一、房地产项目构思的概念

　　 项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性地探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅直接影响到整个项目策划的成败，而且关系到项目策划过程的繁简、工作量的大小等。

　　任何项目都从构思开始，项目构思常常来自于项目的上层系统（即国家、部门、企业等）的现存需求、战略、问题和可能性。根据不同的房地产项目和不同的项目参与者，房地产项目的起因不同，在通常情况下，项目起因于：

　　1、项目上层系统通过市场研究发现的新的投资机会和投资领域，如潜在的庞大的房地产市场需求，房地产企业为适应房地产市场结构的变化而进行投资结构的改善、生产经营范围的扩大、新技术的采用等；

　　2、项目上层系统通过市场研究发现战略，如目前为了解决城市中低收入居民住房困难问题，国家实施了经济适用房的建设战略，为解决城市低收入居民住房问题，实施了廉租房建设的发展战略等；

　　3、上层系统运行过程中存在一定的困难和问题，如在全面实施住房商品化购买的体制下，由于城市居民收入的不均衡性，且收入差距较大，应采取多层次的住房供应体系，从而形成了不同房地产项目的构思，等等。

　二、房地产项目构思的特征

　　 房地产项目构思是房地产前期策划的主要内容之一，是以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种构思方式，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。因此，房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别，具有独特的项目构思特征，其特征如下：

　　1、地域性。

　　1) 要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。

　　2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

　　3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

　　2、前瞻性。房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：

　　1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；

　　2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

　　3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

　　4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

　　3、市场性。房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：

　　1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

　　2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；

　　3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

　　4、创新性。房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

　　5、可操作性。房地产项目构思的可操作性特征要求：

　　1） 在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；

　　2）在具体的实施上有可操作的方法；
　　
　　 3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思

　　6、多样性。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产项目构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。

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