房地产收益税和城市建设债券的设立将有助于推进地方政府财政体制和国有土地管理体制的改革，形成由房地产收益税、城市建设债券和国有土地收益配套构成的地方政府城市建设资金的“三支柱”

　　目前中国的房地产市场仍然处于不规范的状态，不少城市的房价已经超过了大多数居民家庭能够承受的水平。面对过快攀升的房价，政府推出了一系列调控措施，效果正逐渐显现。

　　楼市调控效果不明显

　　未来二十年内，中国将是世界上城市建设投资规模最大的国家，中国的房地产因而将是世界上增值最快的房地产，用相对于人民币贬值的外币来计价更是如此。如果目前的状况得不到根本改变，中国的房地产市场将成为投机者的天堂，中国很有可能重蹈当年日本的覆辙，出现持续的房地产市场过热和最终的硬着陆，而在此过程中国际热钱的流动也很可能导致巨额的国民财富流失。

　　事实上，这样的情况已经在较小的规模上发生过了。2004年，我国外汇储备增加2067亿美元，其中无法用贸易和投资顺差解释的外汇储备增长高达1195亿美元。如果这1195亿美元外汇储备增长在数量上相当于入境热钱的话，只要2004年入境的热钱能够在离境时获得64%的回报，就足以抵消2004年出口创造的全部国民收入，出口造成的资源消耗和环境破坏的代价还没有计算在内。

　　历史经验证明，热钱流入和住房价格上涨高度相关。2004年热钱大量流入，70个大中城市住房价格平均上涨9.7%，上涨速度比2003年翻了一番。根据2007年前10个月的统计数据推算，预计2007年无法用贸易和投资顺差解释的外汇储备增长将创历史新高。

　　要重视调控需求

　　近年来，房地产市场调控的结果是事倍功半。其中一个重要原因是重视调控供给而轻视调控需求，以为靠行政手段增加普通商品房和经济适用房供给，控制高档房地产开发，就可以引导房地产市场健康发展。然而在目前全球流动性过剩、热钱流入和投机需求没有得到有效抑制的情况下，通过调控供给来调控房价难以如愿。

　　另一个重要原因是对正常需求和投机需求不加区别，无意或者有意地造成投鼠忌器、法不责众的局面。以现行对房产收益的20%个人所得税为例，由于不设起征点，不允许抵免非房产收益的税收，容易受到许多人的反对和抵制，结果在具体执行上“变通”成为征收房产交易总价的1%（对普通住宅）或2%（对非普通住宅），不但使本来就偏弱的调控力度大打折扣，为投机者开了方便之门，而且损害了行政的威信。

　　各国实践证明，不对投机需求进行精确打击，单靠限制供给、限制价格、限制利润、限制房型、限制贷款、限制购房者身份，结果不是压不住投机需求，出现房地产市场过热和最终的硬着陆，就是连正常需求也压住了，导致房地产市场过冷。

　　需开征房地产收益税

　　精确打击投机需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是开征抵免个人所得税的房地产收益税，对象应该既包括住宅又包括工商业房产。方案设计的原则是低收入阶层不纳税，照章缴税者纳轻税，投机者纳重税。具体方案应是个人所有房产交易的收益在起征点（多人所有的房产，收益和起征点平分；起征点和当地的房产平均价格挂钩，定期调整）以下的免税，在起征点以上的对超出部分征税，税率不低于个人所得税的最高税率（45%），同时允许用持有房产期间在房产所在地缴纳的个人所得税的地方分享部分（40%）抵免。非个人所有房产也应该征收房地产收益税，但是不设起征点，也不允许抵免。

　　房地产收益税应划为地方专享税，专门用于地方政府城市建设的投资，以便形成“城市建设投资促进房地产增值——房地产增值促进房地产收益税增收——房地产收益税增收促进城市建设投资”的良性循环，推进城市化健康持续发展。

　　为了启动或者加速这一良性循环，应该允许地方政府发行适量的城市建设债券，用未来的房地产收益税和国有土地收益偿还。发行城市建设债券可以解决部分地方政府城市建设资金不足的问题，防止地方政府的城市建设投资挤占教育、卫生等基本公共服务的资金。

　　更为重要的是，房地产收益税和城市建设债券的设立将有助于推进地方政府财政体制和国有土地管理体制的改革，使地方政府的城市建设资金来源从以国有土地使用权出让时的收入（土地出让金等）为主，转变为以国有土地使用权出让后的收入（地租和房地产收益税等）为主，形成由房地产收益税、城市建设债券和国有土地收益配套构成的地方政府城市建设资金的“三支柱”，实现城市的永续发展。事实上，地方政府过分依赖国有土地使用权出让收入是房价偏高的重要原因。要把房价控制在大多数城市家庭能够承受的水平，就必须降低地价和抑制投机需求，而房地产收益税对此有一箭双雕之效。

　　房地产收益税和股票收益税属于资本收益税（又称“资本利得税”）的范畴，由于是在透明的交易环节征收，所以征管成本低、逃避难度高。考虑到中国的国情之一是存在大量不缴纳个人所得税的隐蔽的“灰色收入”，抵免个人所得税的资本收益税只要实际税率高于个人所得税的实际税率，就会促使大量合法的“灰色收入”“避重就轻”、“弃暗投明”，选择缴纳个人所得税来减免资本收益税，从而扩大个人所得税的税基，减少税收流失。

　　抵免个人所得税的房地产收益税不仅本身是新的直接税，而且能够扩大同样是直接税的个人所得税的税基，因而有利于我国税制从以间接税为主转变为以直接税为主。由于直接税既有较强的调节收入作用又有较强的稳定经济作用，税制的转变将有助于缩小贫富差距和稳定经济。专门用于城市建设投资的房地产收益税能够扩大自身的税基，因而还有较强的推动城市化进程、促进经济发展的作用。

　　目前有关部门也在考虑开征本质上是地租的物业税，但是物业税抑制投机需求、规范房地产市场的作用远远弱于房地产收益税。

　　总而言之，应该用体制改革来建设规范的政府，用规范的政府行为来规范市场，纠正市场失灵，从而使市场能够发挥配置资源的基础性作用，让正常的供给和需求来决定价格，让正常的价格来调节供给和需求。房地产收益税能够而且应该在为过热的房市降温、保障经济又好又快发展和建设和谐社会中发挥重要的作用。

　　（作者分别为中欧国际工商学院经济学教授、中欧陆家嘴(600663行情,股吧)国际金融研究院院长助理）

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