前几年美国房地产市场繁荣的根本原因是什么？说到底，最重要的原因是从2000年年底开始的低利率环境。2001年美国的“9•11”事件使美国经济备受打击，为了刺激经济复苏，美联储实行了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1%，达到美国46年以来利率的最低水平。之所以美联储会在“9•11”后持续不断地降低利率，世界银行高级副行长兼首席经济学家林毅夫在一次演讲中说道：

20世纪90年代，互联网泡沫逐渐增大，但在2001年，互联网泡沫突然破灭，纳斯达克指数急剧下跌。由于财富效应，当泡沫很大的时候，人们往往会增加消费，而在泡沫破灭之后，则减少消费。为了避免出现经济衰退和萧条，美国联邦储备银行连续27次降低银行利率，其结果就是货币增发和流动性的提高。降息最主要的目的是刺激房地产市场的需求。低利率政策降低了人们的储蓄意愿，提高了人们通过贷款进行投资的意愿。

就买房者而言，低利率环境直接造成贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可即的事情。当银行将贷款接近零利息时，似乎一下子容易很多。

在低利率的带动下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，于是房地产市场出现了供销两旺的局面。由于房地产市场的财富效应，导致2000年以来美国房地产价格出现全面迅速上涨，为历史所罕见。2004—2008年，4年多美国平均房价涨幅已超过50％，而过去半个多世纪美国全国平均房价涨幅仅为5.5％。

即使房价高涨，美国人对拥有房产的诱惑仍难以抗拒。“在美国，拥有房产依然是成功的有力象征。”哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）主任尼克•雷特西纳斯（Nic Retsinas）称，“在多数美国人眼中，租房人的社会地位比较低。”

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在其文章《美国“次贷危机”的三大悬念》中写道：

从20世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。

从经济增长的动力看，2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储一直保持相对宽松的货币环境，刺激了房地产市场的繁荣，现在看来，也常常被批评为“用一个泡沫，替代了另一个泡沫”。

超低利率促使了无收入、无工作、无资产的“三无者”仍可得到房屋抵押贷款债券，为什么？这是因为房价在不断上涨的时候，可将所购房屋作为抵押，如果房价一直不断上涨，那么房贷人或者是房贷公司就不需要用贷款人的工作作为抵押，然而房地产泡沫终将破灭，这就是为什么产生次贷危机的原因。

美联储前主席格林斯潘曾警告说，美国房地产市场的繁荣最终将不可避免地降温，利用住房市场生财的人其个人消费能力也将下降。投资者低估房地产市场的风险最终将会受到惩罚，因为“历史不会赋予所有事件以圆满的结局”。房地产热已经扭曲了美国的经济，格林斯潘认为应通过提高利率的方式来减少这一现象给美国经济带来的损害。

为了抑制房地产泡沫，从2004年6月到2006年8月，美联储改变其低利率政策，先后加息17次，利率逐渐从1％提高到5.25%。连续升息提高了购房借贷的成本，强烈地抑制了市场需求，房地产泡沫也因此破灭。

加息之后，美国许多的次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，银行就只能被迫收回价值远远低于贷款金额的房产，最后累及一些贷款机构出现亏损或者破产。由此引发了一系列的连锁反应，越来越多的金融机构出了问题，大家都开始恐慌，最终造成了市场信心动摇，美国房市开始大面积下跌。2007年4月，次贷危机终于爆发。

自次贷危机爆发以来，美国各地都开始出现“大萧条”以来的首次房产贬值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房价指数显示，20个大城市的房价平均比2006年的泡沫期下降16.4％，在克里夫兰等次贷危机“重灾区”，房价下跌幅度已经超过31.6％，部分地区的旧房更是一落千丈，目前售价仅数千美元。

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