BT（建设—转让）方式，是由业主通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式。一般来说，采取 BT模式的项目建设资金主要由财政拨款和自筹获得，其中自筹资金的标段采用模式进行融资建设。北京地铁奥运支线（8号线一期）是国内城市轨道建设领域第一个 BT工程，深圳地铁 5号线是是全球投资最大的 BT模式地铁轨道交通项目。而正在建设的武汉地铁 8号线一期、机场线 BT项目通过武汉市地铁集团、南瑞集团公司、中铁建股份有限公司合作进行，其中南瑞及中铁建将负责地铁 8号线一期、机场线的建设工作，验收合格后移交给地铁集团。

　　据统计，在以上 4种融资模式中，应用于中国的轨道交通线路中 BT模式应用最广泛，占总量的约三分之二。

　　而在最近，很多政府都在引进民间资本进入轨道交通建设市场，而这种方式则指向了 PPP模式。比如 2013年 8月，北京市发改委首次公布了《引进社会资本推动市政基础设施领域建设试点项目实施方案》。该方案显示，“十二五”期间，北京市将在 6大领域 127项市政基础设施建设投资 3380亿元，其中 1300亿将通过引进社会资本完成。而据中国“PPP”模式之父的北京市基础设施投资公司总经理王灏博士介绍，PPP模式中与政府相对应的“民间组织”，是一个泛指的概念，只要不是政府机构，在这里都可称为民间组织，可能是社会资本、国有企业、外资企业、甚至公民个人。因此未来 PPP投融资模式可能受到更多政府的重视。

　　创新 TOD模式

　　目前，中国大部分城市的轨道交通建设采用世界上通行的政府主导的负债融资方式。显然，这种单一的融资方式，已经难以适应当前大规模建设轨道交通的发展态势，所以轨道交通未来融资也有很多方式可以去探索和选择。

　　而根据香港、深圳等城市近 20年的发展经验，轨道交通对城市格局有着十分巨大的影响，特别是轨道交通发展对房地产等第三产业具有极大的带动作用。在已建轨道交通的城市，沿线的地价与房产都有不同程度的大幅上涨：在香港，由于京九地铁的通车，沿线土地一路暴涨，房价先后翻了八九倍；在深圳，地铁的开通，让沿线商业从萧条到繁华只用了不到一年时间。

　　有关专家认为，在内地要凭票价收入实现地铁盈利几乎是不可能的。北京的地铁发展了 30多年，运量不过占北京总运量的8％左右，每年还需政府几个亿的财政补贴。因此，探索地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高而带来的商业空间结构和土地利用形态的改变，成为另外一种地铁融资的模式。

　　而这个模式，香港地铁已经施行了多年，那就是 TOD模式。

　　TOD即是指以公共交通为导向的发展模式。东京、香港及新加坡等城市在探索 TOD模式的过程中积累了较好的经营经验。简单来说，TOD模式是将轨道交通网络规划与城市规划、土地利用总体规划有机地结合起来，将轨道交通与物业、住家甚至铁路、公路、常规道路公交、私人小汽车、绿色慢行交通等通过换乘枢纽结合起来，形成互为衔接、补充及支持的综合出行链，发展成为综合的现代城市公共交通体系。

　　以香港为例，其公共交通主要是大型交通枢纽，香港的建设模式是将包括地铁站、轻轨站等轨道交通及巴士干线首末站，然后以公交站点为中心，以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立中心区或城市中心，实行集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的综合用途发展。在这个过程中，香港地铁公司创造出“地铁 +物业”的联合开发模式已经成为世界范围内 TOD开发的典范。这种模式通过地铁公司统筹，将铁路规划、建设、运营与沿线上盖物业规划、建造、市场运作紧密结合起来，使地铁和物业达到最大协同效应。

　　而在开发策略上，港府也坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建设带来的巨大土地增值效益，这也是香港地铁成功的最重要经验之一。如在新界，“地铁 +物业”模式的“吸人”能力非常明显：约有 78%的就业岗位集中在 8个位于地铁车站附近的就业中心内，其用地面积之和仅占新界总面积的 2.5%，商务中心高度集中在有各类公共交通工具的大型枢纽。

　　而新加坡是世界上将全民居住问题解决得最好的国家之一，有 90%以上的新加坡人居住在自己的房屋里。这高于大部分发达国家只有 50%～ 60%拥有自己的住房。其中高密度的新镇是新加坡绝对主要的居住形式，而土地使用功能与公共交通的有机结合，是新加坡新镇规划的突出特点，而“地铁 -购物 -住家”的 TOD开发模式，则是高密度大规模居住区开发的核心途径。新镇包括地区商业中心、工业、基础设施、快速路网、地铁网络、绿化环境等。以淡滨尼新镇为例，其具有清晰的“三级结构”，设施布局合理，交通便捷并配合土地使用，密度高但居住环境好，新镇中的各级商业中心、洁净工业、新加坡博览中心、樟宜科技园、淡马锡理工学院等工作空间提供了大量就近就业机会。淡滨尼新镇典型 TOD开发模式，更获得联合国 BSHF颁发的1991年度世界人居奖（World Habitat Award）。

　　而从香港的轨道 +物业，新加坡的淡滨尼新镇这些成功经验来看，按照 TOD的思路，通过轨道交通引导新城建设是非常成功的思路。在见证香港地铁建设的巨大成功之后，内地许多致力于发展轨道交通的大城市也开始探索“地铁 +物业”的开发模式。

　　比如北京几个新城建设，如亦庄开发区、大兴新城、通州新城、顺义新城等，轨道交通对新城建设的引导作用有目共睹：新城的吸引力明显提升，人口聚集效应显著增强，轨道沿线物业土地增值明显，区域形象显著提升。以亦庄为例，该新城以京津城际轨道交通建设为契机，加强对外交通通道和市政基础设施建设，增强对外辐射发展能力。亦庄还因为地铁线路的建设疏解了中心城区的很多功能，如很多科研院所、大专院校、大型商业、医疗康体设施、仓储物流设施、高新产业服务以及部分行政办公单位已经向亦庄集中。

　　城市综合体成为焦点

　　“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。而如果综合体附近拥有轨道交通站点，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具，而整个商圈也拥有了保证大流量人群转移的能力。

　　目前，在北京、杭州、武汉、西安、成都等地的地铁建设中，都在建设城市综合体，以达到优化城市的空间结构，促进城市空间的有序增长和土地的合理利用的目的。业内专家表示，与轨道交通站点相互依赖的城市综合体不仅已经成为现代国际大都市的标志，更成为催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机。

　　比如北京的 9号线郭公庄车辆段、7号线焦化厂车辆段、15号线马泉营车辆段、1号线四惠车辆段以及 8号线二期平西府车辆段、6号线常营站、7号线长阳站都在依托地铁站建设城市综合体项目。其中 9号线郭公庄车辆段项目整体定位为“以城市轨道交通开发为主导的城市综合体项目”，即通过物业开发与轨道交通的一体化设计，使轨道交通与车辆段上盖物业开发进行结合。而地铁 15号线马泉营车辆段上部空间将建租赁房，该工程也是国内首次将轨道试车线建于建筑体内，轨道结构与建筑结构合建的模式，整体形成地下停车、地面商业、地上居住的建筑综合体。

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