“以房养老”面临五大难题
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农行个贷部一位姓韩的负责人表示,虽然“倒按揭”很可能成为银行盈利的新品种,但如果没有国家有关部门的政策扶持,减轻风险,“以房养老”很难大范围推广。“倒按揭”的评估标准非常复杂,除了估算房屋价值及未来房价走势,还要估算老人寿命,同时,银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群,这些问题都不是一两年内能解决的。
难题四 受70年产权限制
我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情,即我国住宅用地的使用年限一般只有70年,这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为,按照城市房地产管理法的规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权将由国家无偿收回。
业内人士指出,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故时,使用年限更是所剩无几。那么,保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流,但在房价泡沫时,租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。
不过,有法律界人士认为,随着物权法的出台,这方面的障碍已经消除。
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