“某项目三期”项目设计任务书
卓 信 地 产 “某项目三期” 项目设计任务书 第一部分 项目概况 一、项目名称：某项目o花园广场三期 二、项目地说明 1、项目位置 某项目位于南明区宝山南路西侧，市南路北侧，团坡山南侧，东侧为建材市场。项目 隔团坡山与南明河、省委相望。 某项目三期位于项目的西南段，西南临市南路，东北边为某项目二期，两端与原有旧 建筑相连，为一块长方形土地。 2、项目地基础指标 o 项目规划总用地10.5亩（7000平方米） o 规划总建筑面积不大于40000平方米 o 容积率不大于5.72 o 建筑退市南路不少于5米 3、交通 项目西南临市南路，东北边通过某项目二期接宝山南路，交通形态良好。 4、地形地貌 项目地呈西北- 东南走向的长方形，长约170米，宽约45米，目前为工业厂房，地势基本平坦。 5、水文地质 未做地质初勘及详勘，本项目地块原为工业厂房用地。 第二部分 项目基础资料 1、项目定位 某项目项目定位为： 城区最大规模的中高档创新现代东方水景园林社区 产品的生命力不在于其自身原有的素质，而在于如何在这些素质的基础上赋予其崭新 的活力。项目最终的成功还在于不断的创新，使项目在市场中保持新鲜感，不断创造市 场热点。某项目在某市以“新都市主义”概念赢得市场青睐，正是在于其项目特有的素质 与开发中所赋予的产品内涵与产品创新符合市场需求。 项目三期在延续前期定位的前提下，因位置和产品形态存在一定的差距，产品创新和 户型创新将成为本期项目的定位重点。因此，三期项目的综合定位为： 新都市主义中高档现代东方创新阳光住宅 “现代东方”“创新”“新颖”是本项目设计中的关键。 现代东方：配合项目前期“现代东方水景园林”概念，三期在建筑设计中的整体风格应 展现现代东方的整体形象，在现代主义建筑风格中，适当融入东方传统建 筑符号，丰富项目的建筑内涵。 创 新：项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上，以板式建筑 为主，通过碟型变化使整体建筑活起来。屋顶采取坡沿与平顶的结合一方 面丰富屋顶的内容。另一方面使顶层户型具有鲜明的特色。在户型设计上 ，通过空间的变化丰富户型内容。 新 颖：体现在建筑立面、户型、公共与户内生活空间上。立面设计突破常规住宅立 面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。户型采取错半层、 空中花园等新颖的空间设计，丰富户型空间内容。 本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。 2、项目分析 1）项目SWOT分析 优势（S）： o 整体市场形势向好； o 项目前期形成的良好市场认知和认同； o 项目定位的超前和先进的设计理念； o 项目整体园林营造的环境景观和社区生活氛围； o 项目的“创新”理念形成的市场新鲜感。 劣势（W）： o 市南路的噪声影响； o 原钢厂的污染影响(目前已进行环保治理)； o 高层建筑的市场抗性； o 成本和销售价格的不对等关系。 机会（O）： o 某市市场产品创新的滞后； o 片区整体形象的提升； o 两城区社区物业的稀缺性。 威胁（T）： o 周边土地开发的不确定因素； o 周边项目开发速度的滞后可能造成的市场影响； 2）项目综合评价 本项目作为某项目的最后一期，具有良好的前期基础和开发理念，是项目的最后亮点和 脸面工程。其建筑形态和户型空间将成为某市市场的又一个亮点。综合素质的提高使项 目成为一个市场唯一性产品，将具有极高的市场认知度。 3、目标客户定位 1）居住区域： o 以项目周边5公里区域为主； o 两城区； o 周边区县（市）。 2）职业构成： o 国家公务员、民营企业白领、个体经营者、金融证券界人士、企业管理人员、自 由职业者、文艺体育界人士、高科技企业员工、医务工作者等； o 周边区县企业管理层、高科技企业员工、特殊职业者等； o 其它中等收入以上阶层及拆迁户。 3）年龄构成： o 年龄层为25——40岁。 4）家庭月收入： o 具有稳定的工作，有一定的积蓄，家庭月收入在3000元以上； o 家庭存款在5万元以上或等待拆迁的城市住户。 5）以一次置业和二次置业为主 6）购买心理： 喜欢城区生活，追求新颖、时尚的居住环境，对价格敏感度一般，注重性价比， 以按揭付款及一次性付款为主。 7）学历构成： o 高中以上。 8）家庭结构： o 三口之家； o 两代同堂的家庭。 9）居住现状： o 无房或自有住房（公房、福利房、自购商品房）有改善居住条件的要求； o 扩大目前居住面积（两代居住）。 10）信息来源 o 亲友转告、户外路牌、报纸； o 互联网、时尚杂志； o 房展会、直邮等。 4、营销主题 南明金三角创新阳光生活空间 第三部分 项目设计要求 一、项目开发规模 1、整个规划总用地面积7000平方米，容积率最高不得超过5.72，即：总建筑面积做 到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商业面积10000平方米。 2、商铺摆设方向如下： 沿市南路方向为满铺二层商业群楼，其中预留一个社区出入通道； 3、项目开发经济技术指标： 总用地面积：7000㎡ 总建筑面积：40000㎡ 其中：住 宅：30000㎡ 商业面积：10000㎡ 规划层数：地上17层 地下2层 4、建筑功能说明 1）出 入 口：临市南路面为商业出入口，住宅出入口设在东北侧（小区内侧），群 楼须设整个社区主出入口一个（人、车通道）。住宅大堂以不占用 商业面积为佳。 2）园林景观：项目自身环境景观以营造为主，采取与项目整体环境相一致的现代 东方风格，利用裙楼楼面、露台及过道等营造立体化环境效果。 3）停 车 场：地下设两层停车场，商业裙楼两侧设单向出入口。 2. 建筑覆盖率、绿化率及商铺层数、车位数 1、建筑覆盖率：35% 2、绿化率：40%（含商业裙楼及空中花园绿化面积） 3、商业层数；3层 4、车位：150—200个 3. 车行及人行道的设置 裙楼中段社区出入口（大门）为车/人行主通道，两侧及内侧设置车行通道。停车场 通道在裙楼两侧设置单向出入通道，社区出入口内侧设置通往裙楼屋顶花园的人行通道 。 4. 配套设施项目 项目配套以某项目社区配套为主，本项目配套主要考虑商业配套（如户外电梯设置 等）和项目住户的辅助性配套，在裙楼屋顶转换层考虑架空，设置屋顶花园及休闲娱乐 配套设施。 5. 成本控制 低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。 6. 方案深度 1、总体规划： 1）总图：1:500 2）交通组织图：1:500 3）绿化效果图：1: 200 4）消防组织图：1:500 5）日照分析图：1:500 2、单体设计方案 1）商铺平面图：1: 200 2）标准层平面图：1: 200 3）屋顶平面图：1: 200 4）主要立面图：1: 200 5）剖面图：1: 200 3、透视图与模型 1）模型：工作模型一套 2）景观透视若干张（能够反映整个规划特色） 4、规划详细说明（一份） 7. 经济指标 总体规划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/商铺及转换层配套设施面积 /地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积 8. 项目开发说明 1、开发定位 组合型板式高层商业居住综合建筑。 一梯两户、一梯四-- 六户结合，通过空中花园贯通，设置私家空中露台花园，可以考虑户外连廊设计。 2、建筑风格 现代建筑风格，立面简洁，与整体项目建筑风格吻合，外立面采取构筑架增加线条感 ，立面保持平整流畅。屋顶及立面适当增加具有东方色彩的建筑符号加以装饰。 整体色彩保持与前期建筑的一致性，商业建筑色彩以较为稳重的色彩加以装饰。 3、商业 商业建筑内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响，内部设置一部步行电梯 。 9. 户型面积及比例 户型面积及配比如下： 1、户型面积及比例 o 开发总面积：4万平方米 o 其中：住宅面积3万平方米 商业面积1万平方米左右 o 规划总户数：约350户 户型配比： |房型 |一房一厅 |二房一厅 |三房二厅 |四房 |复式 | |面积（㎡） |35—45 |60--70 |90--110 |120-130 |140—160 | |户型配比 |25% |15% |40% |10% |10% | |面积配比 |12% |11% |46% |14% |17% | |总户数 |88 |53 |140 |35 |35 | 2、户型设计要求： 随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关 注的焦点，同时也是项目创新的亮点。户型不能少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、就 寝、储藏、工作和学习以及阳台。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘 型转化。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局 上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房型 在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。一方面依据项目市场 定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调整 ，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点： 1. 层高3米； 2. 阳台不少于1个，主阳台要大，应尽可能加入露台设计，使户外私人空间能成为 一个观景娱乐的多功能场所； 3. 户型要考虑错层、错半层及复式； 4. 套内不允许有异形房； 5. 入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室 内环境转换时的调整空间； 6. 不仅仅局限在静止的状态，对双厅面积以及功能分化的需求要有所提高。尽量避 免模糊双厅的概念，尤其餐厅的设计应追求情调，如临窗设计。客厅开间尽量 做大（4.2~4.5米的面宽，一房、二房可适当降低）；在设计中客厅和卧室的 设计一方面考虑朝向，另一方面在有景观的方向上考虑厅卧分开。 7. 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，要求明厅、明厨、明卫设计，功能分 区集中，并与其他功能区明确分开。其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗（对 于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），设计时充分考虑通风、 采光及景观度，厨房应处于西北面，卫生间门不能正对餐厅。 8. 卫生间设计均有明窗通风和采光，三房主卧房设计独立卫生间，大房型考虑衣帽 间，以保证良好的私密性；阳台为双阳台（可考虑书房与客厅或主人房设立南 向连通式观景大阳台），一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。北阳 台强调操作功能，尤其是二房的阳台不但使之成为厨房的辅助空间，同时考虑 放置洗衣机的空间。 9. 卧室是第二生活主区，人一生35％的时间在这里度过，所以每个卧室的面积分配 都应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。采光与光照也应格外被重 视，建议采用健康大气的外挑飘窗。卧室面积尽量大，主卧室置于最里面，充 分保证私密性；主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流。 10. 公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中 ，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 11. 房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，局部和整体的 概念趋于和谐统一，公共分摊面积小，保证实用率控制在85%以上。 12. 在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，如采用落地凸窗设计 等。 13. 整个项目为社区封闭式管理与项目半封闭管理。 10. 居住建筑标准与档次 1、外立面：构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体造型的基础上保持简洁 明快的线条感，色彩在与前期项目保持一致的基础上，适当增加一些装饰性色彩组合。 2、室内：三表出户，管线安装就位。 十一、住宅设计规范与要求 根据某市房地产动态信息，结合项目产品定位原则思路，住宅设计应在满足市场需 求的同时，尽量按贵司多年的专业设计经验，并参照以下内容考虑（但切莫绝对仅限于 此）： 1、套内空间 套型 1. 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基 本空间。 2. 住宅套型分为6类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。 |套型 |居住空间数（个） |建筑面积（M2） |备注 | |一类 |1 |35--45 |建筑面积（M2| | | | |）含公摊部分| |二类 |2 |60--70 | | |三类 |3 |90—110 | | |四类 |4 |120—130 | | |五类 |4--6 |140—160 | | 卧室、起居室（厅） 1. 卧室之间不能穿越，同时保证有直接采光、自然通风，其使用面积 不应小于下列数字： 双人卧室不小于15平方米；单人卧室不小于10平方米。 2....
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