重庆高层物业产品创新及趋势研究
重庆高层物业产品创新及趋势研究 旭日地产研究 2005年秋季房交会于10月23日结束，此次房交会参展楼盘210个，全新亮相的楼盘有2 6个之多。 据统计，此次秋交会有130个普通高层项目，占总项目数的6成多。部分在去年以花园 洋房、别墅为主流产品的开发商，除完成相应后续产品外，新推楼盘方向转为高层。龙 湖的观山水、紫都城都是高层；金科的廊桥水岸和观天下也都是高层……从主城六区到渝 北两路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小规模高层住宅放量。 据统计预测，2005年下半年重庆高层的放量将会在500万平方米以上。从总体看来，重 庆明年高层大量增加，价格稳中有升。受土地供应和价格影响，高层是城市住宅的主流 ，预计明年还是会以高层为主，龙湖、金科、复地、融侨等一线开发商都推出了大量的 高层。 一、高层物业总概 1. 物业类型供应概述： 从房交会展出的高层以及现在的发展趋势看来，高层物业的发展将是城市建设的主 流。亮相高层项目130个，占参展楼盘数目的62％；展出的写字楼项目3个；别墅及花园 洋房项目52个。高层占决大多数。 [pic] 预计明年的高层物业放量将继续升温，将达到1000万平方米以上。 2. 经济技术指标： 传统意义上的高层建筑通常都是高密度、高容积率，作出的园林景观通常给人压迫 感。然而，高层低密度的龙湖·水晶郦城却令人们找到了开阔大气的感觉；一般说来， 高层的容积率都比较大，但是复地·上城的容积率却只有1.9，建筑密度仅为10.31％， 高层做得这样“豪迈”实属不易。生活品质的提高，开发商的绿化率大都控制在30％以上 。高层物业有“一低一中一高”的趋势：即低密度、中容积率、高绿化率。 |楼盘名称 |容积率 |绿化率 |建筑密度 | |融侨半岛·云满庭 |4.09 |36% |15% | |复地·上城 |1.9 |52% |10% | |阳光100国际新城 |2.51 |35% |29% | 3. 产品： 在新推楼盘中，逐渐向中小户型发展的趋势日益显现，面积也相应减小，紧凑型住 宅前途看好。本次房交会的实际交易数据：70～110平米范围内的住房最受欢迎，平均 90平方米的住房需求达到70%以上。 |楼盘 |户型 |面积 |价格 |风格 | |长安丽都 |两房、三房 |80-140 |3400 |新加坡园林景观 | |金地·天泰广场|两房、三房 |72-118 |2900 |—— | |雪梨澳乡 |一房、两房、三房 |25-80 |未定 |澳洲风情 | |爱家丽都 |两房、三房 |70-180 |未定 |意大利风格 | “长安丽都”的产品突破原来的高层观念，增强了居住的舒适性。小区采取围合式结构 ，引进新加坡园林景观，做到与城市的既有资源协调配合。“怡景天域”大板江景豪宅等 项目的出现，也充分说明了高层在观念上的又一突破。高层的项目定位将不仅仅只是针 对中低端客户，高层物业高端化定位趋势显著。 4. 区域分布： 从统计到的数据看，高层的分布区域以江北、南岸和北部新区占前三位。仅南坪、 观音桥等都市中心云集了近百万平方米的高层，城市中心高层住宅的集群效应显现。其 他区域的高层也不少，高新区、沙坪坝区、渝中区的高层放量也非常大。同时从本次房 交会出也可看出，高层建筑有向郊区发展的趋势。 [pic] 5. 建筑外观： 高层建筑受其自身特点限制，基本都采用现代风格，外形大多俊朗挺拔，水晶郦城 以其挺拔、疏朗的建筑形态在外观上重塑了高层电梯公寓的美感，佳禾钰茂·香港城采 用非常冷峻的灰黑色，体现其“天空之城”的超前与现代。 6. 需求方面： 从最新的购房需求报告看出，消费者对高层的需求量在增加。在本次调查中，消费 者选择高层的占41.4％，而春季房交会上选择高层的消费者占20.66％。消费者居住观 念的改变，与龙湖（紫都城、观山水）、金科（绿韵康城、廊桥水岸）、鲁能星城、融 侨（云满庭）、华宇（金砂港湾、渝州新都、林泉雅舍）等一线楼盘的供应及消费引导 有关，也与高层物业品质及居住舒适性的提高相关联。 综上，不论是居住观念的变化还是高层物业产品的不断创新，在整个城市建筑中，高 层物业绝对是主流。总体而言，旭日地产研究认为，重庆高层物业分化与升级包括二大 主流： o 近郊的高层，密度降低、容积率趋低，绿化率趋高，强调大规模社区环境并注重营造 和完善城市配套功能； o 另一个就是城市中心区的高层，强调景观性，并做到如何与城市的既有资源协调配合 。 二、高层物业产品创新 本土三大品牌房商（华宇、龙湖、金科），在今年不约而同地走了高层路线。在房交 会上首次露脸的渝中名郡、春风·城市心筑、爱加丽都、中华新城等新项目都唱着高层的 “主打歌”。 随着众多开发商纷纷涉足开发高层住宅楼盘，重庆楼市的新高层时代呼啸而来。与传 统意义上的高层相比，新高层有创新，才能有机会！ 越发成熟的高层物业产品才是购房者真正所需要的。以下一一解析高层产品： （一）、规划创新： 以水晶郦城的出现为标志，新高层开始逐步在规划上作一些探索和尝试。龙湖水晶 郦城的项目规划中大胆推出了高层低密度的布局方式，70米的楼体主景观间距，颠覆了 以往高层围合式布局的传统思路。与花园洋房等多层住宅相比，高层绝大部分优势都集 中表现在良好的景观性。新高层在规划上的探索和尝试，实现了高层在景观环境上的进 一步突破。 （二）、技术创新： 新高层的出现能够与旧的高层公寓区分开来，新技术的运用是关键，建筑科学技术 的发展为新高层的发展提供了技术保障。米兰天空和同创奥韵是这方面的代表。作为我 市目前的建筑节能示范住宅小区，米兰天空在墙体中采用了保温隔热技术，同时运用塑 钢双层玻璃。据介绍，这些建筑节能技术能够使能源利用率提高50％。而同创奥韵是西 南地区第一家国家健康住宅示范小区，围绕着节能和健康住宅的舒适性，该项目也在建 筑新技术和新材料的运用上做了一些尝试，在重庆首家同时采用了中空玻璃、外墙保温 隔热和浮筑楼盘隔声技术。 （三）、观念创新： 新高层的发展，必须在观念上创新。据介绍，金科·绿韵康城的后期产品将突破原来 的高层观念，采用风车状设计，能够实现三面通风采光，增强居住的舒适性。另外，海 客z藓外疤煊虻某鱿郑浞炙得髁烁卟阍诠勰钌系挠忠煌黄啤！案卟愕南钅慷ㄎ唤?不仅仅只是针对中低端客户，高层也可能是高端豪宅，关键是如何与别墅产品差异化。 ” （四）、产品创新： 在今年的房交会上，各个高层物业的卖点一一尽现。
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