构建北京市二手房指数系统的思路和具体操作步骤
目 录 中文摘要 I 英文摘要 II 1 绪 论 1 1.1 研究背景 1 1.1.1 北京二手房市场运行态势分析 1 1.1.2 北京市二手房发展存在的主要问题 4 1.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析 5 1.2 建立北京二手房指数的分析研究内容 7 1.3 建立北京二手房指数的理论和实践意义 8 1.4 文献综述及评价 9 1.4.1 房地产指数 9 1.4.2 二手房指数发展概况 12 1.5 本文的研究方法 14 2 北京二手房指数的建立 16 2.1 指数理论基础 16 2.1.1 指数的性质 16 2.1.2 指数的作用 16 2.1.3 指数的分类 17 2.1.4 指数编制的基本问题 18 2.1.5 指数的计算方法 18 2.2 房地产价格指数编制的理论模型 19 2.3 北京二手房指数的构建 22 2.3.1 编制北京二手房指数的技术路线 22 2.3.2 编制北京二手房指数的模型选择 23 3 建立北京二手房价格指数中几个核心问题的细究 26 3.1 采样区域划分及采样点的选择 26 3.2 采样区域内“标准房”选择 27 3.3 基期的确定 28 3.4 价格的提取及测算 29 3.5 指数的计算 32 3.6 几个注意事项： 33 4 北京市二手房价格指数的模拟 34 4.1 模拟的范围及方法 34 4.2 模拟步骤 34 4.3 结论 39 5 北京二手房景气指数的构建 41 5.1 房地产预警系统基本原理 41 5.1.1 房地产周期 41 5.2 北京二手房预警系统设计 43 5.2.1 系统简介 43 5.2.2 影响二手房市场的主要指标 43 5.2.3 综合指数计算方法的选择 45 5.3 北京市二手房景气指数编制流程 46 5.3.1 指标的选择 46 5.3.2 指标数据库及数据调整 47 5.3.3 消除量纲影响 47 5.3.4 权数的确定 47 5.3.5 确定基准对比时期 48 5.3.6 季节和价格因素调整 48 5.3.7 计算数学模型选择 48 5.4 “北京二手房景气指数”的预期作用 49 6 结论和展望 50 致 谢 51 参考文献 52 1 绪 论 1.1 研究背景 在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易 量的80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是房地产市场重要组成部分，供给和需求 极为分散是其最大特点。同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存 量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产一、 二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。 北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手房交易已发展较为 成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市场的半壁江山，且上海市成立有专门 的二手房指数办公室，目前定期发布二手房指数报告，对于提高市场运行效率，指导消 费起到良好的作用。反观北京市二手房市场，其快速的发展使得二手房指数的研究和发 布已经成为市场的呼唤，历史的必然。在这个大背景下，本文对于北京市二手房指数体 系做了较为深入的研究，提出了构建北京市二手房指数的思路和具体操作方法。另外， 本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地 产三级市场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，并且本文研究的重点落脚在交易量大 、对社会生活影响重大的二手住宅市场。 1.1.1 北京二手房市场运行态势分析 北京市二手房市场的放开可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40号令发布了《北 京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，《办法》的发布施行，标志着北京 市住房二级市场开始启动。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量达到 2万套，增幅达150%，但成交量水平也仅与1997年的上海二手房相当。结合现有成交数据 以及趋势预测，预期2004年北京市二手房成交量将达到5万套左右，未来五年将达到发展 较为成熟的上海二手房市场的水平—─每年十几万套的成交量。北京的二手房市场正处于 快速发展阶段，考虑到北京约有2.2亿平方米的存量房市场（约260万套，其中商品房80 00万平方米，80万套；公房约1.4亿平方米，160- 200万套，理论上均有交易的可能性，所以北京的二手房市场潜力巨大。 1、成交量高速平稳增长，市场交易日趋活跃 北京市二手房自1999年底放开以来，成交量高速增长，2000年成交约1100套，2004 年有望成交量突破5万套，比2000年增长约44倍，比去年翻一番多。自2000年开始，历年 相比前一年的增长速度分别为354％、60％、163％、138％。具体成交情况见下图： [pic] 注：由于1999年底北京二手房市场刚放开，成交量忽略，2004年成交量为根据现有数据 预测，资料来源于北京房地产信息网及相关网站。 2、价格小幅波动，与新建商品房相比价格优势明显 根据2003年8月至2004年8月统计资料显示，北京市二手房均价呈季节性小幅波动的 趋势，平均价格为3213元/平方米，总体走势比较平稳，说明市场交易状况良好。相比较 而言，新建商品房进入2004年，平均售价一直呈下降趋势，反映出房地产二级市场有饱 和的趋势，平均价格为5446元/平方米。可见，北京市二手房价格仅为新建商品房的59％ ，价格优势非常明显。 [pic] 注：资料来源于北京房地产信息网及相关网站，新建商品房包含经济适用房， 且包括现房和预售房。 3、已购公房是主导力量，但二手房商品房比重在增大 自北京市二手房起步，再上市房（包括二次转让的已购公房和经济适用房）一直是 二手房市场的主导力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中 的二手商品房（空置或二手商品房）只有820套，占28%。2004年1月份，再上市房成交1 390套，占二手房成交量的54.5%，而存量房中的二手商品房成交1158套，占到45.5%。从 下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趋势。从上海的二手房交易，已购公房的 交易面积一般占总二手房交易的25%左右，已购公房成交的套数仅占存量房交易套数的4 0%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量较重，而北京目前的状况跟上海恰 恰相反，已购公房的成交量占60%左右，说明北京的房地产二、三级市场还未形成良性互 动，而这取决于房地产新开发量以及市场需求的饱和情况。 [pic] 4、央产房放量速度加快，潜力巨大 央产房是北京市特有，指中央在京直属单位已购公有住房，总量约有5000万平方米 ，60多万套左右。2003年10月8日，央产房允许上市交易，引起业内外人士的广泛关注， 整个10月份成交10余套，至11月有91套央产房通过审查。2004年春节过后，随着央产单 位建立职工住房档案的提速以及自身品质得到越来越多购房者认可，央产房上市交易日 渐活跃，至2月3日，有496套通过审核，截止3月31日，交易大厅盖章通过的央产房已达 到1000套，成交368套，截至7月27日上市达2341套，成交1128套；至8月31日，上市275 1套，成交1323套。从下表也可以明显看出，央产房的上市量在不断攀升的，成交量约为 上市量的一半。毫无疑问，央产房60万套的巨大市场容量，其大量上市必将对北京二手 房市场形成巨大的推动作用。 1.1.2 北京市二手房发展存在的主要问题 北京二手房市场近两年发展迅猛，政府有关主管部门、各大房地产经纪公司、研究 机构群策群力，致力于北京市二手房的健康发展，但纵观北京二手房市场还很不成熟和 完善，笔者认为主要存在以下几个方面的问题： 1. 供求比例失衡 自北京二手房市场开放以来，一直处于卖方市场，需求大大多于供给。主要因为公 房上市交易有层层障碍，供给难以放量，另外，房地产二级市场尚未饱和，流通的二手 商品房较少。从需求角度，二手房由于户型小，低总价，区位相对优势，受到广大中低 收入家庭的偏好。据统计，2003年北京二手房市场的供需比例大约为1：8，2004年上半 年有所下降，在1：5左右。 2、公房上市存在瓶颈，大量上市有难度 首先，北京的可售公房总量约为200万套左右，但扣除数量较多的军产、央产房，其 余可上市交易的已购公房仅为50万套左右。2003年10月，随着总量约80万套的央产房允 许上市交易，北京市已购公房再上市的供给量有望得到改观。其次，由于很多公房没有 产权证、再上市交易必须经过原产权单位同意、盖章，以及交易过程中烦多的手续，也 增加了公房再上市交易的难度。 3、消费者尚未形成梯级置业升级的观念 消费者受 “买新不买旧”、“购房一步到位”等传统置业观念束缚，购房首选新建商品房，尚未形成 “先旧后新，先小后大，先低档后高档”的理性梯级置业升级观念，对二手房缺乏足够的 认知。人们消费观念不改变，缺乏需求的拉动，北京二手房市场很难放量，房地产二、 三级市场无法实现良性互动。 4、中介服务机构水平有待进一步提高 据有关统计，截至2004年3月，据不完全统计，北京房地产中介公司总共有6000家， 而有资质的中介在1500到1600家左右，真正算得上有一定规模的公司也就十几家，其中 ，不乏像我爱我家、顺驰、链家等大型正规中介，也存在不少“皮包”公司，甚至黑中介 ，2002年至2004年相继发生的“恒基无限事件”、“坚石事件”、“立天基业事件”，不断使 北京房地产中介行业遭遇诚信危机。房地产中介机构在加强行业自律的同时，政府有关 主管部门应做好监管工作，加大惩治力度，维持公平、公正的市场秩序。 5、交易透明度不高，运行效率低下 目前，北京的二手房交易存在严重信息不对称的问题，交易双方对市场价格没有很 好的把握，而很多房地产中介不让买卖双方见面或采取现金收购的方式，从中赚取差价 。交易双方由于缺乏大量的市场交易信息作为参考依据，对房屋价值的认识不够客观， 仅仅依赖评估所产生的价格又存在相当主观的成份，同时，交易执行细则的不完善，手 续复杂，限制较多，交易成本较高，均导致了整个二手房市场运行效率不高。因此，北 京市有必要借鉴上海的成功经验，由权威机构定期公布北京二手房指数和区域成交价格 ，增强信息透明度，指导二手房市场交易。 6、出租市场的高回报率，阻碍了二手房流通 截至2003年底，北京有409万的流动人口①，房屋租赁市场需求旺盛，一般情况，房 屋出租的年投资回报率一般在7- 8%左右，因此，房主若不是短期内急需大笔资金，往往会选择将闲置房屋出租而不是出 售，一定程度上减少了二手房源供给，阻碍了房屋进入三级市场流通。 1.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析 衡量一个城市的房地产市场是否成熟的主要标志，就是看其二手房市场是否成熟。 2003年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的30%，但北京和上海无论从人口、G DP、新建商品房交易量等各方面总量相当，城市历史比上海多600年，城市面积也是上海 的近一倍，存量房数量也高于上海，这说明北京二手房市场发展明显滞后，同时，也表 明北京的二手房市场有很大的发展空间。北京、上海二手房具体成交情况比较见下图： [pic] 据上海全市公有住房出售情况统计显示，至2002年年底为止，全市已累计出售公有 住房153.5万套，建筑面积8355.1万平方米，占可售公房总量80%以上，约占全市住房总 量的40%。可见，上海的可售公房总量约为200万套左右，与北京的可售公房的总量相当 。但由于北京有较多的军产、央产房不能上市交易，压缩了北京已购公房的上市量，使 得北京与上海可上市交易的已购公房量有较大的差距，两地二手房的供需平衡的不同， 导致了北京与上海的二手房交易量有很大的差距。随着2002年10月份，约80万套左右的 央产房允许上市交易，将加快缩短北京与上海二手房市场之间的差距。 回顾上海二手房市场的发展，上海自1994年开始推行以房屋置换为突破口，实现房 地产二、三级市场联动以来，二手房市场发展迅猛，交易量大幅度攀升。1996 年上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米，到2000 年，交易量猛增到778万平方米，短短5年之内增长了近10倍左右。而2001，达到1400多 万平方米，几乎翻了一倍；2002 年又进一步上升到1790万平方米，同比增长26%；2003年上升至2300万平方米，成交套数 首次超过增量房，同比增长28%。 北京二手房市场自1999年底开放以来，一直在高速发展。由于1999至2000年，北京 的二手房市场刚开放，成交量过低，不妨以2001年的成交量5000套为基数。预计到2004 年，北京二手房的成交量将会超过5万套，因此北京只需用4年的时间就增长了约10倍， 而上海却用了5年的时间。但从目前来看，北京跟上海还是有较大的差距。2003年第一季 度北京的已购公房交易为15.8万平米，而上海却达到103万平米，是北京的6.5倍。由此 看来，北京二手房市场短时间内难以达到上海的水准，上海的二手房交易毕竟已经有10 年的历史，而北京只有短短的不到4年的时间。但是，虽然北京二手房市场的起点低，与 上海相比差距大，但其发展速度快，依目前的发展速度，北京的二手房交易就有望在4- 5年内达到上海的水平。 从上海与北京二手房市场的对...
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