四、大专院校等学区周边地区。云南的方小姐就没有将店铺选择在繁华地段，她在一所大学的旁边开了一家定位于中档市场的饰品专卖店，周围也没有其他的潮流饰品店，但有其它服装，娱乐相关的专业店。这个小店每个月给她带来超过万元的净利润额。因为她所代理的品牌饰品的价位相对来说性价比非常高，比较适合还没有在经济上取得独立的大学生，同时能与街区其它的产品提供者进行服务互补。因此，经常有大学生来光顾她的小店，并挑选心仪的物品。所以说她的选址是选择了一条制胜之路。

其实把这个思路推广到其它的非饰品的零售店面，道理也是一样的。笔者担任顾问的某医药保健品企业，专门生产抗肿瘤的OTC药品和保健食品，将连锁店开在全国各大肿瘤医院旁边，也取得了不错的业绩。

之外，刘杰克老师认为，不同的店铺因为商品的种类、地形和地域风光、经营规模、交通条件以及顾客的层次等方面的不同，其商圈的形态和规模存在着很大的差别。因此我们在进行店铺选址时，一定要根据具体的情况，确定合适的商圈，做出正确的选择。一般人都认为，选店址时，越是繁华地段，挣钱就越多，笔者认为其实不尽然。因为在店址的选择上，要综合考量很多的因素。另外从商圈的角度看，有时我们在核心商圈次优的位置开店能反而比一个普通区域最优的位置创造更多的利润空间。

店面形态要与品牌及资源相匹配

在选择店面形态时，百货商场与街边店的选择成为我们又一个要思考的问题，那么究竟是把店开在百货商场更好还是开在沿街店铺更好呢？在回答这个问题之前，首先我们要分析一下百货商场跟街边店面各自的优缺点。

根据刘杰克老师《饰品行业经理人及督导人员培训》课程中的选址策略，百货商场里的店面优点在于前期投资较小，百货商场现在通常都是按返点提成方式进行收费，这样店家不用一次性支付大笔租金和转让费。其次百货商场有专门的营运管理部门对人员招聘、店铺的形象等进行统一管理，省去了直营店或加盟店部分管理方面的精力和成本。尤其对一些未操作过类似生意的经营者有较大帮助。再就是能给消费者一种好的品牌形象，因为在目前中国的老百姓心中，百货商场通常都代表着一定的档次，进驻百货商场有利于品牌整体形象的提升。

在说了三个主要的优点后，我们也应该看到百货商场有其固有的缺点，首先就是回款周期长。特别是比较强势的商场，回款周期较长，在充实自身资金流的情况下却让小店家的资金日益紧张。甚至在其倒闭的情况下，更会让店家蒙受巨大损失。笔者服务的一客户被某商超拖欠了几百万货款，打了几年官司货款仍毫无着落即是生动写照。第二是运营成本较高。虽然百货商场一般不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于街面店的运营成本的。很多商场会要求保底销售，如果不能完成这一规定销售额，店面就会面临被商场收回的风险。在这种情况下，生意不佳的店家会“屋漏又逢连夜雨”，必须自己来购货，以凑齐保底销售额，造成更大的经营费用。是否值得这么做需要商家从战略的角度来进行权衡，其它的问题在此我们不再一一列举。

接下来，我们再看街边店的优点，首先是店面形象能更好的得以展示。街边店有自己独立的橱窗和门头，室内有三面墙，店铺面积通常也会比百货商场里的大，装修也不用受到百货商场在某些方面的限制。第二是管理的自由性。比如可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐，员工可以穿着特制的工作服，员工的服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。但是，街边店面临着前期投资大并且店面难寻的问题。最近几年来，商业地产价格大幅升高，沿街店铺的租金越来越高。根据刘杰克老师亲身调研，以北京五道口区域为例，几年前一个六七平米的店面只需要四千元一个月，现在则涨了四倍之多，而且接收店铺普遍还要交纳很大的一笔转让费，大大增大了店家前期投资的压力。甚至即使如此，我们在实际操作过程中仍会发现一店难寻。同时，街边店的管理难度也相对较高，因为不像百货商场一样有统一的管理，对规范、安全等各方面管理等都必须由店家独立完成。

从以上分析我们可以看到，商超的店中店和街边店各有优劣，不能说哪种更好，企业可根据自身的战略规划和品牌定位在特定区域选择特定的店面形式。从这个角度，刘杰克老师建议结合以上几点因素，根据自身品牌特点，并考虑到店面的可获得性，采取以百货商场与街边店相结合的方式快速而稳健的进入目标市场，提升品牌在当地的市场力和销售力。

之外，我们还要从长远处着眼来进行店面选择，要用发展变化的眼光看问题，并不是选择最繁华的地段就一定能够挣钱，可能今天还是得繁华商业街，明天就会变成冷僻之地。成都的何女士在选择店铺时，就将店铺的位置选在了一个人流密集、商业活动频繁的“黄金”地段，正当她准备大干一场时，市政府将这一地区纳入了近期规划的范围，众多的商户纷纷撤出，原来的繁华再也不复当初的繁华了。可见，店面的选址所要求的不仅关注现在的状况，更从区域长远发展的角度进行考虑，不仅了解相应的政策规划的变动，还注意未来的发展动向的法规就不得不说是一个非常有战略眼光的政策了。

由于店面选址的重要性，很多连锁品牌通常会设置专业的选址部门，不仅负责直营店的选址，也负责对其加盟店提供选址方面的帮助，或是派出专业人员赴实地帮助选址，或是对加盟店申请者的店面进行审核评估，以防止店面的错误选择。如果缺乏选址方面的经验，加盟人甚至可以把能否在选址方面获得总部帮助做为选择加盟品牌的重要考虑因素之一。

综上所述，刘杰克老师认为，对饰品店或其它类似零售店面的经营者来说，店铺的选址是一项关乎生意兴衰的重要因素。在选址的过程中，不仅要从人口密度、地理环境、地形特点等常规的方面进行考量，还要从区域经济、收入水平、居住区规划等发展趋势加以综合考虑。另外，店铺所在道路的特点、店铺的构型都是应纳入考虑的因素。选择合适的店址，应综合以上的各种因素加以考虑，切忌盲目开店，如果是开设加盟店的话，还应善于取得加盟总部的支持，借助加盟总部专家的经验对店址进行评估论证，以提高选址的成功率！

作者介绍：刘杰克，著名营销实战专家、企业管理专家、战略管理专家、连锁加盟经营专家、企业培训师及顾问；和君咨询集团合伙人；刘杰克营销机构首席顾问；衡济堂集团独立董事；《营销三维论》、《战略营销与品牌建设》等系列原创营销培训课程资深讲师；北大、清华特聘教授；多家财经与行业媒介专栏作家；北京大学MBA；曾在多家知名外资及民营企业任战略总监、营销总监及总裁；曾任多个营销、品牌、战略类咨询项目总监及顾问；著有代表作《营销力》、《亲亲橄榄油》等。欢迎与作者探讨您的观点，电话:010-51290609，电子邮件：jackliupku@163.com

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