房地产企业战略管理的五个前沿问题

 作者:宋延庆    619

如何避免战略“撞车”,有几个热点问题值得大家冷静思考。

1、两种模式——是越做越累,还是越做越轻松

万科前三个季度实现销售额692亿元,创下了同期业绩历史最高位,而且有较大可能实现全年950亿的销售目标。相信有不少把万科视为标杆的企业会为之振奋。但这些企业不知道是否意识到,万科能有如此骄人的业绩主要得益于两点:一是有标准化、可复制的产品,三是注重整体规模效益,不过高追求单个项目的利润率,而绝大多数万科的拥趸们在短时间内还很难做到这两点。最为值得警醒的是,万科这种“买地-卖房-再买地-再卖房”的开发模式实属越做越累的一种模式:为了业绩增长,今年完成四十个项目,就要再拿五十个项目;明年完成五十个项目,就要再拿六十个项目……,而且这种模式是建立在市场没有大波动的前提下。与之形成鲜明对比的是,万达的开发模式却是越做越轻松:现金流滚资产,资产越来越大,现金流越来越有保障。不出意外的话,今年万达的销售额可能会实现800亿元。或许是意识到了两种模式所引致的企业两种发展境界的不同,万科今年也开始进入商业地产了。

对中小企业来说,尽管项目数量较少,难以追求规模效益,但也可以越做越轻松。越做越轻松的方式有两种:一是建立标准化产品线,推行连锁、复制开发;二是开发、持有经营性商业物业。最忌讳的方式是,有三五个、七八个项目,但各个项目的物业类型、规模、形态等各不相同,企业总是在不熟悉的领域做不熟悉的产品。这种方式只能是越做越累。

2、 商业地产——是摇钱树,还是滑铁卢

这是因为商业地产开发具有越做越轻松的特点,再加上人所共知的益处,例如可以抵押、可以转让、可以作为资产装入上市公司,再加上策划顾问机构的“煽风点火”,今年的房地产市场可谓是商业地产年。
宋延庆
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