房地产行业：税收筹划不能少



【08/15/2002信息】　２００２年国家税务总局把房地产企业列为本年度纳税检查工作的重点。从今年上半年全国房地产纳税专项检查来看，很多房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握，对税收上的特殊规定，如：对预收房款、以房抵工程款、以房抵债、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊的税收政策规定掌握不够，致使企业没有足额缴纳税款。这种现象不仅造成了国家税款大量流失，同时也给房地产企业带来巨大的纳税风险。
为了帮助房地产企业规避纳税风险，全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路，
中国税收筹划网、大连智通税收筹划研究所、中国房地产资讯网等单位于７月２３日
在大连召开了全国首届房地产企业纳税筹划与会计核算技巧高层论坛。
中国税收筹划网首席执行官李记有告诉记者，房地产企业相比其他企业在纳税上
有许多特殊的规定，另外，房地产企业的纳税额度比较大，相应的纳税风险也比较大，
因此也就更需要税收筹划。正是因为这些原因，他们成立了一个课题组专门研究与房
地产行业相关的税收政策以及实际操作中应该注意的问题。目的就是希望帮助房地产
企业减少纳税风险，找到不违反税法的筹划空间。
据了解，房地产企业在进行投资建房的时候把税收当做一个重要问题予以关注的
还不多。但是，这个问题已经越来越被公司老总们重视起来。要建房先筹划的趋势已
经在形成。
就拿代建房屋来说，房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位的房屋建
设，即委托建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还
取得了相关的建设项目批准手续和基建计划，房地产开发企业不垫付资金，建筑施工
企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结束由房地产开发企业将该发票转交给
委托建房单位。房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单
位收取代建手续费。这时，房地产开发企业取得“代建房”行为的代建手续费收入按
“服务业--代理业”税目缴营业税。如果不符合上述条件之一，不论房地产开发企业
与委托建房单位如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，
房地产开发企业都要以全额结算收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。
简单地说，如果整个结算收入是１０００万元，代建手续费是２００万元，房地
产开发企业不能满足“代建房”的要求，就要以１０００万元为基数缴营业税；如果
符合“代建房”的要求，它只需要以２００万元为基数缴营业税。
房地产开发企业涉及较多的另一个税种是土地增值税。
我国《土地增值税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未
超过扣除项目金额５０％的部分，税率是３０％；增值额超过扣除项目金额５０％、
未超过１００％的部分，适用税率４０％；增值额超过１００％、未超过２００％的
部分，适用税率５０％；增值额超过２００％的部分税率为６０％。
《土地增值税暂行条例》还规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
扣除项目金额２０％的免征土地增值税。
以上这两项规定就为房地产开发企业带来了筹划点。
比如一家房地产开发企业有可供销售的１００００平方米同档次的商品房两栋：
甲房每平方米售价是１０００元，转让收入是１０００万元，它的扣除项目金额
为８３５万元，增值额是１６５万元。
乙房每平方米售价是１０７０元，转让收入是１０７０万元，它的扣除项目金额
是８３８万元，增值额是２３２万元。
根据以上数据我们可以计算出甲房的增值率是１９．７６％，按照税法规定，甲
房的增值额没有超过扣除项目金额２０％，不缴土地增值税，企业获得的利润为
１６５万元。乙房的增值率是２７．６８％，要缴纳土地增值税６９．６万元，企业
获得利润是１６２．４万元。
从上面的例子可以看出，因甲房售价比乙房售价每平方米低７０元，而且可依法
享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润２．６万元。由于价
格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销
售方式进行销售。
如今，一些高级住宅逐渐增多。房地产商一般要对它进行装修。那么这部分装修
费怎样处理更合适呢？这就又需要筹划了。
现在，房地产商为了促销，有的在与客户签订的购房合同中写明房款后还注明为
了优惠客户赠送客户装修费。比如一套高级住宅１平方米１万元，一共是１００平方
米共１００万元，房地产商在与客户签订的合同中规定有１０万元是赠送给客户的，
那么这１０万元要进入业务宣传费，如果其在该企业全部销售收入０．５％的范围内，
则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完
毕的住宅，合同中没有强调指出有１０万元装修费用，这时，１０万元的装修费就可
以计入成本，并允许税前扣除。
从全国来看，房地产今后发展的重点将转向中西部。但是不管怎样发展房地产企
业对税收筹划将会越来越重视。因为现在已经不是房地产企业谋取暴利的年代了。
据估算，现在房地产企业投资的利润率平均是１０％～２０％，房地产企业要缴
营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税等税种，这些税负
占全部收入的比重越来越大。因此从这个角度看，做好税收筹划是非常必要的。

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