3-4线城市房地产开发与营销沙盘模拟

3-4线城市房地产开发与营销沙盘模拟课程
讲师：李豪
➢ 模拟训练
“学理论不如学案例，学案例不如做案例”。通过实际案例操作和体验案例，可以增强
学员学习的记忆、真实感，以及兴趣度。
《3-
4线城市房地产开发与营销沙盘模拟训练》是将3、4线城市房地产项目开发与经营销，通
过2-
3天课程时间集中将3、4线城市项目开发和营销的大多数问题和困难一一显现，学员通过
模拟演练，分析解决得到快速提升，达到培训和学习的效果。模拟训练的培训效果远远
好于一般培训形式的效果，受到广大企业和学员的欢迎。

➢ 房地产经营模拟训练
通过经营模拟3-
4线城市房地产开发和营销，在较短的时间内，把抽象的房地产管理知识和决策分析工具
演变为生动直观的模型，通过立体的教学道具，使每一项房地产管理概念和数据与立体
的形象结合起来考虑，达到清晰理解与记忆的学习效果。
课程把行业政策调整和企业经营决策有机联系在一起，有利于培养员工捕捉企业发展
信息的能力。在课程进行过程中，学员将担任不同的管理角色，在经营会议中锻炼沟通
和协作能力，通过及时的轮岗和职位调整，学员能从多角度立体把握行业规律和经营决
策技巧。

➢ 本课程特点：
模拟开发企业投资能力、融资能力、市场预测能力、项目精准定位能力、项目开发管
理能力、营销策划能力、营销渠道打造能力和现金流管理能力等



➢ 课程背景
学员模拟经营2021年之后中国3、4线城市房地产市场经营几家房地产项目公司，共有
几家规模较大的竞争对手，实力相当，产业结构相似，大家在一个市场上拼杀，过去一
度辉煌，但预计未来并不乐观，企业面临艰巨的挑战。
行业严厉的调控，融资门槛调高，土地等稀缺资源竞争日趋激烈，客户抱怨房价太高
，政府管理部门频频介入调整，给企业经营带来了巨大的压力，同时也面临的机遇。
公司管理层需要充分利用所掌握的行业信息，分析行业走势，及时了解竞争对手动向
，充分领悟行业政策，捕捉新的市场机会，提高企业盈利空间。


1.如何确定新的目标市场？
2.投资于何种类型的产品开发?
3.如何竞争稀缺性资源？
4.如何确定融资策略？
5.如何把握行业政策？
6.如何实现做好产品精准定位?
7.如何管理打造营销团队？
8.土地获取
9.项目定位
10.规划设计
11.招投标管理
12.工程管理
13.客户承诺
14.计划管理
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一系列的决策、一系列的方案、一系列的演练
一个让决策者统观行业经济政策全局的过程
一个运作、检验、总结和提炼的互动平台
大家努力追求一个好的经营业绩，但更重要的是我们学到了那些知识？我们取得了哪
些经验和教训？

➢ 模拟演练












➢ 点评与理论提升
培训师组织每个环节的点评
引导大家发言
对学员的发言进行讨论
学员之间互动交流
培训师总结点评
培训师与学员以及学员之间进行再沟通和交流
就经营过程出现的问题取得一致的结论
根据当期数据预测未来经营
通过知识点的学习将问题上升到理论高度


➢ 内部总结
重新审视经营流程
对点评内容进行消化吸收
探讨下年经营思路

➢ 适合对象
各类房地产公司董事长、总经理
房地产企业高、中层管理人员
房地产企业项目公司及事业部管理人员
房地产企业部门主管
房地产企业业务骨干
房地产企业后备管理人员队伍

➢ 课程内容
1、市场调查：
◆ 房地产市场宏观环境调查分析
■ 国家房地产大政策
■ 区域房地产政策
■ 房地产金融政策
◆ 区域状况分析
■ 区域房地产现状（热售产品、价格、去化情况和库存情况）
■ 区域规划政策
■ 区域房地产年去化情况
◆ 竞争者调查分析
■ 区域竞品数量
■ 竞品生存情况
■ 竞品主要产品与营销策略
■ 竞品价格与去化情况
◆ 消费者调查分析
■ 区域主力房地产购买人群
■ 各类物业购买人群
■ 消费者购买喜好、动机与购买力
◆ 项目成本调查分析
◆ 项目地块调查分析
◆ 提供：全套房地产市场调研模版与工具
2、土地的取得：
◆ 土地的价值估算
■ 开发成本与利润测算
■ 可销售物业测算
■ 土地溢价预期
◆ 土地的选择
◆ 土地成本及费用
■ 土地获取成本预测
■ 开发成本预测
◆ 土地的取得途径
■ 招拍摘
■ 合作开发
■ 收购项目
◆ 提供：土地投资拓展模型与测算工具
3、项目定位与策划：
◆ 项目定位与策划
■ 土地指标研究
■ 项目强排
■ 土地周边环境研究与项目价值评估
◆ 目标客户群定位
■ 客群购买力定位
■ 客群生命周期定位
■ 客群产品偏好定位
◆ 产品定位与策划
◆ 价格定位
■ 总价控制
■ 不同产品去化速度预测
■ 溢价空间预测
◆ 提供：项目快速定位的七大工具模型
4、投资预算：
◆ 项目经济效益评价
■ 项目利润测算
■ 项目投资回测算
■ 项目内部收益率测算
◆ 成本分析
■ 土地成本
■ 开发成本
■ 营销成本
■ 融资成本
◆ 风险分析
■ 政策性风险分析
■ 市场风险分析
■ 内部管理分析
◆ 可行性研究
■ 项目投资决策流程
■ 投资决策主要因素
5、融资：
◆ 融资的渠道
■ 开发贷融流程与要点
■ 土地融资模式
■ 房地产主要融资渠道选择
◆ 融资的成本及效益分析
■ 低成本与风险的融资策略
■ 不同阶段的融资成本与模式
◆ 银行信贷政策分析
6、规划与设计：
◆ 项目布局规划
■ 项目强排方案
■ 项目整体布局与规划
■ 根据设计规范规划与设计
◆ 园林与景观工程设计
■ 项目园林概念计划
■ 项目园林景观设计成本控制
◆ 建筑外观设计
◆ 房屋结构设计
■ 楼栋布局
■ 成本与舒适度结合户型结构
■ 优质户型设计
◆ 提供：项目强排方案与规划设计模型
7、建筑工程管理：
◆ 建筑商的选择及招标
■ 建筑单位背调
■ 建筑单位能力评估
■ 建筑单位风险评估
◆ 质量控制办法
■ 材料供应商选择
■ 现场管理
■ 设计变更管理
◆ 工期控制办法
■ 分期开发方案
■ 工程进度管理
◆ 造价控制办法
◆ 施工流程指导
◆ 提供：项目分期开发方案模型
8、营销策划：
◆ 竞品研究与应对策略
■ 应对竞品主要营销策略
◆ 营销组织与营销计划
■ 营销排期
■ 整体营销计划
■ 营销策划与去化周期计划
◆ 项目推广与媒体策划
■ 媒体调研与选择
■ 媒体成本与效果决策
◆ 新媒体营销策略
■ 新媒体策划
■ 新媒体推广策略
◆ 营销渠道建设与管理
■ 营销渠道选择
■ 营销渠道拓客策略
■ 营销渠道管理
◆ 提供：项目营销排期计划，营销渠道建设方案模版
9、销售：
◆ 销售策略
■ 销售资源组织
■ 销售团队组织
■ 促销方案
◆ 阶段性销售执行方案
■ 销售目标与任务分解
■ 销售任务执行
◆ 案场的策划
■ 案场设计
■ 案场布局
■ 案场氛围营造
◆ 销售培训
◆ 价格策略
■ 销控管理
■ 价格折扣管理
■ 定价策略
◆ 团队招聘与训练
◆ 提供：案场建设方案模版、销售目标与任务分解模版
注：以上课程中所提供的工具、模型与模版，以电子、纸质方式提供，均可以应用于实
际工作中。

➢ 课程安排与学员收益点：
|时间 |课程安排 |模拟操作 |学员收益 |
|第一天上午8|课程介绍与规则讲解 |组建开发公司 |明确企业战略目标与 |
|:30-10:30 | |团队分工 |工作职责 |
|第一天上午1|土地信息与市场信息公布|收集土地信息与市场信 |投资拓展、项目可研 |
|0:45-12:00 | |息，土地选择与测算 |分析，投资决策 |
| |拿地融资 |金融机构与合作方式洽 |土地融资、合作开发 |
| | |谈，融资拿地或合作拿 |，3、4城市项目前融 |
| | |地 |策略 |
|第一天下午1|土地摘牌 |土地竞拍 |土地竞拍规划，土地 |
|3:30-14:00 | | |溢价测算，土地竞拍 |
| | | |决策 |
|第一天下午1|项目定位、项目规划、开|项目规划方案设计；项 |项目规划方案要点； |
|4:00-15:30 |发进度计划 |目营销方案设计；项目 |营销策划计划；项目 |
| | |工程建设方案与项目进 |进度与工程计划 |
| | |度计划 | |
| |项目营销策划、开盘前预|项目营销排期、内部认 |项目开工到开盘整体 |
| |售 |购、大客户营销方案、 |营销计划，开盘前3、|
| | |营销策划、推广 |4线城市营销和销售模|
| | | |式 |
|第一天下午 |项目方案评审 |项目方案展示与评审、 |项目规划与土地指标 |
|15:30-16:00| |报批、报建 |匹配度，开发计划是 |
| | | |否合理，营销方案是 |
| | | |否完整 |
|第一天下午 |项目开工 |项目融资，项目建设投 |项目融资要求与条件 |
|16：00-16：| |入 |，项目建设进度把控 |
|30 | | | |
|第一天上午1|项目建设 |团队营销团队 |3、4线城市营销渠道 |
|6:30-17:30 |项目预售 |项目蓄客与开盘销售 |方案与营销团队建设 |
| | | |方案 |
| | | |项目推广 |
| | | |项目蓄客计划与开盘 |
| | | |计划方案 |
|第一天上午 |市场下行 |调整营销策略和开发节 |营销破局 |
|8：30-12：0|销售遇挫 |奏 |解决项目资金压力 |
|0 | | | |
|第二天下午1|项目持续开发与销售 |政策变化与销售情况变 |关注政策、规划对房 |
|3:30-16:00 |新项目拓展 |化 |地产市场的影响 |
| | |新项目拓展决策 | |
|16:00-17:00|课程总结 |每组自我总结 |全面回顾与复盘项目 |
| | |讲师点评 |模拟开发全过程，总 |
| | | |结成功与不足点；将 |
| | | |学习知识点和学习体 |
| | | |验应用到工作中 |


➢ 受训单位：
万科地产、恒大地产、金茂地产、华桥城、绿地地产、碧桂园、佳兆业、鲁能集团、深
圳益田集团、瑞安地产、中梁地产、海航地产、浙江大学房地产班、西南交大房地产总
裁班、浙江工商大MBA班、宁波大学MBA班、金泰地产、内蒙大伟房产、卧龙地产集团、
华夏幸福基业、金成房地产集团、田园房地产、杭州绿丰房地产策划公司、亿丰集团、
星海置业、大港投资、三江集团

➢ 房地产系列沙盘与模拟课程：
李豪老师结合多年房地产行业从业经验，和多年房地产教学与咨询经验，开发、升级和
改版多套房地产沙盘和模拟训练课程：
《房地产开发与经营管理沙盘模拟课程》
《房地产营销策划与营销管理沙盘模拟课程》
《房地产项目管理沙盘模拟课程》
《房地产企业战略与开发模式沙盘模拟课程》
《商业地产开发与经营管理沙盘模拟课程》
《商业地产经营与招商管理沙盘模拟课程》
《房地产销售规划与销售管理模拟训练课程》


➢ 学员评价：
“李老师的课程把真实商业地产环境和市场情况，几乎80%的模拟出来。也让我们意识到
商业地产开发与商业经营之间关系，如何协调与处理。提升我们的实战能力。”
——深圳益田商业公司学员

“李老师的沙盘课程与现实情况仿真度更高，许多房地产开发与经营管理的细节都还原出
来了，这是我之前参加沙盘所不能对比的。这让我们通过模拟训练，更能提升学员在工
作中对关键环境和细节重视度。”
——中梁地产集团营销总监

“没想到在2天的时间里，可以把2－3年的活给做完，项目开发团队合作太重要了。更
重要的是演练后的老师的点评和讲解，让我们更清楚过程中需要改善的问题。”
——佳兆业学员


“选择合适建设单位太重要了，我们就是因为没有选择好建设单位，所以在课程中导
致停工1季度，最终没有获得理想的成绩。”
——浙江大学房地产班学员


“原来上其它课程都要犯困，这2天的课程我和我们团队成员都一直在兴奋中，下课和
休息都在‘加班’，这样的课程太好了，让我们快速的学习了项目开发的全过程，最重
要的是开发节奏的把握。”
——华夏幸福基业学员


“通过2天的演练发现了平时工作常忽视的一些重要问题，通过李老师在点评和分析，
让我们清楚自己哪些方面需要改进，谢谢！”
——田园房地产学员


“市场信息获取、分析和决策很重要。由于我们前期对市场信息分析不足，拿地时没
有好好测算，所以一时犹豫导致好地都被别的组拿走了，最后没有办法只能拿一块最
贵的地，结果资金安排不好，所以失败！”
——星海置业学员

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策划设计

土地获取

投资决策

环境研究

成立公司

工程管理

成果总结

开盘销售

营销策划

工程招标

李豪老师的其它课程