广州市房地产业宏观环境分析
一．宏观环境分析——1页始 二．产业竞争性分析——40页始 三．广州房地产业发展概况——57页始 四．广州房地产市场分析——65页始 五．广州房地产市场竞争分析——70页始 六．行业发展趋势及企业发展战略研究——75页始 广州市房地产业宏观环境分析 政治法律因素 ——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住 房市场。 从哇哇坠地的那一日起，房地产就与政策结下了不解之缘。就2004年来讲，政策的一个 重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。目前，全国商品房供销两旺 ，商品房销售面积持续增加。在全国范围内实现了由住房福利制（1998年以前）向货币 化的历史性转变。价格是房地产最敏感的话题（“在骂声中成长”） ，我国房价（税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%）经历三次大的变化 ： A. 1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场， 只能用计划指标购，1992－1993年房价高涨。 B. 房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种 回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。 C. 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土地招标给平稳 增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。 o 美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国 现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。　 o 如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平 方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国 最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。 而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。 一.最新的房贷利率（提高住房贷款利率和首付比例政策） ——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。 A. 05年房地产业增速将低04年预计约为23%，从2005年3月17日起，央行将取消商业银行对 于个人住房贷款的利率优惠，根据，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。 B. 同时，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成 提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀。 C. 已供楼人士明年才需多付款 据了解，这是继去年10月29日央行上调房贷利率之后，再次上调房贷利率。去年10月底 ，我国央行9年来首次加息，其中个人房贷的利率上调了0.27个百分点。供楼者每万元房 贷，每年要多给27元利息。这次加息曾引起了一阵提前还贷的风潮。 D. 在不到半年的昨日，央行再次上调房贷利率，并从今天开始实施。由于这也是央行首次 在房贷利率中，给予了商业银行10%的调整空间，因此，不同商业银行可能会对其房 贷利率采取不同的加幅，市民需要等待各自的贷款银行具体公布。频频加息是为遏止 炒楼套利，从刚刚公布的各地房产价格以及投资情况的数据显示，去年至少有600亿 元的国际热钱进入了内地，而股市低迷导致这部分钱集中涌向了房产市场，加上内地 不少房产投机者的加入，从而造成了上海、北京、杭州等地房产价格的虚高，给房产 市场带来不健康的非稳定因素。 以某市民向银行借了10万元的商业性房屋贷款，分10年还清的个案计算，每年最多就 需要多给810元利息，最少也需要多给200元的利息，每月的供楼款增加幅度也在16.6元 到67.5元之间。 二.优惠利率新政策 a) 自3月17日央行上调个人住房贷款利率以来，各家银行都在紧急制定最新房贷利率执行 政策。中行广东省分行率先打破沉默，称将对购买第一套住房的申请人分档执行下浮 10%的最优惠利率(通过了该行信用审核，即可获得下浮10%的最优惠房贷利率。以5年 以上贷款为例，房贷利率为5.51%)。如果不是第一套住房按揭，则实行下限管理的浮 动利率. b) 招商银行广州分行是股份制银行中首先明确表示会对5年以上住房按揭执行最优惠利率 的银行。也有少数银行例外。记者了解到，某银行广州分行将直接执行央行基准利率 ，除对少数优质客户有优惠考虑外，并无任何下浮。 三.中介费新规定 A.一手楼也要交中费(标志着中介的服务价值得到体现) 　争议多时的“一手代理的中介服务费应否由购房者支付”终于被确定下来：收！市物 价局、市房管局已通过此项中介收费新规定，最快可能在5月1日实施(今早，广州几家最 大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圆”、“经纬”向记者承认已知此事)。 一直以来，一手楼交易的中介佣金是不能向买家收取的（971号文有规定）。目前广州的 一手代理基本是独家的，市物价局也曾明确“谁委托谁付费”。以前曾有楼盘销售代理公 司在签署认购书时，向购房者收取2000－3000元的综合服务费用，其解释是因为置业者 买房时他们提供了相应的各项服务，因此要收这笔酬劳。　 但是，此次中介收费新规定则明确：“一手房交易，可以向买卖双方各收不超过房价 1%的中介佣金”。比如，买一套标价50万元的一手房，以前购房者只需“实打实”给足50万 元就可以了，但今后则要增加5000元的中介费。 B.二手中介费将降低 　 新规定还涉及二手楼交易和租赁。（新规定是向租赁双方各收一个月租金作为佣金）。 今后的二手楼交易，买卖双方合计可收0.5- 2.5%的佣金，另对一些“后延服务”项目，比如水电过户等，中介公司也可收取一定的服 务费。 帖士:中介公司欢迎“收费”新规，买楼市民却喊“不爽“。 四.土地政策（土地“新政策”胎动 中央政府酝酿“收权”） 房地产出现“地荒”？广州“地荒”说法：1月25日，在广州第二届地产峰会上，广州十大地 产巨头集体认定政府土地供应不足，地价过高，在很大程度上导致市场供应量减少，房 价上涨。发展商们强烈呼吁，政府增加土地供应，控制土地价格。 A..深度分析："地荒"只是借口 土地充足无碍房价 “地荒”房价便会狂涨，这一说法不成立而且极为牵强。广东省土地学会理事长沈彭表示 ，从公开拍卖市场取得的土地，其地价成本所占房价的比重也仅约30％。 国土资源部负责人：房价猛涨与土地供应无关。 B.北京大学经济研究中心教授平新乔 他根据中国《房地产开发统计年报》得出结论：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一 个主要原因。他分析指出，土地价格每上升１个百分点，楼盘价格会上升０．７８个百 分点。为此，2005年政府要建立国有土地收益基金。 C.国资部副部长李元：商品房开发不会出现地荒 李元指出，不能简单地将房价上涨的原因与新的土地审批制度挂钩，房价上涨的原因是 多方面的，其中包括人为的“炒作”。 房价涨跌难料 　　 　业内专家认为，未来房价受以下几个因素影响： 　　 　　一、加息。可以肯定的是，加息对房地产市场一定产生负作用，房价将为此拖累， 向下游移，最低限度是房价至少不再上涨，房价持续上涨多年的趋势受到控制。 　　 　　二、人民币升值。现在，人民币始终面临升值的压力，人民币升值意味着人们购买 的资产也升值，房价就会上涨。 　　 　　三、供求。理论界一致认为，供求因素是影响房价的最终原因，据估计，明年房屋 新增供量将与今年相当，房价至少将保持今年的水平。这与加息明显产生对冲的局面。 　　 　　四、汇率。在此次政府调整利率政策的同时，很多人都忽略了政策中有关汇率的松 动，在人民币面临升值压力的同时，放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国 内参与投资，填补了政策性加息带来的供应缺失，从而影响房价。 　 五.房贷政策列举 A. 2003年4月10日央行曾颁发《人民币银行结算账户管理办法（5号令）》，取消证券营业部 的取现功能。此举希望通过加强结算账户的管理，达到“反洗钱”目的，同时利用银行 账户实名制防止大户利用证券营业部的“假账户”对股市进行恶意炒作。 B. 2003年1月3日央行发布《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法（3号令）》， 对大额和可疑外汇资金交易给予监测。目的是规范外汇资金交易报告行为。 C. 8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》重申发挥市场机制在房地产业 资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策（国土资源部11号令）、改革住房 制度、健全市场体系、发展住房信贷（央行121号文件）、改进规划管理、调控土地 供应（刹住了乱设开发区“圈地”之风）、加强市场监管（“市场预警”）、整顿市场秩 序等多个方面都作出了相应的规定。 鉴于我国房地产业一向是在非规范条件下成长的，上述措施如果齐头并进，多数 的房地产企业将受不起冲击而倒闭，显然这也不利于市场的稳定。因此多项政策 必须分头下达和实施。 1998-2003年房地产行业的运行状况 |年份 |全国房 |个人购 |商品住宅 |办公 |商业|其他 |商品住|房地产 | | |地产开 |买商品 |投资占房 |用房 |用房|用房 |宅平均|投资占 | | |发完成 |房占商 |地产开发 | | | |销售价|固定资 | | |投资额 |品房销 | | | | |格 |产投资 | | | |售额的 | | | | | |的比重 | | | |比重 | | | | | | | |1998~2002 |19.5% |54.5% |68.1% |4.9% |12% |15% |1997.2|12.7％ | | | | | | | | |元 |， | |2003 | |95.3% |83.7% |2.2% |10% |4.1% |2291.3|17.9％ | | | | | | | | |元 |， | |2004 |32.5% |96.2％ | | | | |2456元|超过20 | | | | | | | | | |％ | 六.国务院亲自出手 04年 4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项 目资本金比例的政策，钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开 发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。 　　 有关专家表示，今年以来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出 矛盾进一步显现，房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房地产开发贷款余额增长 很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。 　 受消息影响，当天股市开盘后四大行业股均大幅下挫，房地产股如天房发展、浙江广厦 、金地集团等当天暴跌，于此四行业中更加醒目。 2005年，房地产市场要重点关注和大力解决的主要问题有： a) 地方政府行为机制转换的问题； b) 土地供应制度的科学化与市场化问题； c) 房地产金融创新问题； d) 房地产业的结构调整问题； e) 住房社会保障问题。 七.政策矫正 　　建设部住宅与房地产业司有关负责人指出，国家近期将出台有关政策，加大对房地 产市场宏观调控力度。 A. ——深化住房制度改革，调整商品房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品住 房建设，同时加强经济适用住房的建设和管理。对经济适用房的建设规模，经济适用 住房户型面积标准、购买对象，经济适用住房价格都作出了明确规定。 B. ——改进规划管理，调控土地供应。清理各类开发建设用地，依法查处非法圈占土地，土 地久占不用，违规转让房地产开发项目和炒买炒卖土地使用权行为。同时，合理确定 各类住房用地的布局和比例。 C. ——强化金融的间接调控作用，切实加强房地产贷款监管，完善个人住房贷款担保机制。 对信誉度高、偿贷能力强的房地产开发企业以及符合条件的房地产项目，要继续加大 信贷支持力度，同时加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度。 D. ——建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，完善市场监管制度，提高市场监管水 平。这一系统将于今年年底在全国３５个大中城市全面投入运行。 八.开征房地产税（房地产税=不动产税≠物业税） ——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。 2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，为遏 制房地产投机，开征房地产税已成定局。这预示着在中国人民银行频频使用信贷手段干 预房地产市场之后，国家的财政税收部门终于出手，运用税收调控手段，对中国的房地 产市场进行干预了。目前，房地产税已经在北京、深圳、重庆等6个城市“空转”试行， 　　　在我国，涉及到房地产方面的税收种类大体上有6个：土地增值税、城镇土地使用 税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。国家征收房地产税之后，土地出让金 会不会因此而减少，的确是我们需要关注的一大问题。 A困难一：地方政府 | |房地产税占地方政府财政收入的比重 ...
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