地产职业培训之房地产估价讲义
房地产经济学 --- 房地产估价
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1.概 述
1.1房地产估价概念
所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
房地产估价=科学+艺术

1.2房地产估价的必要性
不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。
⑴房地产交易的需要
⑵房地产抵押的需要
⑶房地产保险和损害赔偿的需要
⑷房地产税收的需要
⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥

2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
⑴合法原则
要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。
《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；
*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。
土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。
城市规划创造土地价值。
*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。
如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。




2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。
⑴获取估价业务
被动接受、主动争取、自有自估

⑵确定房地产估价的基本事项
①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？
明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。
如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
②确定估价对象：实体状况、权利状况
实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。
权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）
③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。
三种方式
④签订估价合同



⑶拟订评估作业计划
包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料
及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度

⑷实地勘察和收集整理资料
基本目的有两个： ① 为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。
估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地
区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映
估价对象状况的资料。
进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装
修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等
资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。

⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法

⑹确定估价结果（最终估价）
简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数
对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告
中阐述理由。



3.房地产估价方法
3.1比较法

比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市
场情况下的价格或价值得一种方法。

适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性

一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，
因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判
断要比其他方法所得出的判断更可靠。



估价程序

步骤：

⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；

⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比
较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部
分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；
第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力
发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。

⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通
常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。

⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。

3.1.1收集可比销售数据
（1）选择可比销售
一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先，财产应该是一宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假设一个当前的估价日，销售应该在近期发生。

竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说，一宗竞争性财产应该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的相似之处以满足买方的要求。
开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主以优惠利率提供融资。

销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因此影响价值的变化。





收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例）
尽可能的接近

选取交易实例的标准：
⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围
内的类似地区。
“邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土地用途和价值。（“同质”性要求）从更广泛的意义上讲，是指其居住和使用者有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限，但一个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用途。
⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途：居住、商业、办公
、旅馆、工业等。
⑶可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。大类结构：钢结构、
钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
⑷可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。
⑸可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。
⑹可比实例的成交日期应与估价时点接近。
⑺可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。


需要什么样的信息
（1）销售交易数据
销售日期（达成销售价格的日期而不是销售记录的日期）
销售价格和销售条款（达成的融资安排）：谁提供以及是否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期偿还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解是否因为融资的原因而应该对价格进行调整。
要努力发现销售价格中是否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中，有些动产常常包括在销售中。
买主和卖主的动机。家庭转让？亏本出售？承租人购买？临近财产的业主购买？
在收益性评估和商业评估中，销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。

（2）销售实例的物理特征
努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括：
土地大小、形状、地形、土壤等。
一个或多个建筑的大小和性质。
建筑的年限及其设计和建设的质量。



任何特别的特征，如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、理想的景观等。
建筑的条件及其现代化质量。
可供的便利设施。
财产方面的问题，包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等方面的问题。
(3)有关可比销售的法律数据
收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。
（4）销售财产的位置
公交便利性、学校，文化娱乐设施接近性，是否有破坏性的因素（如噪音等）。
*应检查销售财产周围的财产，看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。（社区的生命周期及房地产的外部性问题）
（5）市场条件：应考虑市场在销售时处于什么状态
（6）有多少笔销售实例
对于每项评估，所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售实例的可比程度，还受销售比较法中将要使用的方法的影响。（统计方法）



数据来源：政府记录、报刊、交易会、当事人等。

数据的证实：
有两条途径可以提高你获取信息的质量：
⑴对销售进行检查。在很多评估中，常规的做法就是对可比销售实例进行现
场检查。注意发现那些在销售日期后而不是实地检查的日期对财产的施工。
⑵通过其他信息来源对已获得的数据进行交叉检查。

3.1.2可比销售的分析与调整
（1）比较销售的基本方法
A.直接比较法：将销售财产直接与财产标的进行比较。
技巧（吸引力排序）；局限性：所有销售交易和财产特征都应与被评估的财产大致类似；此外，该技巧严重依靠评估师的直觉来判断哪一宗销售财产对买主更具吸引力。
B.要素比较法
销售交易以及有关财产的关键特征被称为比较要素。
比较的四要素：销售条款、销售时间、位置因素、物理因素
销售条款——销售条款可以确定销售价格






(2)对销售进行比较和调整的程序
包括两个步骤：A.对上述销售要素进行比较分析；B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。
A.对上述销售要素进行比较分析
步骤包括：确定销售之间的重大差异，然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。（比较要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响）
B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异
注意几个问题：一是销售调整应该是合理的。换句话说，调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系；二是调整的金额应该同时适用每笔销售。
（3）调整的原则
A.应对销售财产（及其价格）进行调整使其更接近财产标的。永远记住：应该根据标的进行调整。
B.根据市场进行调整。重要的并不是评估师个人对差异的反映，而是市场对差异的反映。
C.按正确顺序进行调整。这通常是指首先进行一般调整，然后对具体特征进行调整。合理的调整顺序应该是：销售条款、时间和市场条件、位置、物理特征。
（4）调整类型：按百分比调整、按比较单位调整、按一次总算金额调整、


应该知道融资是由买方提供还是由卖方提供或由第三方提供，以及融资利率 是否为市场利率。如在卖方以优惠利率提供利率安排的情况下，买方所得到 的优惠可能被较高的价格所抵消。（增量融资资本问题） 特殊条款：是否有销售提前偿还条款、可变利率条款等。 交易情况修正 是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。 ⑴有利害关系人之间的交易； ⑵急于出售或急于购买的交易； ⑶交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易； ⑷交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易； ⑸交易税费非正常负担的交易；（） ⑹相邻房地产的合并； ⑺交易方式的差异。 交易情况修正的方法： 可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数








估价程序

3.2.2 净收益的求取
⑴净收益的求取公式
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得收入。
有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。
运营费用率＝运营费用÷有效毛收入。对于某些类型的房地产，其运营
费用率有一个相对固定的范围。

净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。






不同资本化率下的评估价格




估价程序

3.3.1 房地产价格构成
下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：⑴土地取得成本；⑵开发成本；⑶管理费用；⑷投资利息；⑸销售税费；⑹开发利润。

⑴土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目前情况下，取得土地的途径主要分三种：①通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金；②通过城市拆迁取得的，土地取得成本包括拆迁安置补偿费和土地使用权出让金；③在市场上“购买”的，土地取得成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。

⑵开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工程中的税费。

⑶管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以某一比率来估算。

⑷投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。（？）从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算作利润。

⑸销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。
在估价时，通常按售价的一定比率来估算。

⑹开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
在估算开发利润时，应注意计算基数与利润率的对应，尽管从理论上讲，结果不会发生改变。


分部分项法
③工料测量法—是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。 工程测量法


②功能折旧
指随着经济发展、社会进步、人们居住习惯的改变等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值得损失。一般凭经验评估功能上的缺陷，对于可改造的则用所需费用为其折旧额。
③经济上的折旧
指建筑物以外（如噪音、污染、环境的改变等）的各种不利因素所造成的建筑物价值得损失。评估造成的资产贬值或消除这种不利影响需要投入的资金量。

⑵求取建筑物折旧的方法
（自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数）
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数。
直线法—最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
定率法—用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以折旧部分的余值，计算每年的折旧额。
成新法—根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

折旧计算时注意：
(1)应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别
⑵应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响
估价实务中，通常以年限为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。

例子
某宗房地产土地面积1000平方米，是10年前征用农地取得的，当时每亩地花费18万元，现时取得该类土地每平方米620元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时造价每平方米600元，现时每平方米1200元，估计建筑物八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。

⑴土地现值=620*1000=620000元
⑵建筑物现值=1200*2000*0.8=1920000元
⑶ 估价对象现时总价=620000+1920000=2540000元
⑷估价对象现时单价=2540000/2000=1270元




3.3 假设开发法

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。
适用范围：
待开发土地、待拆迁改造和再开发的房地产的估价等。

注意：
1.假设开发法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；是否正确掌握地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值。
2.假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。通常有以下几方面的假设：估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期内不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，而且不考虑物价上涨的因素；假设在开发期间各项成本是均匀投入的。





例子：
1.估价对象
一块七通一平的待建空地，面积10000平方米；允许用途商业、居住；允许容积率7；允许建筑密度<=50%；土地使用权50年；出售时间1996年10月。
2.估价要求：要求评估1996年10月出售价格。

3.估价过程
（1）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法

（2）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用途为商业居住混合；容积率7；建筑密度50%；建筑面积70000平方米；建筑物层数14层；各层面积5000平方米；地上1-2层为商店，建筑面积，3-14层为60000平方米；

（3）预计建设期：三年建成投入使用，1999年10月完成

（4）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；住宅30%建成时售出，50%半年后售出，其余20%一年后售出。预计商业楼售价4500/平方米，住宅2500/平方米。

（5）估计开发费及开发商利润
总建筑费用5000万元，投入情况：三年每年投入分别20%，50%，30%；专业费用为建筑费8%；利息15%；销售费用为楼价3%；税费为楼价的6%；利润率为25%。


（6）求取地价
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润
测算过程：
计算的基准时间为该土地出售时间，即1996年10月，年贴现率选取为15%。
（1）总楼价=4500*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*[30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1]=12230

（2）总建筑费用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017

（3）总专业费用=总建筑费*8%=4017*8%=321

（4）总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）*利息率*计息期

（5）总销售费用=总楼价*3%=12230*3%=367

（6）总税费=总楼价*6%=12230*6%=734

（7）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=总地价*0.25+（4017+321）*0.25=总地价*0.25+1085
将上述数据代入 总地价=12230-4017-321-367-734-（总地价*0.25+1085）
总地价=4565



中位数——选取房地产售价中的中位数来编制房地产价格指数。避免房地产市场极端值影响。简单、缺点为能考虑到房地产品质的差异性，以及品质会随着时间改变的问题。
重复交易法——根据同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。缺点：需要长期交易案例、选取重复交易的价格资料。
特征价格法——将房地产商品的价格分解，以显示出其各项特征的隐含价格，从价格的变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的就是纯粹由供求变动引起的价格变化。
加权平均法——


地产职业培训之房地产估价讲义