最近，有关房地产泡沫的问题争论不休，公说公有理，婆说婆有理，好像都有一定的道理。我觉得，再继续这样争论下去也不会有明确的结论。因为，中国如此之大，各地房地产的发展差别也很大，不可能一概而论，而应当分别来看待。比如，就上海和广州而言，我认为：上海房地产已经出现泡沫了，而广州的房地产泡沫还不明显。

虽然上海去年平均房价上涨幅度只有14.6%，但有关部门认为，由于局部地区房价上涨过快，全市均价已经无法体现局部房价的起落趋势。广州楼价去年虽然攀升得很快，但是以结构性变化为主。2004年广州十区一手住宅成交均价为4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米要高出18.8%；2004年广州八区一手住宅的楼价达到5339元/平方米，比2003年上半年的均价4796元/平方米高出11.32%，比2003年下半年均价4918元/平方米也高出8.56%.换言之，广州八区的一手住宅成交价上升了10%左右。为什么十区数据与八区数据会有如此大的差别呢？主要是因为2004年番禺房价由于别墅和豪宅成交量和成交价均有较大增长，致使番禺整体楼价飙升高达37%，同时也使全市楼价被普遍拉高。

去年上海住宅平均价格为6385元/平方米，比广州住宅平均价格4618元/平方米要高出1760多元。虽然不清楚这个价位是不是上海房价的历史高位，但上海的房价已经位居全国榜首。广州市楼价的历史高位应该是在1992~1993年创下的，当时主要是香港炒家抬高了广州市的楼价，使广州市的楼价在短短的一年内，飙升到7000~8000元/平方米，现在广州市的楼价是在7000~8000元/平方米的高位，下滑到4000~5000元/平方米的低位之后，再回到5000~6000元/平方米的中位。

上海楼市房价的飙升有很大的投机炒作成分，致使目前上海的房价从2003年就开始不断地上升，已经严重背离了本地自住需求的购买能力。上海人行已经于今年1月底发出房地产风险预警，并要求上海各商业银行进一步加强房地产信贷管理，密切关注房地产价格走势，配合上海市政府做好对房地产市场的调控。

广州楼价主要是受宏观经济的影响，前几年，广州楼价一直处于下滑的态势，经过连续几年下降，近两年在接近谷底后由下降转为上涨。表面上看楼价上涨是建材涨价带动的，实际上是宏观经济形势由通缩向通胀变化而带动的。当然，广州发展商联手造市也是推动楼价上升的一个因素。目前广州楼市自住型买家依然还是占主导地位。

综上所述，我认为，上海房地产已经出现泡沫、广州的房地产泡沫还不明显。当然，“泡沫”只是一个形象比喻市场价格出现超常现象的形容词，并非严格的界定和标准。我认为，可以考虑用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值：在同一周期内，房价累计上涨20%~30%（达到银行按揭首付标准）为“起泡期”；房价累计上涨30%~50%（超过银行按揭首付标准）为“膨胀期”；房价累计上涨50%以上为“高危期”。按这一标准来衡量，广州的房地产将要进入起泡期，估计短期内房价不会大幅上涨。而上海的房地产应当是处于膨胀期向高危期过渡的阶段。但如果不加防范继续“吹”下去，这个绚丽多彩的“泡沫”，一定会像前些年香港楼市和网络经济神话的泡沫一样破裂。

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