浅谈商业物业实际操作中的几个问题
浅谈商业物业实际操作中的几个问题 一 、开发与设计： 　　1、口岸成为商业经营成功的相对因素而非绝对因素。在目前各大城市的黄金口岸， 已经很难找到适合MALL大型综合购物广场、商业步行街等新型商业物业形态的大型地块 ，往往在城郊结合部等新兴小区密集的地方反而成为MALL、商业步行街选址的首选，其 人流量虽然略逊于市中心，但一般地块较大，形状方正，异型较少，周边新兴小区人群 购买力旺盛，适合商业建筑的兴建。更何况地价低廉，有效降低了投资风险。譬如成都 著名的伊藤洋华堂的第二个店址便位于二环路以外的双楠小区，覆盖了周边多个大型新 兴中高档成熟社区。 　　 　　2、注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这 种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修， 引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的 自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。 　　 　　3、注意开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。大多数商场的3F以上往往租金低 廉，甚至难以出租。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观 区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶 室等对情调、视线要求较高的经营定位。笔者原来参与策划的一个市中心购物广场，其 5F- 8F商铺原月租金定为50—70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均 为大幅透明落地玻璃）的每层300余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租 金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。 　　 　　4、不可为追求外立面的效果而影响室内空间的使用，注意商场规划布局所要求的边 长、较小的长宽比，大柱距，合适的层高。这一点可谓老生常谈，但至今在新建商场仍 可见到仅为6米的柱距和压抑的装修后室内净高。预应力技术在如今已经相当成熟，它能 够实现10米以上柱距而仅仅600- 700MM的梁高，极其有效地节约了层高。当然，最终理想净高的实现还需要安装与装修工 程设计、施工的紧密配合，尽量提高通风、水电管道的吊装高度，每个吊装环节都不浪 费1个毫米，从而避免管道、风口、吊顶施工的粗糙使建筑、结构的精心设计前功尽弃。 二、销售与招商： 　　1、在前期策划就应确定销售策略（至少以层为单位），一般有以下几种模式： 　　 　　A、整售： 　　整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的 良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对 较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式 可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大 希望，以免贻误商机。 　　 　　B、不售、整租： 　　这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力 比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于：整租给一家具备成功 经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐 年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。但经营方进行商业 选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，初期资金压力较大。 　　 　　C、不售、零租： 　　这种方式同样为资金实力比较雄厚的开发商所青睐，但要求开发商具备出色的招商 能力和商业物业管理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。广州天河城就是一 个成功案例，数十万平方米寸土未售，其开发商每年坐收租金数亿，很多经营户求租无 门。并且天河城的商业经营成功带动了自身物业，周边土地、物业的迅速增殖，形成了 良好的社会效益和经济效益。 　　 　　D、零售、零租： 　　是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回 收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。不利于扩大企业资产规模和统一 经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火 爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。成都 的罗马假日广场便成功操作了这种模式，该项目为商业步行街+大型超市，依靠著名大型 超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为2-3层，全部分割成20- 30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得 了丰厚回报。 　　 　　E、零售、整租： 　 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一 层划分为10—50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的 方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%——10%（高于银行贷款 利率才有吸引力）。其优点非常明显： 　　a.短期内回收大量资金; 　　b.实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受 升值空间； 　　c.通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家 进行经营。 　　 　　其风险在于： 　　a.合同期不可能很长（如长达15年以上，大多数购房者取回商铺的经营权时已进入 老年）。 　　一般10年为限，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局， 引发一系列问题。 　　b.大型封闭式商场的基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依 赖于商场整体经营的成功。因此三楼以上销售难度大，客户风险高，一旦商场经营失败 ，会导致业主租金颗粒无收。 　　c.6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，入不敷出。 　　如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手： 　　a.保留部分主力商铺，临街商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人； 　　b.返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠 纷； 　　c.销售、租赁、合作自营多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金； 　　d.找有知名度的经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引 进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强 购产权者信心，并有利于商场经营的成功； 　　e.返租利率不可定死，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。 商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利，因此返租利率应低开高走； 　　f.不能指望商业租金收益可以冲抵返租收益，应迅速将回收资金投入新项目，形成 资金的良性循环，培养返租资金的源泉。 　 　　总之，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对 深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延 续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个 位于市中心，经营不善冷冷清清，返租承诺无法兑现（投资者云集讨债）的大型购物广 场：即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发 商的品牌形象大打折扣。值此集团大举进攻商业地产领域的大好时机，相信公司同仁必 能“胆大心细过三峡”，规避风险的同时获得其丰厚的投资收益。 三、商业空间设计的现状与趋势及潜力 逛街、购物一直被视为是非「正务」，也一直被认为是微不足道的小事。然而，随着经 济与生活环境水准之提升，加以休闲时间之增加，尤其受欧美先进国家周休二日之影响 ，我国亦将真正实施周休二日制；届时，逛街、购物，从事初级产业以外之商业活动， 已逐渐被视为生活中不可或缺缺之必要“活动”与动态元素。它可以是一种人文活动，也 可以是商业活动，更可以被视为是一种艺术，或环境认知与教育之多向度活动。为此， 如何在现有实质计画体制下提供一个合理、人性且有效率之商业环境已是文明生活的一 环了。 　 　　然而国外之商业行为发展也着实深切影响了台湾商业空间之发展与建设，大型购物 中心（Shopping Mall），行人徒步购物街（Pedestrian Mall）以及各种大型量贩中心或如雨后春笋般成长的工商综合区或大型目的型渡假中心 ；逐一成为必须面对或熟悉之一种生活模式或空间型态，而我们应朝那一个方向发展呢 ？ 　　现象与趋势 　　(一)人性化V.S.科技化 　　 　　西门町的行人徒步街在十年前推动时仍需仰赖很多之公权力与公部门执法之强力介 入，而在社区意识抬头，社区总体营造成为社会发展之正常过程后，各地的行人徒步街 已有蔚然成风，究其原因，与民族认知及生活水平价值观之提升有密切关系。是故，老 街新生，如鹿港、大溪、三峡与莺歌等之主张强调地方化与人性化之商店街已在科技化 之发展中逆向找到其复生之泉源。 　　科技化是另一类型之商业空间发展模式，如具制式化的量贩超市超级连锁卖场、百 货公司，它主张以计算机效率管理来取代一对一之传统服务模式，如百货公司中分相的 糖果专卖店（Sweet Cottage）与三峡老街店杂货店中之五彩糖球（金怡糖），似乎是两种截然不同之风味与 购物商业体验。 　　（二）自然化V.S.主题化 　　 　　1980年代几乎可说是台湾商业空间与经营模式之革命转型里程碑。混合使用，因地 制宜或创造多样性之综合创意商场（如诚品书店、何嘉仁书店）又与均质化之主题商店 形成鲜明对比－例如麦当劳、Hard Rock Cafe、热带雨林…等。而天母地区各种主题餐厅、个性商店一一反映出商业空间之发展， 着实必须呼应当地市民之生活型态乃至生活价值观与生活理念。 　　(三)个性化V.S.大众化 　　 　　台北永康街之艺术性个性化主题商圈已不只是一种地标，也成为一种生活语汇，货 品之多寡与否是不重要，购物行为与商业模式不只是金钱之交易，它却更深一层代表着 人际关系追求时尚之代言者或是社会之一面镜子，当然其活力也在此。渔夫家饭、长春 藤生活系列、商店、书店、艺品、创作坊乃至民艺品无一不代表着地区之自明性，宛如 旧金山区之艺术家街坊。而另一方面，大众化餐饮、家具「营区」亦同时鲜炽地阐明另 类消费者之需求。 　　(四)艺术化V.S.生活化 　　受到经济成长之鼓舞，艺廊、画廊或创作坊已成为中产知识分子的另一种生活消费 镜子，而生活化之花市、玉市或路旁之水果摊、盆栽绿道亦一一反映出传统生活型态与 消费空间之互动性，在生活扎根方面，假日农场、节庆市场乃至黄昏市集更一一代表着 市民生活欢乐。情感之宣泄，而两者间之共存更说明了生活多样化之趋势与发展自主性 。 　　(五)国际化V.S.风土化 　　 　　天母西路的商店街阐明了国际化不只是卖舶来品而已，它代表着文化自明性与国际 社区之融合，语言与文字之无障碍（它包括了口语沟通与识别之国际化）当然还有是一 种能兼容国际礼仪，习俗或价值观、制度之可行性。相对地，在风土与本土化方面，虽 然原住民文化，离岛休闲渡假村之开发业已呈现新曙光，惟吾人仍无法将风土之美或地 方之特色不着痕迹地扎根在土地发展之特性中，例如兰屿与绿岛、金门、澎湖等离岛之 商业模式与空间环境仍停留在初级观光产业之层次，如何与文化、休闲或生态之旅或文 化艺术之旅整合成长是今后发展之重点。 　　地方产业与商业空间之结合仅表面性地浮现在莺歌陶瓷街、竹堑玻璃展或水里蛇窑 中，但若论艺术村、艺术镇等之发展，仍有宽广之成长空间亟待开发。印尼巴里岛的风 土美质举世闻名而其成功之精髓不在现代化而在将文化与地域语汇融入各项商业建设实 质空间中。 　　潜力与机制 　　温湿亚热带气候之商业环境绝对有其商业发展空间之特色与魅力，如何找寻自我潜 力、开拓可行机制并使之能成真则应是策略规划者之首要任务： 　　(一)城乡风貌之再造 　　城乡风貌之再造不应再只是作样板式之牌示、店面或一窝蜂式之产品贩卖，它应亟 求的是独特性、稀有性、例如嘉义梅山之赏梅，而梅山小镇之风土景观应融入其食衣住 行育乐。 　　阿里山车站前之商店街不仅有历史、文化之根基，更有自然景观气象万千之珍稀性 。为此，如何让店街有原味，街区步道铺面能与当地景物融合，必须再自其「原风景」 中找寻线索与答案。 　　北埔小镇之客家街景，也是人文、历史与风土民性之融合体，如何让使用者、消费 者有时空融合真实历境之震撼与感受，需要有软硬件之整合。 　　集集车站之铁道风光加上林产、物产与自然景观之吸引力造就了独一无二之风土乡 情魅力，小茶坊、地方小吃...
浅谈商业物业实际操作中的几个问题