标件厂项目可行性研究
标件厂项目可行性研究 1. 项目总论 （一）项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件 厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。 （二）承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照委 托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持 一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据 介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年 有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续 改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、 允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄 断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完 善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可 部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规 范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中 的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资 产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地 产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长 34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。 其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部， 其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资 的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资 的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业 营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区 商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投 资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿 元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2 %。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上 的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业 用房的增长速度分别为3.6%、- 5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大 ，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅 扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1- 5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商 品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高 于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7% ，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配 收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地 区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为： 青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北- 11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古- 0.7%、贵州-0.4%。 3.成都市投资宏观背景 房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长 27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。 大项目成为投资增长主要拉动力。从1- 5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城 镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上 施工项目完成投资的65.4%。 商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现 商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给 个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。 新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开 工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。 上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增 长26.2%。 资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同 比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内 贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。 4、成都1-7月房地产开发统计 从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完 成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资 5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。 1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增 长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房 和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都 市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现 商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初 步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平 方米。 从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完 成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资 5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。 1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增 长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房 和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都 市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现 商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初 步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平 方米。 5.区域发展及前景预测 城西房地产市场发展前景分析 A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游 区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系 以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地 产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。 B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣 花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园 、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。 C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环 路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展 将很快，温江、郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。 D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃 的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中 产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总 量的 70％。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区， 更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花 照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形 成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余 都为在建居住区。 E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高， 小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不 同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质 住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建 小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。 F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建 3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。 　　川陕路：重塑川西古镇 解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售 市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同 发展。沙西线：打造花卉世界 二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集 花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建成都最大石材城 金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之 成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。 　　 　届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送 中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。 城西房地产市场发展的趋势 A. 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。成都市房 产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房， 比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。 B. 自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更 多的人选择住在城西。在城西，羊西线周边的楼盘当仁不让地成了主力。 羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境： 　　成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区 域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，羊西线就成了高档楼盘云集之地。从 高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦 城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择。在成 都，没有哪一个新兴区域像羊西线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在羊西 线因为房地产业的拉动，介入了成都最高档的消费场所。有消费就会有需求，羊西线的 房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。 C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩 的土地开发，倾力打造“新成都生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报 告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为 37.8％，城南为 25％，城北为 22％，城东为 15.2％，在问及“购房目的”时，有 90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有 个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示， 该地区的业主年收入基本在 6...
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