上海酒店式公寓的开发前景分析
ID－R001 酒店式公寓的开发前景分析 按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目， 我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并 为项目决策提供一定的理论依据。 酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格 的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代 经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三 代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。 第一部分 回 顾 上海主要的酒店式公寓 据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同， 一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以 分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。 这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总 价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客 。表一中列出了比较典型的几个楼盘。 表一 |名 称 |区 域 |情 况 | |My city |普陀江宁路 |原是世纪之门规划的一栋商住楼，后请香港设| | | |计师改成单身公寓 | |虹桥首席 |闵行虹梅路 |原属商务楼，后改为单身公寓 | |蓝朝部落 |静安万航渡路 |原规划为商场和办公楼，一度停止销售，2001| | | |年上半年规划成酒店式公寓 | |青年汇 |黄浦海潮路 |原先是烂尾楼，中福重新包装规划成单身公寓| |金银汇 |黄浦九江路 |酒店式商务公寓，位于南京路商业圈 | |瑞虹新城 |虹口临平路 |有规划地推出乐富一族单身公寓，物业配套与| | | |瑞虹新城社区共享 | |奔腾新干线 |闸北宝山路 |区域中心小房型 | |巴黎时韵 |徐汇建国西路 |产权式商务酒店 | 另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从 1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施 ，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具 特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 表二 |名称 |区域 |名称 |区域 | |上海商城 |静安南京西路 |美丽华公寓 |长宁古北 | |协和酒店公寓 |静安南京西路 |鹿特丹花园 |长宁古北 | |嘉里中心 |静安南京西路 |金桥公寓 |长宁东诸安滨路 | |静安广场 |静安华山路 |鸿发苑 |长宁新华路 | |香格里拉公寓 |静安铜仁路 |环球广场 |浦东桃林路 | |新黄浦酒店公寓 |黄浦永寿路 |汤臣中心 |浦东八佰伴 | |天赐公寓 |黄浦广东路 |嘉里不夜城 |闸北不夜城 | |丽晶大厦 |长宁仙霞路 |港汇广场 |黄浦永寿路 | |锦绣公寓 |长宁虹桥路 |芝大厦 |徐汇衡山路 | |亦园 |徐汇安福路 |爱俪轩 |静安镇宁路 | |骏豪国际 |静安南京西路 |世纪时空 |静安乌鲁木齐北路 | 酒店式公寓的主要来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。 其三，重新设计建设。 普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓” ），往往具有先天或后天的不足，主要是： □ 电梯数量不足 □ 通道狭窄 □ 通风采光严重缺乏 □ 户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 □ 储存空间严重不足 □ 装修质量粗糙 □ 居住人群复杂 □ 会所设施不全 □ 车位严重缺乏 □ 绿化率低 第二部分 酒店式公寓开发前景 酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％ ，有的甚至达到100％。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国 际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。 经调查，上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群： 1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来自于欧、美国家， 为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚 的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体 。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领 导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或 永久性的，所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。　　 2、“海归创业派”人士。他们回国主要是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大 会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分 人群大多数选择中档的酒店式公寓。　　 3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放 松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。　　 4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。 当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者 一般不同于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需 求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有以下几个特点： 其一，年轻客户低积累，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓， 而酒店式公寓面积一般为30～50平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位 置相对优越，总价基本低于50万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占 比例逐步提高。 其二， 由于对上海经济地位和国际地位的认可，以及对上海申博成功和中国加入WTO对 上海的利好影响的良好预期，外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。分析本市购买对 象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，可 以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例 的选择投资酒店式公寓。2003年以前市场上已售出的6000多套，其中近3000套的业主为 外籍人士。 需求预测：根据有关资料，上海每年的租房者在150万左右，其中月薪2500元以上的白领 占到20％，大约30万人。另据上海市公安局统计，目前海外人士在上海为数约6万人，实 际就业的达1.6万人，台商的数量不下20万人。因此，上海房地产市场目前对单身公寓的 需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达10万户。而且，中国加入WTO和上 海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来，公众对酒店式公寓租售市场具 有良好的预期，尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。由此可见，酒店式公寓及市中 心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。 酒店式公寓的供给分析 自1990 年上海出现首家酒店式公寓——上海商城以来，上海已有酒店式公寓100余家，总建筑面积 200~225 万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。 从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从1993年起不断增加，1998 年的供应量达到顶峰，直接造成1999 年供应量相对剧减，虽然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供应量处于递减状态，而2003年又突然放量，上半年市场供应量将达到40万平方米 （包括整盘小户型），约7500多套。2003年上海销售的主要酒店式公寓如表三所示。由 于酒店式公寓在上海持续热销，不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市 场中高档物业的宏观调控政策，可以预见，在未来的一段时期内，上海的酒店式服务公 寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，3~5年后逐步达到市场需求和供给相 对平衡。 表三 2003年销售的主要酒店式公寓 |楼盘 |均价 | |轴心产权酒店式物业 |世纪时空、金银汇 | |产权酒店 |巴黎时韵、感性达利 | |取财之道，时尚之风 |自由自宅、静安新格 | |国际投资品种 |东方时空、国际金融家 | |独立居住意识 |独立时代 | |城市时尚主义 |青年汇 | 表五 |项目 |装修配置品牌 | |世纪时空 |伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下 | |静安新格 |伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩 | |骏豪国际 |奥帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德国海福乐 | |圣天地 |瑞士迅达、海尔、德昕 | |君悦静安 |三菱、日立 | 酒店式公寓的开发风险 ■ 风险之一：酒店式公寓物业的细分越来越明显。 目前，酒店式公寓的定位出现细分的趋势，比如世纪时空是针对世界性客户的投资产品 ，比较强调商务功能；静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品；君悦静安 则将居住和商办相结合，宜商宜居。物业的市场定位和产品特性锁定了目标客户群，也 意味着放弃了其他客户群。而且，当更多相似性产品的出现形成潜在但必然的竞争，当 商铺、办公物业为投资者提供更可观的回报，投资客和消费者会出现分流，这势必影响 物业的销售前景。 ■ 风险之二：户型和装修设计落伍。 酒店式公寓经过几年的快速发展，在户型和装修设计上有了很大发展，酒店式公寓不再 等于小户型，不再等于小面积。据统计，京、沪、深的人均居住面积已达20平方米，人 们更加注重居住的舒适性，因此酒店式公寓的户型和装修必须满足人们的这种需求。简 单地将烂尾楼改建，增加一些配套，现在已经很难再有市场，因为这类酒店式公寓在硬 件方面存在诸多“硬伤”，在许多方面无法满足消费者的需要。由于很难预见将来消费者 喜好的户型和装修，因此，设计如果落伍，将给酒店式公寓的销售带来较大隐患。 ■ 风险之三：酒店式公寓租赁市场的疲软。 房租市场的价格是酒店式公寓价格的标杆，租金是支撑酒店式公寓价格的脊梁。近两年 酒店式公寓的热销是因为其空置率较低（平均15％以下），投资回报较高（平均12％以 上），但随着酒店式公寓产品的迅速增长，租客选择的余地加大，空置率将会有所上升 ，在售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调的情况下，将导致酒店式公寓的投 资回报变低，进而影响投资客的投资热情，使新开发的酒店式公寓销售难度加大。 ■ 风险之四：宏观调控房地产市场的政策影响。 房地产市场一向受政策影响较大，如前几年的契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税 政等对拉动上海楼市取到了积极的作用。如今房地产市场经过一波行情后，面临新一轮 的调整。在政策方面，蓝印户口早就停止实施了，契税也恢复到1.5％，购房退税则于今 年5月31日终止，央行于6月5日出台新的房贷政策。新的房贷政规定商业银行只能对购买 主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对购买高档商品房、别墅、商业用房或 第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利 率执行，而且规定提高首付。新的房贷政策还对严格控制土地储备贷款的发放、规范建 筑施工企业流动资金贷款用途等方面作出了规定。这些政策将对房地产市场进行结构性 调整，对酒店式公寓开发而言，属利空，将增加房产开发商的风险。 第三部分 项目的开发策划 ——曹家渡项目的开发策划 1、楼盘价格定位 根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘 的价格分布范围从最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，购房户有较大的选择空间，...
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