房地产企业战略管理的五个前沿问题_宋延庆_管理文库

房地产企业战略管理的五个前沿问题

３、二三线城市——是主动布局，还是被动转战

很多企业的战略取向不是主动而为，而是不得已为之的。但事实上又往往是，开始时的不得已而为之在几年后又证明是正确的，于是被冠之以具有前瞻性战略思维。兹举两个例子。当初万科转战二三线城市不是因为先知先觉，而是因为有限的一线市场不能满足其追求规模效益，再加上在一线城市拿地有限。阳光100在十年前转战济南、天津等二线城市，是因为其资金实力也不足以在北京大规模拿地。华远地产现在转到长沙、青岛等城市，也是因为多年没在北京拿到地而不得已为之的。

很多企业面临着这样的战略选择：是上攻一线，还是转战二三线，甚至是下四线。这个问题很大，需要进行企业资源、能力分析，但首先要诚实地回答这个问题：是主动布局，还是被动转战？

通过对二三线城市竞争格局及市场占有率课题研究，我们发现许多二三线城市的房地产市场竞争已很激烈了，因为大多数一线企业已经完成了二三线城市的布局——在长沙、济南、合肥、长春等城市，万科、中海、保利、绿地、绿城、恒大等都在面对面的竞争——市场几乎呈现了对半，至少是三三制的格局：一线企业占一半或三分之一，本地企业占一半或本地领先企业占三分之一，90%左右的小企业占三分之一。在如此格局下，再强势进入二三线城市的难度已经比较大了。再说，企业的运营管控能力、产品复制能力能支撑吗？

尽管一线城市巨头云集，但房价高、利润高，而且几乎不用担心销售问题。至少，在可预见的未来几年内，这种状况不会改变。现在一线城市的主要问题是土地供应量有限，几乎不可能落到中小企业手中，所以很多企业不得不转战二三线城市。另一个不容忽视的客观事实是，企业只有进入一线城市，才能博取专业媒体和全国性财经媒体的关注，才越来越塑造企业品牌，进入一线企业之列。

对处于二三线的中小企业来说，如果不能进入一线城市，建议企业重点关注四线城市。近些年来，我国县域经济发展速度很快，而且县域城市正处于城镇化的初期，当期政府对

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