邯郸市城市住宅区物业管理办法
　　 邯郸市城市住宅区物业管理办法 　　第一章　总则　 　　第一条　为加强我城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经 营市场化，保障住宅区物业的合理使用和维护，创造整洁文明、安全和方便的居住环境 ，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。　 　　第二条　本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理（以 下统称住宅区）。 　　住宅区规模，为新建住宅区2万平方米以上，旧城改造区为1万平方米以上。 　　第三条　本办法所称业主是指物业的所有权人。 　　第四条　市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业管理 主管部门）。 　　住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电 、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监 督、检查。 　　第二章　业主自治组织 　　第五条　业主管理委员会（以下科称管委会），是代表和维护本住宅区内　物业来 主和非业主使用人的　法权益，对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。 　　管委会由业主代表为主组成（不低于60％），可聘请派出所、居民委员会等有关单 位的人员参加。管委会委员数额一般为5- 15人，应由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的人担任，可 以兼职。 　　管委会设主任、副主任，从管委会委员中产生，并可聘请执行秘收1- 2人，负责处理管委会的日常事务。 　　第六条　新建住宅区在交付使用后，入住率达到50％或交付使用满两年的均应及时 成立管委会；原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。 　　第七条　管委会业主代珍大会选举产生，委员每届任期三年，可以连选连任。首届 管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下，由建设单位或原管理单位牵头，吸 收业主或非业主使用人代表及居委会人员，成立管委会筹备级，微首届业主代表大会的 筹备，起草管委会章程，推荐管委会委员候选人。 　　管委会全体会议每季度如开一次，经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议 ，可随时召开会议。涉及本住宅物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人咒实 行无记名投票表决制度。管委会决定事项必须达到三分之二以上多数通过。 　　管委会换届工作，在住宅区街道办事处指导下，由上届管委会负责。 　　第八条　业主代表每届任期三年，上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生 。由每幢（单元）以户为单位选举建立3人左右的业主小组，并产生组长一人，参加住宅 区业主代表大会。 　业主单位可直接派代表，也可委托承租人或其他人参加，并由业主出具委托证明。 　　第九条　住宅区业主代表大会应由管委会负责召集，每年至少召开一次，由三分之 一以上业主代表提议可临时召开业主代表大会。（业主代表大会行使职权略） 　　第十条　管委会选举产生后十五日内，持下列文件，向住宅区所在地人民政府道办 事处办理登记一）成立管委会登记申请书；（二）住宅区基本情况及业主情况；（三） 管委会委员名单及基本情况；（四）管委会章程；（四）第一次业主代表大会决议。 　　住宅区所在地人民政府街道办事处应自受理登记申请之日起十五日内，完成审核登 记工作，对不符合规定的不予登记，并收面通知申请人。 　　管委会应办理登记后一个月内向市物业管理主管部门备案。 　　第十一条　管委会在住宅区业主代表大会的监督下，维护业主的合法权益，履行下 列职责: 　　（一）宣传、贯彻和执行国家、省及本市有关物业管理的规定；督促业业主和非业 主使用人自觉遵守《业主公约》，服从和配合物业管理工作； 　　（二）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理舍同。物业管理合 同期限一般不超过3年，到期右续签或重新签订； 　　（三）审议物业管理企业提出的物业管理费标准、年度计划、服务预算和决算； 　　（四）审议物业管理企业提高的大中修理和更新改造公用设施的报告； 　　（五）听取业主非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 　　（六）召集并主持业主代表大会，至少每年召开一次，报告物业管理实施情况； 　　（七）直辖市业主和非业主使用人与物业管理企业的纠纷； 　　（八）法律、法规规定的其它职责。 　　第十二条　新建住宅小区建设单位应划出使用面积不低于十平方米的管委会管理用 房，原有的住宅小区，实行物业管理后，应在的有配套用房划新建项目中统筹解决。 　　管委会的活动经费来源，已经建立物业管理专项基金的，可从增值部分中列支，未 建立专项基金的与物业管理企业协商在物业管理服务费中适当补贴。 　　第三章　物业管理企业 　　第十三条　物业管理企业实行分级管理。其成立前应持有关文件到市物业管理主管 部门进行资　质审查，领取资　质证书后，到工商行下管理部门办理注册登记，方可接 受管委会委托，承担住宅区的物业管理。 　　物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。 　　第十四条　物业管理企业根据管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实行统 一管理。合同文本由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门统一印制。 　　物业管理企业庆在签订委托管理合同十五日内，将委托管理合同报市物业管理主管 部门、市工商行政管理部门备案。 　　第十五条　物业管理企业的权利:　 （一）根据第托管理全同和有关的规定对住宅区实施物业管理； 　　（二）根据委托管理全同和省、市有关规定收取物业管理费用； 　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物来管理的行为。并对造成的损害要求赔偿 ； 　　（四）要求管委会协助管理； 　　（五）选聘专业企业或聘用专人承担专项业务； 　　（六）开展多种经营和有偿服务； 　　（七）其它依法享有的权利。 　　第十六条　物业管理企业的义务: 　　（一）履行委托管理合同，对受委托管理的物业进行有关服务； 　　（二）接受管委会和住户监督，每年至少一次将物业管理实施情况报管委会，重大 管理措施提交管委会审议决定； 　　（三）接受物业管理主管部门及其它有关主管部门的指导和监督； 　　（四）发现违反本办法的行为，及时向有关主管部门报告； 　　（五）其它依法诮尽的义务。 　　第十七条　物业管理企业应在物业管理合同终止或解除后十五日内向管委会办理下 列事项，并向市物业管理主管部门各案。 　　（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的予以退还； 　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册； 　　（三）移交提供给物业管理企业承租使用的房屋、场地和其它财物。 　　第四章　住宅区物业的验收与接管 　　第十八条　住宅区的房屋及化共配套设施，必须统一规划，同步建设。规划配套设 施中应增加物业管理企业和管委会办公用房、经营用房等。 　　第十九条　住宅区峻工后，在市建委主持下，会同市规划部门、市物业管理主管部 门、绿化、环卫等专业部门、住宅区所在地街道办事处及建设单位进行综合验收和交接 工作。其中物业管理单位、资金、用房等事项均已落实，方可交付使用。 　　第二十条　住宅区管委会成立前，由开发建设单位负责物业管理，并可选聘物业管 理企业提前介入进行前期管理，所签全同日期至管委会成立并选聘物业管理企业时止。 　　公有住房出售后，未成立管委会前，仍由售房单位负责管理。 　　第二十一条　开发建设单位移交物业管理时，须一并移交下列资料: 　　（一）住宅区的规划图、竣工总平面图； 　　（二）单体的建筑、结构和设备竣工图； 　　（三）地下管网竣工图； 　　（四）住房清册； 　　（五）其它必要的资料。 　　物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将上述资料移交给新的物业管理企业 。 　　第五章　物业的使用的管理 　　第二十二条　物业使用中禁止下列行为: 　　（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌 　　（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备； 　　（三）在天井、庭园、平台、屋顶及道路等搭建建筑物、构筑物或其他违章建筑的 ； 　　（四）侵占绿地、毁坏绿化； 　　（五）乱设摊、乱设集贸市场； 　　（六）乱倒垃圾、杂物； 　　（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； 　　（八）排放有毒、有害物质划者发出超过规定标准的噪声； 　　（九）法律、法规禁止的其它行为。 　　第二十三条　业主转让或出租住房时，应当将业主公约作为转让、出租合同的附件 ，并在签订合同之日起十日内书面告知管委会和物业管理企业。 　　业主或非业主使用人进行装修，应当报物业管理企业登记备查；有下列情况之一的 ，应当征得管委会的书面同意，并报市房屋安全部门审批： 　　（一）改变房屋结构的； 　　（二）改变房屋使用功能的； 　　（三）加大房屋荷载的； 　　（四）其它影响房屋的。 　　第二十四条　住宅自用部位和自用设备，由业主负责维修。业主与非业主使用人另 人协议的按其协议执行。 　　第二十五条　住宅区的共用部位、设备和公用设施，属人为损坏的，其维修、更新 用由责任人承担。 　　住宅共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应予以配合，由责任人负责赔偿。 　　因维修、装修给相邻业主、使用人造成损失的，由责任从负责修复赔偿。 　　第二十六条　宅区内绿化建设施工由小区建设单位或委托物业管理企业负责实施， 资金由建设单位支付。绿化建设的施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责。日 常养护和管理由物业管理企业负责。 　　第二十七条　住宅区内环境卫生管理职责分工:　 　　（一）清扫保洁。住宅区内住用户室外的公共环境和清扫保洁，由物业管理企业。 　　（二）住宅区内居民生活垃圾由物业管理运至环卫部门的中转丫，从中转　站向外 清运，由环卫部门负责，并按有关规定收费。 　　市直管公房住宅区（庭院）实行物业管理涉及垃圾由住宅区（庭院）运至中转站的 ，环卫部门免收费用。 （三）住宅区内公共厕所，化粪池，垃圾道，箱等环境卫生设施的日常管理，维护和消 杀工作，由物业管理企业负责。 　　第二十八条　住宅区内交通安全、治安、消防管理职责： 　　（一）住宅区交通设施，由物业管理企业负责维护、管理，并按规定对进入车辆收 费，专业管理部门的工程作业车辆和住户搬家车辆进入住宅区的应免收停车费、过路费 。在住宅区内发生交通事故，报请公安交通管理部门处理。 　　（二）保安工作应在当地公安机关的指导下，由物业管理企业组织对管理区域的安 全巡视工作。 　　（三）消防工作由公安消防部门负责。 　　第二十九条　住宅区内道路和排水设施的管理，以市政设施管理部门管理的道路及 排水设施与住宅区内的道路及排水设施的连接处为界；住宅区内的由建设单位移交物业 管理企业管理。 　　第三十条　会计室区供水设施、供热设施管理职责分工，以产权归属为界，界限以 外的供水管道及设备、供热管道及设备，分别由供水部门、供热部门负责维护管理。界 限以内的，由业主或非主使用人负责维护管理并承担费用，也可委托物业管理企业实施 。燃气管道设施仍由市煤气公司管理、维修，并以产权为界，界限以内的设施维修管理 费用由业主或埋业主使用人承担。 　　第三十一条　住宅区供电设施的维护管理，按产权归属确定，界限以内的委托物业 管理企业管理，界限以外的由供电部门负责维护管理。其中属共用低压供电的，以供电 接户线用户端最后支持物为分界点，支持物属供电企业。属10千伏公用高压线路供电的 线路及高压下户线，以用户配电室前的第一断路或第一支持物为分界点，第一断路器或 第一支持物属供电企业。 　　第三十二条　住宅区内有线电视、电信及相关设备、设施、线路等土均分别由有线 电视、电信等专业管理部门各自负责维护、管理；住宅区内的路灯由物业管理企业负责 维护、管理，费用由业主或非业主使用人支付。 　　第三十三条　各专业管理部门可按规定委托物业管理企业代收相关费用。 　　第三十四条　实施物业管理的新建住宅区，设立居委会由辖区街道办事处按规定程 序报批，经营性的管理服务由物业管理企业负责或逐步向物业管理企业移交，其经营收 应用于小区物业管理。 　　第六章　住宅区物业管理费用与专用房屋 　　第三十五条　住宅区物业管理费构成。 　　（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金； 　　（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金； 　　（三）住房缴纳的管理服务费。 　　第三十六条　新建成住宅区，开发建设单位应当按小区建设总投资2％的比例，向物 业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基...
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