今天中午刚出差回来，收到由中国建筑出版社邮寄给我的专著“《房地产投资》、《房地产企业融资》和《房地产理财》系列”中最后一本《房地产理财》新书，此书本月在全国新华书店发行。

 

    以下是此书中《买房的风险和规避》一节摘要：

 

收入减少

如买房者需贷款买房，那由于其收入发生变化或其他原因，存在没有能力及时归还银行贷款的风险。违约除要归还正常贷款, 另外还要交纳违约金，会遭受双重的损失。

现在有部分年轻人士，在买房时也知道这个道理，但由于预计今后几年收入会稳定增加，因此房产每月还款额已达到家庭收入50-60%或更高些；在通常情况下，通过节衣缩食，他们可能会实现目标，但如遇到2008年出现的金融海啸及以后几年收入的不稳定性，风险很大。

因此，规避收入减少风险的方法就是要根据自己的资金实力，量力而为，不要过分追求资金杠杆效益，将贷款比例控制在安全范围内,一般来说，每月还款额应在家庭收入的25-35%左右，不能超过50%。

  

利率上升

由于二十世纪九十年代以来我国中央政府采取了更灵活和市场化的金融政策和我国在2002年加入了世界贸易组织(WTO)，可以预见, 以后利息率的波动就更加市场化了。住房拥有者可以发现，利息率可能会随着许多不确定因素而上升, 而他们的支出也会相应增加。

目前我国抵押贷款采用每月等额还贷法或等额本金还贷法，其利率根据中国人民银行的利率来调整执行的，一般在每年的1月1日对以往的贷款合同予以调整。当利率出现长期逐步回升的趋势时，住房按揭贷款者将会面临潜在的利率风险，不仅将承担银行还款利率上调带来的还款成本上升，还将可能同时承受通货膨胀导致的日常支出增加。如果贷款者收入不能保持高于还款成本和日常支出的增长幅度，就会使家庭或个人出现财务危机。

   利率上升可能是许多贷款人要面对的最大挑战，美国次贷危机的主要导火线之一就是在经过相当长时间低利息阶段后，利率走上了上升通道，这对许多借款较多和中低收入人士有很大的负面作用。

规避利率上升的一个方法与规避收入减少风险的方法类似，如果每月还款额控制在家庭收入的25-35%左右，那具有相当大抗此风险的能力；看准了利息在上升通道，与银行签定几年固定利率也是较合适的方法；当然尽可能用足公积金指标也会减轻不少负担。

 

变现性差

  房地产的位置一般都是固定的，不好任意搬动的。而且由于受到经济的限制，理想的住宅类型和地点的选择常常是由不得您自己作主的。

作为一种投资，股票是灵活多变的，有时还可以立即得到现金回报。但房地产却不可以，要想出售房产一般是要花费一段时间的。通常情况下，股票是可以卖出其中的任何一部分（然后再买进），但是住房不行。比如说您想卖了自己住房的一个房间，那是不可能的。

譬如从决定卖出到收到全部房款，中间要经过价格评估、委托中介、看房、签约、完税和过户等诸多程序，时间跨度较长。

 

房地产周期

房产价格的变动是有周期的，你买入的时候，可能是在高价格。房价下降风险是指由于房产价格下降，致使该房产价值减少，房产拥有者的资产减少,最坏情况可能出现“负资产”, 即未还款额大于房产价值, 对于楼价下跌风险，防范措施主要是要把握好整个房地产市场发展的形势和自己抗风险的能力和措施。

由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率和汇率等）变动导致投资者经济上的损失。房产投资周期较长，占有资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性的风险；事实上这是一个最难把握的因素。改革开放以来我国经济健康发展，房地产市场发展也蓬勃发展，房产投资前景看好, 但在具体一定的时间段买入, 譬如在房价很高, 利息率在稳步上升价且经济有明显转弱的时候进场购买，这时候可能是一个很高位, 应用这些因素的最关键是掌握好投资时机，投资过早风险很大；投资过晚，可能丧失利润空间。因此开发和投资时机的选择非常关键

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