2002年11月1日，香港华润集团在深圳上演了一幕声势浩大的ＭＡＬＬ（购物中心）运动，宣布该集团目前在华南最大的现代商业综合项目——华润中心，经过两年规划正式投入开发。预计这座总建筑面积47．4万平方米、投资超过40亿港元的大型开发项目持续2年，在2004年底完工。

　　作为在地产、啤酒和石化领域均有投资的香港红筹股，华润在内地零售业主要依靠连锁超市的形式扩张。挟40亿港元巨资投入ＭＡＬＬ竞赛，华润介入给国内超大购物中心增加了新的竞争者。

　　作为泛商业、泛旅游、泛地产概念的超大项目，ＭＡＬＬ由于投资周期过长、投资数额巨大，在国外往往由那些实力强大的零售、地产财团或基金操作。但在国内，华润面临的竞争对手，却有许多不具备远期投资实力、使用银行短期贷款的中小发展商。这为中国ＭＡＬＬ的发展蒙上了一层阴影。

ＭＡＬＬ：改变零售业格局

　　可以说，2002年以前零售业的竞争主要集中在连锁领域，而自今年始，ＭＡＬＬ成了商业竞争的新焦点。北京、上海、武汉、深圳四大商圈相继卷入这场耗资巨大的金钱游戏。

　　超大面积、超大规模、复合形态的ＭＡＬＬ不同于一般意义上的消费中心。按国外定义，一个ＭＡＬＬ的有效商圈达到200～300公里，它将带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的拉动作用。在日本，ＭＡＬＬ的店铺数仅占零售业的1％，但它们却创造了全国零售总额的大部分；在欧美国家，ＭＡＬＬ销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。在美国，ＭＡＬＬ目前已占50％以上的零售销售额。

　　90年代末期，广州天河城、中华广场、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业，内地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模较大的ＭＡＬＬ。但这些ＭＡＬＬ并不规范，很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，导致这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的正规ＭＡＬＬ采用只租不售的方式，以实现良好的整体管理和整体营销。

　　随着家用轿车的发展和上海、北京、深圳等核心城市人均收入的提高，新一代ＭＡＬＬ开始涌现。2002年上海正大广场、厦门ＳＭ城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的ＭＡＬＬ相继竣工，内地ＭＡＬＬ发展步入了一个新的时期。

　　据悉，重庆、温州、西安、乌鲁木齐、杭州、沈阳等大中型城市如今也在酝酿ＭＡＬＬ的发展计划。可以预见，一个以ＭＡＬＬ为主体的商业投资新时代即将来临。

巨资游戏考验资本运作实力

　　但ＭＡＬＬ的兴建也是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列复杂的资本运作。对投资商而言，不但是开发能力，更考验公司的资本运作能力。

　　去年8月，北京大地集团获准在该市筹建第一家ＭＡＬＬ。大地ＭＡＬＬ一获批准，该公司董事长许明即着手股权转让。“这个项目的总投资是18亿元，我们打算拿出6－7亿人民币，外方拿出1亿美元左右，我们可以在持股比例上让到49％。”据大地集团估计，18亿元投资的静态回收期是4．6年，35亿元销售额是盈亏平衡点。

　　与之不同的是，开业不久的上海正大广场今年9月底传出“易主”消息，尽管传言中的双方对于正大广场易主一事一再推搪，但据了解，由于投资商的财政压力，“易主”只是时间问题。

　　正大广场由泰国正大集团于1997年开始投资兴建，是其在中国目前最大的投资项目，号称“中国第一ＭＡＬＬ”。但正大广场今年7月试营业时只启动了30％左右的功能。由于开业时间一再推迟，不少有意进驻的商业品牌打了退堂鼓。

　　资金压力是问题的关键。正大集团当初预算耗资3亿美元，其中自筹1亿美元，泰国银团提供2．05亿美元贷款。但1997年亚洲金融风暴后，为正大广场提供贷款的银行中有三家破产，一家被政府接管。开工一年之后，由于资金压力，正大广场不得不面临停工噩运。10年来，正大集团在中国多个领域进行投资，资金压力过大，使其不得不依靠出让正大广场股权来保证资金链稳定。1999年8月，正大集团通过股权转让从国内商业银行获得了5000万美元贷款，但这依然不能解决正大集团为该项目背负的沉重利息压力。

　　与其他的商业形态不同，ＭＡＬＬ是泛商业、泛旅游、泛地产概念。如此宽泛的领域概念，以数以亿计的钞票铺就。资金供应链条稍有差池，其投资体系的多米诺骨牌就应声而倒。　

　　中国企业的“ＭＡＬＬ竞赛”，资本实力是最关键的考验。在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达10到20年，大多由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者操作，而国内却有一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在投入ＭＡＬＬ的金钱游戏。

　　最近美国媒体一则关于ＭＡＬＬ在美国走向颓势的报道，不能不让人对国内“ＭＡＬＬ运动”感到担忧。据《华盛顿时报》报道，美国人的购物习惯已发生巨大变化——郊外的大型ＭＡＬＬ衰落是最新的趋势，代之而起的是城镇中心的大型ＭＡＬＬ。　

　　在中国，ＭＡＬＬ刚刚起步。　

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