华润置地物业服务公司对2005年4月至2006年4月未交物业费的业主们分别提起诉讼后，又陆续对2006年度未交物业费的业主们也分别提起了诉讼。华润置地与本业主的诉讼将于12月22日上午9点在朝阳区人民法院南磨房法庭开庭。

　　就优士阁大厦作为办公楼硬件条件的恶劣及华润置地及其物业公司违法、违德并给优士阁的广大业主造成重大损失的系列问题，本文做了详细的阐述。

　　华润置地不提供任何物业服务，反而因其素质和能力的低下，造成了大楼秩序的混乱和脏、乱、差，完全不符合办公楼的标准，与业主们买楼时的期望值和华润置地的承诺纯粹是天壤之别，故，业主没有任何理由支付物业费，恰相反，华润置地应赔偿给业主们造成的经营损失。

　　反诉请求：

　　1、华润物业离开优士阁大厦，由业主招标物业服务公司；

　　2、判令华润物业按《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的规定，将业主已交纳的2004年3月至2005年3月的物业费项下的服务完善：整理大厦的硬件设备，清理广场环境，以符合办公楼的形象；

　　3、判令华润物业按国家标准维修好我的房屋，并赔偿我的经营损失。

　　一、华润置地严重违法，靠欺骗手段销售优士阁

　　优士阁大厦本属住宅楼，华润置地却按办公楼的价格宣传和销售，其硬件设施根本不具备办公条件。我们的房产证上明确标明的用途是“住宅”，大厦的结构和硬件只符合住宅之用。根据北京市的规定，现在优士阁不能注册公司，因为不是办公楼。但华润置地竟欺骗我们是办公楼，售楼书上标明：独立的商务空间，极具潜力的投资型商务格局，国际的形象名片，国际主义建筑趋势。

　　大厦只有3部小电梯，只承载11人左右，但大厦共28层，每层约百人，每天2800人乘3部小电梯上下班，这种严重过载并不安全的情况，在北京的新楼宇里很少见。且电梯速度极慢，上下班时要等几分钟时间甚至更长，浪费了业主的大量时间，影响了业主的工作效率。

　　正常的写字楼标准是：电梯数量与楼层层数的比值应是1：2，上下班高峰期客人候梯时间不超过35秒，且电梯的速度应为2﹒5秒每层。现在电梯时常发生拥堵，上下班高峰期，比最拥堵的公共汽车还拥挤，人满为患到了相当严重的程度，因挤电梯，经常出现打架。

　　二、华润物业严重违反法，主观故意破坏业主委员会的成立，并任意侵占业主收益

　　《物业管理条例》规定：小区入住率达到50%以上的，或者入住达到两年以上的，必须成立业主大会。本律师所于2004年4月份就开始投入三个月的时间，专人协调成立业主委员会事宜，业主们都签了名，但华润置地及其物业公司极力破坏业主委员会的成立。

　　《北京市物业服务收费管理办法》第14条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金……华润置地在大厦里做了大量广告，但却从未跟我们业主打过招呼，也不知道这些钱用在了何处？

　　三、《前期物业管理服务协议》已失去法律效力，华润物业不能成为原告

　　《物业管理条例》规定：小区入住达到50%以上或小区投入使用2年以上必须成立业主委员会。《前期的物业管理服务协议》第1条规定：成立业主委员会并与物业企业重新签订合同时，本协议终止。可以鲜明地看出，华润物业之所以极力阻挠和破坏业主委员会的成立，就是因为怕被炒鱿鱼。但业主们共同提起的诉讼，完全可以撵走赖着的华润物业公司。

　　业主与物业服务公司是雇佣与被雇佣关系，这与雇佣家政服务是完全一样的，必须基于达到所要求的服务水平，才能建立这种关系，按照国家的法律规定，物业服务公司必须经过我们业主的选聘才具有服务资格，因而世界上根本不存在逼着别人雇佣的情况，更有甚者，这个被雇佣者还不能提供相应的服务。

　　四、优士阁大厦极为混乱和不安全，给业主的经营带来威胁

　　楼里的很多租户是做小商品的销售，人员往来特别多，且杂乱，华润物业对此根本不采取任何管理措施；楼里的很多租户是诈骗犯，以各种中介名义骗取钱财，这已在双井派出所挂号为典型；公共区域（大堂、电梯厅和各楼层）没有监控设备，而仅有的电梯监控系统和设备都极差，视频设备根本看不到乘梯人的脸部，这在办公楼里是十分危险的，如果发生恶劣事件，根本无法找出嫌疑人。这给我们的经营造成很大的威胁和危险，业主们的财产安全得不到保障。

　　五、楼内脏得程度有如贫民窟，蟑螂满楼道爬

　　狭小的电梯厅放着脏兮兮的痰盆，在人多等候电梯时，身体不得不碰着痰盂，这种形象上但最简单的事情，华润物业在这三年间听善劝百次也屡教不改，这已严重损害了大楼正规的办公形象，让我们业主很没有面子，严重损害了业主们的信誉。

　　垃圾间一天只清理一次，臭味熏天，中午吃完饭时，垃圾间的垃圾都溢到了走廊上；楼道的墙壁和走廊脏得不堪入目，清洁工从来不用湿抹布擦地。

　　六、华润物业对业主实行“野蛮、监狱式管理”

　　写字楼所有的门（包括每一层的电梯门、电梯大厅的门和通往物业服务公司的门）都是锁着的，我们出入都非常不方便，对于客人而言，更是增添了诸多麻烦。本来大厦的公共空间是住宅的格局，非常狭小，在人多等电梯时，经常喘不上气来。华润物业的这种所谓“管理”，不仅没有挡住乱杂的人员，相反，给我们业主套上了枷锁！有的保安如士匪般蛮横，经常因小事吵架。

　　七、华润物业对业主们的建议都置之不理

　　所有办公楼的水牌都放在大堂里，这是最正常的做法，但华润物业却把水牌放在狭小的电梯过道里，只要有两个人看水牌，走路的人就会相撞，业主向物业十几次地提出过，但至今不改。我们花钱做的水牌，却起不到宣传作用，反而给大楼造成秩序的混乱。

　　电梯运行程序的设置不合理，浪费了业主的宝贵时间，电梯在一层“满员”后，仍下到负1层，在负1转了一圈后又回到1层，一个人也没上，大家在电梯里憋着从1层到负1层，从负1层到1层，这种情况几乎天天有，这不是华润物业在耍戏我们业主，还能是什么？我们将多年辛劳积攒的钱投在了优士阁，却被华润及其物业天天耍着玩，我们还要出钱养着他们吗？

　　八、大楼外部环境极差，损害了大楼的形象和价值

　　大厦楼顶竟连优士阁的标志都没有，全都是广告牌，华润物业只是为了赚钱而不顾业主的利益。楼前广场是大楼的脸面，应该整洁美观，但华润物业连这种脸蛋上的工作都不做，广场上破自行车随处乱放，要到过街天桥，需要搬开重重的自行车，这既妨碍了来往走路，又破坏了楼前环境。现在连市场门前都不许放自行车了，但作为办公楼的优士阁，门前却是破烂不堪的景象。

　　九、物业费高得离谱，不符合国家规定

　　每平米为3.9元的服务费是高等甲级写字楼的标准，北京市人大研究决定，住宅楼物业费每平米为0.9元。华润物业面对我们业主的质问，从来都说按办公楼算，不贵。

　　十、大楼设计低差，毫无人性化

　　非人性化设计，给我们造成了严重的损失：一层的电梯厅是全楼人员最集中的地方，但宽度只有1.8米，比各楼层还要窄0.5米，深度不到10米，在高峰期，通常在此等候的人有50人左右，电梯厅被挤得水泄不通。

　　房屋尤其是办公大楼的外观设计和结构应该人性化，这是最基本的要求，但优士阁完全是恶劣低拙的设计，与售楼书的照片差距甚远，完全是一般住宅的外观和格局，华润物业完全应该使外部环境得到很好改善，但为了赚钱，却将环境弄得越来越差。这些情况的存在，表明大厦的硬件设施根本不具备商用的办公条件。大厦网线不是宽带，是局域网，网速慢，严重影响了我们的办公。大楼没有设置公共卫生间，卫生间都在我们业主自己的房间里。

　　十一、华润物业采用卑劣的敲诈胁迫手段，严重侵犯业主的权利

　　2006年11月29日，隔壁1607业主上班时发现没电，便打电话叫物业来修，物业来说：走廊电源开关坏了，但先交了物业费再修理，业主提出自己维修，请物业打开锁着的配电箱，遭到拒绝，并称不交物业费就不修也不准业主自己修。无奈，1607业主打了110报警电话，华润物业的这种勒索行为，也只有请公安局来处理!根据《物权法》和相关法律，大楼的所有设施、设备等的所有权，都属于我们业主，任何人不得侵犯。华润物业竟敢剥夺法律赋予我们业主所有权项下的权利，其行径已达到了极致卑劣的地步！

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