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上实海上海项目 提案报告 策源商办事业部 · 市场研究部 二00四年六月 前言 市场篇 1、项目市场分析 1 项目立地条件分析 1 项目概况 o 用地性质 本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年 o 规划指标： 规划总用地面积：84787.7平方米 总建筑面积：232797平方米 住宅总建筑面积：89710平方米 创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米 商业街总建筑面积：16000平方米 综合容积率：2.44, 绿化率：35.2% o 地块现状分析 办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。 2 项目周边环境分析 o 周边环境 项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。 项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的 便利店等生活商业配套。 项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。 o 周边交通条件 从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人 民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项 目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导 ，扩大项目的影响。 但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导 入带来不便。 o 周边商业生活配套 该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的 餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套 基本可以满足普通居民的日常生活。 同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此 本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带 来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。 小结 综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对 项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的 办公和商业产品十分不利。 随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的 改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市 宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的 依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规 划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环 境以及规划前景。 2 项目宏观市场环境分析 1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。 房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联 性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房 地产业提供了十分有利的发展契机。 o 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 90年代以来，上海市GDP增长在稳定11%—13%之间，高于全国平均增长水平2—3 个百分点。 2003年上海市实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上 年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来 6年中增长最快的一年。 2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加 15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。 o 市民消费升级 全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工 年平均工资为22160元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额 6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长 7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日 益明显。 o 市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展，间接推动外资消费 2003年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸 出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7 %。其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额 的63.6%。 随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商 直接投资合同项目4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美 元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。 o 居住环境的不断升级、改善——重大工程建设硕果累累 2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资 产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大 规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加 到44条；年内新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续 优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增强对外交通的整体功能。 继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累 累，徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥 河滨公园等绿化项目相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形 象和环境奠定了基础。 2 保持惯性前进的上海地产市场 2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供 需两旺，市场结构总体合理的态势。 随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2003年以来政府宏观调控力 度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳 定发展提供政策护航。 房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资 规模创历史新高。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长1 3.7，占当年全市增加值的7.4%。 房地产投资增长加快，全年投资总额突破900亿元，共完成901.24亿元，比上 年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率 达57.5%，成为扩大投资需求的重要推动力。其中，外商（包括港澳台地区） 投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各 类投资主体。 o 上海住宅市场总体情况
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