居住小区的物业管理
小区管理 第一章　居住小区的物业管理 第一节　居住小区物业管理概述 　　一、住宅与居住小区 　　在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随 着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改 革开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住 小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康 不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人 们对 新建住宅质和量及其管理的要求。 　　居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住 宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作 出 如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区 ( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。” 在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团 三级，其分级规模如表7-1-1。 [pic] 根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围 的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后 ，这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。 　　二、居住小区的功能 　　党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略 目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是： 　　(1)人均8平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3)居住环境在总体 上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提 出以下 要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民 小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。 　　1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的 住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它 能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功 能。 　　2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来 的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包 括：教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系 统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统， 如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五 金、家电维修部等。 　　3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包 括： ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；②小区管理劳务 的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住 房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包 括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住 消费的投入。 　　4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的 各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托 ，共同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住 宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。 　　三、居住小区的特点 　　居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要 的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以 往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是： 　　1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提 高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” 原则的 指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。 　　这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散 的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多 栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、 娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住 环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收 费。 　　2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平 方米，多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、 超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。 　　小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习 、工 作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域 内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅 小区的多 功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。 　　3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房 屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各 种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的 、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、 热力管网 都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅 小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。 　　4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的 深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产 权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。 　　住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设 施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理 工作的复杂化。 　　四、目前我国住宅管理的几种方式 　　城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市 居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管 理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存 在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理 方式有： 　　1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房 管站管理，称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物，房管所(站)是完全事 业性质的 单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制的要求，代表政府发挥“管好房、 用好房、修好房”的作用，解决城市居民的居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种 管理 越来越不适应体制的转轨，其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连 房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公房改变了产 权性质。 因此，一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因 ，这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。 　　2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位，特别是事业单位 开发建造的用以分配给本单位职工的住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行 管理。这 是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似 ，其弊端也相同，同样需要管理体制的转变。 　　近些年来，一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房 管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构，对单位自管住房实行物业管理；一种是将单位 自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。 　　3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出 租给用户的住宅，这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理” 的原则 ，一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的 一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大，一些开发企业的物业管理部逐渐扩大 ，形成独 立公司或子公司的形式，独立核算，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。 目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例，大多数城市住宅小区均由此类物 业的管理 企业进行物业管理。 　　4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属 的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国 出现的时 间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识，代表 了今后住宅物业管理的发展方向。 　　五、物业管理的强大生命力 　　1995年1月18～20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年 来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析， 对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理的， 还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不 健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区，虽然居住条 件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆 放，设备 残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌一年新，二年旧，三 年破的问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性的福利型的房地产管理体制 越来越不 能适应形式发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。 　　在各地探索的基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经 验，结合我国的实际情况，走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管 理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的 房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点： 　　1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。 　　2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路 等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。 　　3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。 　　4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的 聘用制。 　　以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和 活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向 。 　　六、居住小区物业管理概念 　　以上的分析，居住小区物业管理概念可概括为：住宅小区内的房屋建筑及其设备、 市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治， 由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理，并向业主和使用人提供综合性 的服务，从而 使物业发挥其最大的功能。 　　七、居住小区物业管理的特征 　　与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征： 　　1.社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权 单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的 种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。 　　2.专业化。这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和 使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营 型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的 经营和服务才...
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