刚需置业的持续放量，首付比例和贷款利率仍然没有明显的政策倾斜，使得住宅销量虽然呈现增长之势，但多数楼盘仍低位趋稳。在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企寻求以价格为博弈核心下的“量价”平衡、弃危寻机成为了变局下行业的发展之道。

　　近期市场成交数据似乎预示楼市回暖，但有业内人士认为，楼市的回暖仅表现在部分区域成交量的上升，很大程度上是开发商降价促销“以价换量”换来的结果。

　　同时，刚需置业的持续放量，首付比例和贷款利率仍然没有明显的政策倾斜，使得住宅销量虽然呈现增长之势，但多数楼盘仍低位趋稳。

　　前不久，在由西安市住房保障和房屋管理局主办的月度西安房地产市场形势预警分析会上，有专家表示，在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸”心理，市场“降价跑量”频现，房企寻求以价格为博弈核心下的“量价”平衡、弃危寻机成为了变局下行业的发展之道。

　　住宅供应高位放量

　　商业物业销量下滑明显

　　“看了两三个月的楼盘了，准备近期出手购置。”计划今年结婚的曹玉科告诉记者，由于对房地产后期走势把握不明朗，态度从观望也转变至行动，打算在城东一处楼盘实现自己的“居住梦”。

　　在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是在西安春季住博会、五一小长假等时间节点上，房企顺势推出了多种多样的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、零元首付、电商等，以吸引购房者关注而取得一定成交。

　　刚需松动下，低价走量已成为房企的共同选择。刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。

　　当楼市促销大战“愈演愈烈”时，全市住宅销量较3月呈现了较大的上涨。据了解，2012年4月，西安住宅市场销售占比环比上涨12.1%，

　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安市商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显回落。

　　随着“银四”以及西安住博会这一传统销售旺季的到来，尤其是刚需置业松动的背景下，房企纷纷推陈出新。西安普通住宅新批预售153.05万平方米，同比上年同期增长44.2%，与上年度月均供应量比超出61.3%。总体来看，西安住宅市场供应依然处于高位放量的过程。

　　“随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让趋紧的资金链更为趋紧，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应并辅以低价推市、让利并举，方有发展之机。”西安市房地产信息网副总经理李宇兵认为。

　　住宅交易两极分化

　　楼盘市场已现低价趋稳之势

　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安普通住宅成交均价6777元/平方米，环比上涨3.35%，同比上涨2.61%。

　　从成交价格增长的原因方面进行分析，本月主要受高价格楼盘成交比例大幅上涨拉动直接相关，2月份西安经适房比重占到23%，而3、4月份持续低于10%，而高价项目交易持续放量，带动整体成交价格上扬;西安房地产信息网数据研究中心分析认为：随着年初以来首置刚需的观望释放，带动楼市交易持续走高，而改善型需求也已呈现“入市抄底”的端倪，从4月高端住宅物业如中海国际社区·御湖公馆、御湖一号、万科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈现高位上扬之势。

　　但从目前西安楼盘市场价格来看，已开始呈现低价趋稳之势，从西安房地产信息网数据研究中心监测的典型楼盘价格环比变动分析，海台北湾、东尚·蜂鸟、海印象城、天朗·大兴郡、中海国际社区·御湖公馆等以刚需为主力的中、高端项目，成交均价已经连续两个月平稳;而龙湖香醍国际社区、万科金域曲江等品质住宅价格却呈现出不同程度的价格上涨。

　　在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势;同时市场主体楼盘已连续两个月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较2011年呈现明显回落。

　　根据市政府公布的2011年西安经济运行情况：2011年西安市城镇居民人均可支配收入25981元，相比2010年的22244元，实际增长10.6%（扣除物价因素）。

　　而从去年持续性的“三限”政策影响下，置业者购房支出水平却呈现回落态势。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年4月西安平均单套住宅购房款为70.28万元，较2011年个人平均单套住宅购房支出减少了2.05%。居民购房支出持续增长的背景下，购房者置业成本支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体以及房企以价换量等市场深层次变局下的综合反映。

　　自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群已被迫撤离住宅市场;而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，楼市刚需逐渐松动。一方面，迫于婚房、首置等人群积极入市;另一方面，首次改善型的置业者也趁着优惠纷纷出手。从4月西安楼市的销售情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的高端住宅也呈现放量之势。4月，西安住宅市场量价整体呈现了两极分化的销售形势。

　　伴随着今年以来西安商品房月度供应持续放量，而以刚需为主体的市场交易虽有上扬，销售增长速度乏力，使得4月份以来市场各物业库存量再度呈现“垒高”之势。其中商品房整体库存量环比增长8.5%，住宅市场增长8.2%，而商业物业环比涨幅更达10.2%;对于已有项目运作的房企而言，一方面需要加大供应以迎合更多市场置业者选择，以刺激销售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩大。

　　由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响下，部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱、买卖双方议价的空间有所缩小，商品住宅销售价格出现了波动。

　　或止涨回落

　　理性制定价格策略

　　西安房地产信息网2010年发布的购房者置业需求调查统计数据显示：改善型需求占比约为60%，投资性需求约占到10%，以自住及为子女等购房需求占比约30%，在2011年的限购政策影响下，改善性需求比例降至不足五成，投资人群逐步退市，而刚需观望氛围浓郁。

　　至2012年，2月以来从全国楼市至西安普遍呈现的销售回暖，更多在于上年度需求集中性释放，但从置业人群构成分析，首置人群比例及规模有限，投资需求持续受限，而改善型需求仅靠刺激首套房需求难以有效推动整体楼市的交易放量，作为前两个月在部分城市出现的面对首置人群推出的8.5折利率优惠目前已开始刹车，工行从5月开始全面将利率恢复至基准利率，而一线城市从4月份开始已经呈现刚需放量势头减弱，楼市交易下滑。因此综合来看，西安市场交易量且难以乐观维持现有交易水平，尤其随着天气转热，传统清淡期到来，西安楼市交易或将呈现止涨回落之势。

　　从目前西安楼市已经呈现出的首置刚需观望释放，改善型需求已有入市抄底的端倪，对于当前楼市的销售走高带动不遗余力，而部分房企也在此背景下在项目价格方面有上调之势。但基于上面述及的楼市交易难有大幅起色，房企的冒然抬价只会让已经形成的刚需为主体的交易放量局面重回萎缩状态，因此房企应理性订价，避免刚需受挫后楼市整体重回萎靡。综合权衡，稳，是当前楼市应对政策、应对市场变动的最佳状态。

　　有业内人士建议，对于购房者来说，产品的要求自己心里都有谱，但是如何选择，选择什么样的产品，这是一个关键点，房子作为商品来交易，要有它的性能。

　　西安房地产信息网研究中心总监任和表示，性价比是日常生活中常提到的一个词汇，地段、社区配套、包括医疗、教育等资源，都是购房者需要全方位考虑的因素。从这个角度来说，不难发现有一个性价比。作为一个大型的商品，性价比也是重要的。购房者需要从楼盘性能方面，关注的因素是比较多的，从区域整体的配套和区域的发展前景看开发商的实力、设施的配套等等，通过对这些的考虑，也对购房者选房有价格上的要求。

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