我国的房地产业是一个新兴的行业，在近20年的发展中，它对国家经济，人民生活的改善做出了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。

特别进入2008年来，随着全球金融危机和经济危机并存，房地产方面的拐点论、开发商资金压力大、买房成本加大、降价、许多潜在买房者在观望、部分刚性需求没有释放和政策救市等问题和争议始终不断等。事实上，同期以来，全国许多地区确实出现了房产交易量大大畏缩和价格不涨或下跌的情况。2009年2月以来许多地区房地产市场出现了明显的回暖现象，而各方面的观点分歧还是存在。

一部分人认为所谓的房地产过热只是局部现象，总体来讲中国的房地产并未全面过热，而且还有长期的上升空间；理由是我国经济每年以较高增长率发展、人均GDP和个人收入水平提高、我国城市化建设迅速发展、城市人口增长很快、近年来需求和供应旺盛、土地成本提升、市场缺乏其它保值和升值的投资产品等。

而另一部分人认为，房地产投资已经出现过热且房价总体偏高, 理由是房地产投资连续多年高速增长已大大超出一般居民的买房承受力即房价和收入之比太高、房价增速超过收入增速、买房者里投资者和炒作者太多及政府有意控制房价格上涨幅度等。

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚。以一些大城市（我国是个大国，各地房地产市场发展情况会有不同）为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰，和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中普遍出现涨幅趋缓和价跌量缩的情况，从房地产市场的规律和中国房地产市场近20年来的表现，这也证明了中国的房地产市场也体现了有上升和下降的周期性规律。

再以上海为例，作为全国的特大型城市，房地产市场也呈现了以上提及的许多特征。1995年到目前（2009年中），上海住宅房价变化中，我们可以发现上海房价经历了三次向下的调整。这些都说明房地产市场也是有周期性的，且很大程度上是受到国家总体经济（现在也包括全球经济）的影响。最近的一次向下的调整是2008年下半年到2009年1月，譬如根据上海房地产交易中心的数据显示，2008年上海新建商品住宅销售面积是1554万平方米，同比下降了42%；成交低迷之势排名全国前列。

既然房地产市场有其周期性，它的发展是那些影响房地产市场的因素与政府其的措施共同作用的结果，所以我们就不能将房地产市场从整个国民经济中分割出来讨论。总体上可以说需求和供应的情况不同，会引起房产价格变动。通过对我国以及海外其它市场房产价格的研究表明，以下一些因素是与我国住宅房产成交量和价格密切相关的：供求关系的不平衡、就业率水平、收入水平、通货膨胀水平、按揭贷款数量、利率水平、人民币汇率、政府政策、人口数量的变化及人口的分布、建筑成本、建筑设计和品质质量、房产竣工数量、房产租金、实际资本回报率和消费者的信心等。

从区域角度分析，全国各地区房地产市场也表现出明显的差异。这种区域差异性主要是由于各地区经济基础和发展水平不同，房地产业发展起步的时间不同，加之各地区城市化进程和市场化程度等方面的不同，造成房地产业在发展程度、水平、规模、速度和活跃性等方面的地区不平衡性。

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