和睦花园户型定位建议
户 型 定 位 建 议 ︵ 初 稿 ︶ 目 录 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、和睦花园付款方式对比表 四、和睦花园户型面积建议初案 五、和睦花园主力客户群分析表 注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。 一．和睦花园周边小区状况表 |小区名称 |小区位置 |小区规模 |小区配套 |面积跨度（m2 |建造时间 |居民构成 | | | | | |） | | | |和睦新村 |南靠衢州路，西依莫干山 |占地面积15公顷，由54幢6～7 |管道煤气、有线电视、一所|28～80 |1983 |大多为湖滨、少年宫一带的折 | | |路，隔衢州路与项目地块 |层住宅组成 |小学、2个小区内花园、约2| | |迁户，工厂职工次之 | | |对望 | |0个商店 | | | | |华丰新村 |南至衢州路，东至运河， |占地面积13万平方米，由27幢 |管道煤气、有线电视、自行|30～70 |1985 |华丰纸业有限公司职工及家属 | | |西至禾丰桥，北至华丰厂 |平、楼房，几十户农宅组成 |车棚、 | | | | | |北围墙 | | | | | | |勤丰住宅 |南靠衢州路，东邻莫干山 |由10幢7层住宅楼组成 |有线电视、管道煤气、自行|60～120 |1994 |杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤 | |小区 |路，距项目地块150米左右| |车棚 | | |维有限公司职工为多，祥符镇 | | | | | | | |镇干部次之 | |化纤新村 |莫干山路花园岗，北邻汽 |占地面积4578平方米，建筑面 |有线电视、管道煤气、自行|60～70 |1985 |杭州化学纤维厂职工及家属 | | |车北站 |积47494平方米，住宅10幢 |车棚 | | | | |广兴新村 |湖墅北路 |建筑面积42000m2 |有线电视、管道煤气、小卖|38～92 |1997 |折迁户为主，电视台职员次之 | | | |，由10幢7层住宅楼组成。 |店、自行车棚、车库 | | |。 | |和睦路住 |和睦路南段 |和睦路南段两侧，以自建房为 |以小卖店和农贸市场等低档| |1983 | | |宅区 | |主 |配套为主 | | | | |打铁弄住 |项目地块正南面，距地块1|由一些单位的宿舍房和杂乱的 |步行约10分钟，到达农贸市| |1983 |当地农民居多，其次为大中型 | |宅区 |0米。 |农居所构成 |场。农贸市场周围小配套齐| | |国营企业职工。 | | | | |全 | | | | |墨香苑 |莫干山路以西，余杭塘路 |由3幢板式小高层公寓及临街商| |89.1～237.5 |2000 | | | |以北，塘河路以南 |铺、地下车库组成 | | | | | |哑吧弄小 |湖墅北路，大关桥下端 |由7幢7层住宅组成 |有线电视、管道煤气、自行| |1994 |回迁户、消防队员工、私营企 | |区 | | |车棚 | | |业主 | 二、和睦花园周边小区分析及结论 由上表可见： 1．周边小区大部分为94年以前的老区，住户60％以上为国营企业的职工，收入在杭城属 于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的 户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主， 大面积户型以错层为主。 1. 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在61－83 m2之间，全部为小户型，销售率目前为85％左右，但其付款方式单一，仅限一次性付 款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力 ，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所 保留，因此定30％左右的小户型仍是必要的。 2. 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合部的农民， 他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受 能力强，针对这部分消费群定20％左右的大户型较为妥当。 3. 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量少的公摊面 积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型 面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。 三．一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元／m2为准） 一次性付款： | 面积 |60 m2 |80 m2 |100 m2 |120 m2 |150 m2 | |付款方式 | | | | | | |一次性付款 |18万 |24万 |30万 |36万 |45万 | 商业贷款： | 面积|60m2 |80m2 |100m2 |120m2 |150m2 | |付款方式 | | | | | | | |首付 |月供 |首付 |月供 |首付 | | |首付 |月供 |首付 |月供 | |60－80 |二室一厅、二室二厅 |30％ |均价3000元／m2 |18万－24万 | |80－100 |二室一厅、二室二厅、|30％ | |24万－30万 | | |三室二厅 | | | | |100－120 |三室二厅、四室二厅 |20％ | |30万－36万 | |120－140 |三室二厅、四室二厅 |20％ | |36万－42万 | 五．和睦花园主力客户群分析表： |面积（m2） |比例 |客户群分析 | | | |主力客户群体 |家庭结构及生活方式 |可能选择的主要| | | | | |付款方式 | |80以下 |30％ |收入中下的年青夫妇 |初巢或满巢阶段，希望拥 |二成或三成商业| | | | |有属于自己的小家庭 |贷款或公积金贷| | | | | |款 | |80－120 |50％ |效益较好的企事业单位员工|初巢或满巢阶段，追求生 |五成商业贷款或| | | |、 |活的舒适品位和情调 |一次性付款 | | | |企业中层管理人员、 | | | | | |个体工商户 | | | |120以上 |20％ |私营企业主、 |满巢阶段，追求生活享受 |五成商业贷款或| | | |城郊结合部的农民 |和财富炫耀 |一次性付款 | 下阶段工作简介 1、[市场调研报告] 在市场完整调研的基础上，将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发，对杭州市场 尤其是和睦花园所处市场环境进行分析，透视杭城商品住宅之操作水准，评判杭城消费 者目前之消费意识和行为方式，人而深入发掘本项目之可借鉴点。 包括 1）杭州市商品住宅市场整体现状调研 2）项目类比个盘分析 3）杭州市商品住宅消费行为分析 2、[市场定位分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上，提炼本项目所具备的地产因子，并结 合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。 ·总体市场定位 ·主力客户群定位 ·产品定位 3、[市场价值分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上，阐述商品住宅项目价值分析的方法― ―类比可实现价值分析法，并对项目价值提升和实现各要素进行量化对比和分析，综合评 判本项目的可实现价值。 ·商品住宅项目价值分析的基本方法和概论 ·项目价值类比分析 4、[定价模拟] 在对本项目的价值判断基础上，根据类比可实现价值确定项目均价，并运用“差异性 系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行价格模拟。 ·均价的确定 ·具体单位的定价模拟
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