商业地产市场调查的营销学解读
作者：海平 206
市场调查的本质，是实证主义，是一切依赖于对可验证信息和数据的分析解释，产生具有营销操作价值的指导建议。
但实际上，我们的许多市场调查根本不是那回事，个人主观的观点、甚至经营者的愿景，都可能成为国人市场调查的结果，甚至闪烁其词的形容概念也常常被这些人用在调查报告里。
市场调查是看到什么、知道什么、是什么，到揭示为什么、会怎样，进而挖掘人的感知价值趋向的科学实证过程，我时常与同事说：市场调查最忌讳用形容词的，你的文件、报告最好删掉所有的形容词。就是这个道理。
回到本文的主题来，商业地产，其市场调查探测的本质是商业，而不是地产本身。商业这个概念扯开来就是机会+业态的意思，所以，商业地产市场调查的真正营销学含义就是：对于这个地产、地块的机会和业态进行科学研究、界定的工作。
机会：在营销学知识下，机会就是可能创造、增值经济财富的需求，也就是市场。对这个机会、需求的市场研究，就是进行市场定位以及定位概念的建立过程。
业态：一定区域的业种的经营状态。实际上，与商业做对照看，这里业态的含义又衍生为对业种总体的识别和经营活动本身的评估，包括现在怎样、过去怎样，以及未来怎样。实际上是对机会概念的检测。
就是说，机会的研究是定位，业态的研究是概念的测试、概念的识别与建立。所以，我们一般所做的商业市场调查其实就两种模式：一种是定位研究，另一种则就是概念的测试。
定位就是这个地块、建筑为谁服务？服务什么？业态研究就是这个概念、产品是否符合市场的选择？怎样满足、适应消费者的需求。
即使是沃尔玛、KFC，商业地产的市场调查就是这样，关键是完成其市场的识别与定位，而不是上至苍天下至海底的空谈！
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