房企地下车位出租一次性收费的涉税分析
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一、地下车库产权归属介定问题
第一种情形,停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊,停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售,此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的,应得到法律保护。
第二情形,如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主,从法律上讲,该停车场的产权应归全体业主所有,开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议,实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议,在这种情况下,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种情形,地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,开发商也无权出售。
二、销售地下车库涉及的税金
(一)营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定,在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而,个人销售房产应
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