透视房地产定位
透视房地产定位 随着人们经济收入的提高，对生活质量的要求也越来越高，并且差异化程度也日益明显 ，因此房地产市场需要效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，开 发出适销对路的房子。找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就能做到心中有 数、有章可循了。 我们以国际系数集成法、系统参量法为分析模型，认为寻找房地产项目的“定位点”需 要经过27层过滤： 政策因子 房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关 系都会在此起反应。 国民经济总因子 房地产又是国民经济的晴雨表。大萧条时期，欧美资本主义国家的房 地产近于崩溃，二战后经济复苏，香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨时期，房 地产也往往会猛烈上升。 市场供求因子 房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律。我们不能违背这种 规律，否则，即使造出最好的房子也会无人问津。 消费群体 不管房子好坏，关键要确定由哪一类消费者来购买，他们有什么样的需求。 现在市场已需进一步细分，房产商不可能满足所有层次消费者的需求。 位置 位置的重要性不言自明，有时朝向不一样，房价就大不一样。还有更重要的因素 如地段、区位、商圈、社区等。一旦“位置”错位了，房价将大打折扣。 时机 也许除了股市以外，就数楼市最讲究时间的把握了。何时入局、开局，何时出局 、结局，何时买入、投资，何时出售，都有一个“最佳时间”的定位问题。 环境 区位很重要，有了区位如果能再有一个好的环境会锦上添花。环境包括交通环境 、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向等，以及区内环境、建筑物大体 布局等。 功能 房地产不等于土地加瓦片，功能可能是人们购买房子的第一利益着眼点。根据功 能不同，房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等。商业用房与工业用房的开发要求 也明显不同。还可以把“功能定位”进一步细分，如分为中央商务区、高级别墅区、文化 居住区、涉外公寓区等。不同的功能社区对房子的设计、施工、管理的要求明显不同。 户型 任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形幅射层之分。消费者买房最主要的 是买核心层――户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代，但是究竟是大 开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口……这一切都必须在开工前筹 划好。 材质 不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。仓储式大商场可能需要大钢架结 构，既省时又省料；欧式豪宅可能除自来水无法进口外都需“德国制造”；艺术家可能只 需要在一个角落，搞一座怪怪的木头草房，既省钱又美观。材质定位准确，开发商可大 大节省成本，客户则心满意足，实在是双赢的事情。 主观概念 有人把“主题概念”称为房地产的“灵魂”与“核心”。中关村由于电子高科技而 价位疯涨，亚运村由于体育概念而寸土寸金，国贸商圈号称“东方曼哈顿”而使物业价格 高居京城之首。主题概念并不是可以随意克隆的，它必须符合具体的环境，要因地制宜 。一旦发生错位，便可能是“差之毫厘失之千里”。 特色 房地产特色定位，就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念 等，集约、整合、升华出最具吸引力的一点作为“诉求点”，以此去吸引相应的目标。 科技 国外房地产增长的主要杠杆之一是“高科技”，而拉动国内房地产的主要是政策因 素与金融杠杆，高科技因子占不到一成。但随着知识经济时代、互联网时代的来临，随 着新材料、新工艺的不断应用，房地产的科技含量一定会提高。 生态 对于整天淹没于城市的人们来说，回归自然是他们最热烈的渴求，所以绿地、森 林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。 除此之外，还有文化、利润目标、社会因子、创新、配套设施、管理服务、价格、融 资、形象、将来时（孕育新需求）、营销方式、广告策划、品牌共27层定位。 之所以要强调事先规划、提前定位，是房地产这个特殊“商品”的性质决定的。一片小 区、一座楼盘，不仅投资大、建设周期长，几十年甚至上百年留在地球表面充当标点符 号，所以我们不得不“先谋而后建”。
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