陈真诚：两块短板严重影响房调效果
——8月份不会加息而会继续上调存款准备金率

文/陈真诚
[导读：打击囤地不力，通胀预期继续而加息过于保守，已成为房地产调控中的两块事实性“短板”。正是这两块“短板”的存在，并交互影响，严重影响房地产调控效果…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

土地调控新信号
关于土地闲置囤积这个多年无解的老大难问题，最近再次凸显出来。
7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议指出，要坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作，进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。

此次国务院常务会议，重启土地整治，对土地管理使用了“加强和改善土地调控”的说法，特别提出要推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变，不再完全市场化操作土地市场，意味着以后土地竞拍不完全是价高者得，释放出土地调控的新信号。
这是调控房地产的新举动，意味着国务院强化调控房地产的态度更加坚决。

系列会议未提囤地二字
从温家宝总理于7月4日至11日先后召开四次经济形势座谈会，到7月12日、7月20日温家宝总理相继两次主持召开国务院常务会议，再到7月22日召开的中共中央政治局会议，中央决策层接连发出继续强化房地产调控的信号，再次重申、强调坚持宏观调控的基本取向不变，坚持实施稳健的货币政策，坚定不移地落实房地产市场调控政策，突出强调了明确在二三线城市实施限购政策，并指出要进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控。

可见，决策层继续坚持宏观调控方向、实施稳健的货币政策、坚定不移地落实房地产市场调控政策的基本取向不变，态度更坚决。接下来，中央政府还将继续深化、强化房地产调控。其中，无疑将包括深化、强化土地市场调控，也离开不了土地市场调控。
只是，上述系列会议均未见“囤地”二字，没有具体提及有关强化打击土地囤积、闲置这个内容。甚至，7月20日召开的研究部署近期加强土地管理的重点工作的国务院常务会议，也没有具体提到如何进一步落实整治土地政策、依法打击闲置、囤积土地等问题。而事实上，大量土地闲置、囤积，是土地市场乃至整个房地产市场所长期存在的严重问题之一。如何有效依然打击土地闲置、囤积，是土地调控乃至整个房地产调控所需解决的关键问题之一，甚至会影响到房地产调控最终成效。

土地市场畸形
今年以来，由于调控持续深入，信贷收紧，开发商对房地产场前景不乐观，拿地热情下降，土地市场迅速转冷，再次底价或低价成交、流标频现。数据显示，今年前7个月全国土地流标353块，比去年同期增长242%。
由于1-5月土地市场日渐低迷，居住用地供应、成交宗数、地价、出让金规模、溢价率、楼面价等同比、环比都大幅下降，意味着土地难卖，地价走低或至少难以再卖出高价，意味着地方政府的土地出让收入大幅下滑，于是，地方政府们急了。再加上，中央政府要求加大保障性住房供地，强调完成年度供地计划，于是，多个地方政府逆市行动，高调宣称要大规模推地卖地，纷纷加大力度推地卖地，接连暴出多地6月起将有大量土地集中上市的消息。

导致土地市场低迷的主要原因是，随着调控持续深入，房地产预期及市场形势已经异变，房屋销售持续低迷，成交量持续大幅下降，而银根紧缩，开发商融资难度加大。另一方面，目前地价依然过高，高价拿地的风险过高。更何况不少开发商手上囤积了不少土地，据报道10家大型开发商手上开发商已持有的土地储备建筑面积至少为3.5亿平方米。正因于此，在房地产预期和市场大势已经异变之下，开发商陷入集体观望，拿地越来越谨慎，缺乏拿地动力。

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