俊城浅水湾项目推广策略1
俊城浅水湾项目推广策略 目 录 第一部分 销售策略 4 1.销售策略 4 1.1销售总策略 4 1.2 2005年各阶段推售目标 4 1.2.1销售初期（2005.2-3） 4 1.2.2强销期（2005.4-6） 7 1.2.3持销期（2005.7-9） 9 1.2.4第二次强销期（2005.10-12） 11 1.3项目销售必备条件 11 1.3.1法律文件 11 1.3.2现场包装 12 1.3.3宣传途经 12 1.3.4销售工具 12 1.3.5销售策略 13 1.3.6其他配合 13 1.4销售方式 14 1.4.1现场接待（坐盘销售） 14 1.4.2展销会 14 1.4.3数据库营销 14 1.4.4中原一二手联动 15 1.4.5外延展示 15 1.4.6客户联谊会 15 1.5促销策略 15 1.5.1折扣 16 1.5.2变相折扣汇总 16 1.5.3宣传造势活动 17 第二部分 宣传推广策略 17 第一章、意义·影响力 18 标竿·关于俊城·浅水湾的奖项 18 创新·为时代的英雄们筑屋建所 18 唯一性的卖点 18 1、项目定位 18 2、规划 18 3、建筑 19 第二章 思想·创造力 19 认知·机会藏于威胁中 19 1、认知劣势与威胁 19 2、认知优势 20 3、认知机会 20 第三章 操作·执行力 20 1、策略核心 20 1.1策略·计划 20 1.2整合 21 1.2.1产品 21 1.2.2园林 22 1.2.3地理位置及配套 22 2、项目解析 23 2.1项目分析 23 2.2客群分析 24 2.3项目方向性阐述 25 3、推广主线与宣传卖点组合 25 3.1全程推广主题与推广主线 25 3.2宣传卖点 26 3.3推广主线与卖点的有效组合 27 4、各阶段推广策略 28 4.1销售初期 28 4.1.1时间安排 28 4.1.2形象推广主题 28 4.1.3阶段目标 28 4.1.4配合条件 28 4.1.5形象推广策略 28 4.1.6造势活动 29 4.1.7跟进情况 29 4.2强销期 29 4.2.1时间安排 29 4.2.2形象推广主题 30 4.2.3阶段目标 30 4.2.4配合条件 30 4.2.5形象推广策略 30 4.2.6产品推广策略 31 4.2.7推售单位 31 4.2.8造势活动 31 4.2.9跟进情况 33 4.3平稳销售期 33 4.3.1时间安排：2005年7-9月 33 4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活” 33 4.3.3阶段目标 33 4.3.4配合条件 34 4.3.5形象推广策略 34 4.3.6产品推广策略 34 4.3.7推售单位 34 4.3.8造势活动 35 4.3.9跟进情况 37 4.4一期尾盘销售期（二期强销期） 37 4.4.1时间安排：2005年10-12月 37 4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活” 37 4.4.3阶段目标 37 4.4.4配合条件 38 4.4.5形象推广策略 38 4.4.6产品推广策略 38 4.4.7造势活动 38 5、各阶段广告媒体投放频率及建议 40 5.1媒体列表 40 5.2媒体说明 40 5.3媒体选择 41 5.4媒体组合 41 5.5投放频率及规模 41 5.6项目推广 42 5.6.1项目推广整合 42 5.6.2项目推广排期 43 5.6.3项目卖点挖掘 47 5.7户外广告牌安排（全年）： 50 5.8路名牌安排 51 6、PR、SP活动方案 51 7、地盘包装建议 52 7.1现场参观路线包装 53 7.2售楼处内部分区及包装建议 53 7.2.1售楼处功能布局建议 54 7.2.2售楼处室内包装建议 55 8、费用统计 55 俊城·浅水湾营销推广方案 第一部分 销售策略 1.销售策略 1.1销售总策略 分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差 俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注 重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，控制销量、控 制节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时 间差战术。 项目销售周期确定为2年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢5个销售期，按时间 划分分别为： 2005.2～2005.5，预热阶段，销售速度缓增 2005.5～2005.11，一期热销、二期面市，销量高位振荡 * 2005.11～2006.3，进入持销期，销量在周期内保持稳定 * 2006.3～2006.7，二次热销，销量再次攀升 * 2006.8～2006.12，进入尾盘销售期,消化剩余单位 1.2 2005年各阶段推售目标 2005年项目的主要推售单位以一、二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不 清晰，因此，此处，进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。 项目的全程销售节奏分为三快两慢，但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分， 以更好的指导全年的销售。 1.2.1销售初期（2005.2-3） 销售目标：完成一期高层总销售面积的9％左右； 推售单位：2005年2-3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售 的散户单位。 推售套数统计： |推售单位 |2月 |3月 | | |19＃,2S,91-92㎡, 2T |22＃-2,2S,91-96㎡, 23T | | |19＃,3S,128-132㎡,3T |22＃-2,3S,128-130㎡,14T | | |20＃,2S,91-92㎡, 2T |22＃-2,4S,208㎡, 1T | | |23＃,2S,89-90㎡, 2T |　 | | |23＃,3S,117-128㎡,9T |　 | | |24＃,2S,93-101㎡, 10T |　 | | |25＃,2S,95-97㎡, 3T |　 | | |25＃,3S,148-153㎡,4T |　 | | |26＃,2S,97㎡, 1T |　 | | |26＃,3S,148-153㎡,8T |　 | | |28＃,2S,95-97㎡, 3T |　 | | |28＃,3S,148-153㎡,10T |　 | | |30＃,2S,94㎡, 1T |　 | |合计 |58套 |38套 | 推售单位统计： |2月 |3月 | |楼号 |房号 |楼号 |房号 |楼号 |房号 |　房号 | |19# |1802 |25# |102 |22#2门 |2303 |2304 | | |1803 | |1703 | |2203 |2204 | | |1801 | |103 | |2103 |2104 | | |1701 | |1501 | |2003 |2004 | | |1401 | |301 | |1903 |1904 | |20# |1802 | |201 | |1803 |1804 | | |1803 | |101 | |1703 |804 | |23# |1802 |26# |102 | |1603 |704 | | |1803 | |1801 | |1503 |604 | | |1801 | |1701 | |1403 |504 | | |1804 | |1401 | |1303 |404 | | |1704 | |1301 | |1203 |304 | | |401 | |501 | |1103 |204 | | |301 | |301 | |1003 |104 | | |201 | |201 | |903 |2403 | | |101 | |101 | |803 |　 | | |304 |28# |1803 | |703 | | | |104 | |102 | |603 | | |24# |1802 | |103 | |503 | | | |102 | |1801 | |403 | | | |1803 | |1501 | |303 | | | |1703 | |1301 | |203 | | | |1603 | |1101 | |103 | | | |1403 | |701 | |　 | | | |1303 | |601 | | | | | |403 | |501 | | | | | |303 | |401 | | | | | |103 | |301 | | | | |30# |102 | |101 | | | | 目标均价：2005年2- 3月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度以及推售的先期剩余单位需要及时消 化等原因，2005年项目启动阶段，价格不宜比先期有太大涨幅，保持在4370元/平米。 价格调整：2005年2-3月不进行价格涨幅的调整。 1.2.2强销期（2005.4-6） 销售目标：完成一期高层总销售面积的43％左右； 推售单位：2005年4-6月共推出单位187套，4- 6月推售单位绝大部分为先期未开售单位，如20＃、21＃01单元，22＃、29＃部分单元。 推售套数统计： | |4月 |5月 |6月 | |推售 |19＃, 3S,140-144㎡,|22＃-2,2S,91-97㎡, |19#, 3S,140-144㎡, | |单位 |3T |23T |4T | | |20＃, |22＃-1,3S,128-130㎡, |20#, 3S,140-144㎡, | | |3S,128-144㎡,23T |23T |7T | | |22＃-2,2S,92㎡, |29＃, 3S,148-153㎡, |21#, 3S,123-128㎡, | | |1T |18T |18T | | |22＃-1,4S,208㎡, | |22#-1,2S,91-96㎡, | | |1T | |24T | | |29＃, 2S,94-95㎡, | |22#-2,3S,128-130㎡, | | |18T | |9T | | |30＃, 2S,89㎡, | |30#,3S,117-121㎡, | | |2T | |3T | | |30＃, 3S,117-128㎡,| | | | |9T | | | |合计 |58套 |64套 |65套 | 推售单位统计： |4月 |5月 |6月 | |楼号 |房号 |楼号 |房号 | |推售单位 |21#,2S,89-95㎡, |22#-1,2S,91-97㎡, |22#-1,3S,127-129㎡,2| | |36T |23T |3T | | |21#,3S,138-142㎡,1|22#-1,3S,127㎡, 1T|29#, 2S,97㎡, | | |8T | |18T | | | |22#-2,3S,127-129㎡,24| | | | |T | | |合计 |54套 |48套 |41套 | 推售单位统计： |7月 |8月 |9月 | |楼号 |房号 |房号 | | | |4月 |5月 |6月 | |90-100平米 |二室 |21 |23 |24 | |100-120平米 |二室 |1 |0 |1 | |120-130平米 |三室 ...
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