迎宾花园急待解决的
迎宾花园急待解决的问题 一．工作思路问题 1．是继续以生产的思路工作，还是以市场的观点工作。这在2001年11月份以来一直没有 解决好，导致有钢没有用在刀刃上，使得销售、工程两被动。现在仍然是在这条道路 上沿续。 2、这种思路的另外一种表现是，认为只要是买这里别墅的人，他们自然会来这里买房， 将销售和楼盘整体运作隔裂开来是很片面的想法，这种想法对别墅根本就不合适，如 果我们的环境得好，会有300个客户购买，如果象现在这样的状况发展下去，卖3套房 都很困难，并且要面临退房的压力。 3、我们新的贷款、借款等筹资成功的可能性有百分之多少，如果把握不大，应立即采取 果断措施。 二、目前的局面 1、整个房地产业正在由高峰向下滑，高层、小高层的单价已经下滑。 2、美墅、大河龙城正在冲击别墅市场，我们一直认为它们不是我们的竞争者，但由于我 们的工作重心出现严重偏差，从房子外型、社区环境到物业服务，让客户感到我们根本 不象别墅，已经成了美墅、大河龙城的反面参照物。别墅不是大房子，但是，从家和万 世、东方今典、美墅到大河龙城，只有我们是在走不注重展现社区人居环境、物业服务 的大房子之路。 3、现在已经可以得出这样的结论： A. 我们的400平方米以上的大户型过多，我们即使和它们以相同的单价销售，我们依然 有明确的总价劣势，别墅的主力市场总价位在60-120万元之间，建筑面积在200- 350平方米之间。这是贯穿整个楼盘销售全程的障碍。 B. 我们的别墅外观造型出了问题，让我们象农村小暴发户一样显得很土，这是客户不认 可我们的重要原因，也成为竞争对手攻击我们的重要方面。但我们的别墅外立面依 然在这条土路上前进。 C. 即使原因很多，但我们的样板房、园林、保安、物业服务等做的非常原始，这些方面 我们甚至要向经济适用房学习。这可能是我们在选择合作单位、用人方式以及工作 重心等指导性原则出了问题，只有那些没有实力、没有能力的园林商才会垫资、托 关系，但他们会把我们的楼盘拖入泥潭，现在就是这样。我们以后千万不要再做这 样的免费试验了。 现在的工作: 1. 外立面务必调整。 2. 如果筹资的希望不大，
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