长沙某项目项目前期营销策划建议案
前 言 非常感谢贵司给予我司提供《项目前期营销策划建议案》的专业服务机会，亦感谢相关人 员信息资料支持，**物业将集三十年之大成，充分利用独特的专业视角、务实的操作手 法，为贵司项目销售创造最为可观的销售业绩。 本建议案旨在提供**物业对市场之初步了解及对项目发展的系列专业建议，基于对市场 分析和项目发展前景的预测，**物业提出了项目前期发展规划的基本思路以供贵司参考 。有关项目发展规划和营销操作的具体步骤和方案，我们将根据贵司对本建议案的相关 意见，作出更为完整、客观和深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。在此敬 请贵司对本案提出专业之补充意见，更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好 合作关系！ **物业将继续秉承一贯持之以恒的宗旨： 1. 片区市场分析 1. 片区基础资料 芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合 构成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线主要建筑群为企事业单位办公 楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。 片区内拥有多家工厂，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区 建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。该片区居 住群体大都为城市拆迁安置户或工厂员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑和环 保所宿舍楼等。 2. 片区配套设施 2-1 片区交通 片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯穿。 9路： 汽车北站——火车站（7：00—19：00） 115路：陈家湖——桔园小区（6：30—21：00） 128路：伍家岭北——彭家巷（7：00—19：00） 146路：赤岗冲——蒋家垄（6：30—21：00） 302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00） 112路：马王堆——陈家湖（6：30—20：00） 131路：荷花园——四方坪（7：00—19：00） 132路：世界之窗——潇湘中路（6：30—17：00） 2-2生活配套 通过实地了解，伍家岭片区目前的生活配套有： 购物：华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等 酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等 金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等 医疗：同济医院、湘雅医院等 邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等 2-3教育配套 幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等 小学： 国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等 中学： 东风小学、第十八中等 国防科技大学等 3. 片区发展前景预测 通过对片区周边市场的细致了解，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上 升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改造初见成 效，沿途绿化观光带和宽阔平整的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接 通长沙市世界之窗和海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。 丽臣路南接金融一条街芙蓉路，西至长沙市经济开发区，目前该路段正在修建改造当中 ，北区已有多家房地产开发商筹谋进入，相信随着城市开发南北走向明朗化，该区位的 房地产业必将会在现有平稳发展的状态下，掀起圈地开发热潮。丽臣路西接湘江二桥， 与之相邻的数千米沿江观光带在修建当中，预计随着沿江大道北路段工程进行，该片区 的休闲娱乐功能也将会有突出的表现。 与伍家岭立交桥毗邻的东风匝道正在规划动工当中，随着工程开展和竣工，由丽臣路所 分割开的南北两区有望改善两区断层局面，取得统一协调和共同发展，二者一体化也必 然使得片区发展更具竞争力。 2. 同区竞争楼盘分析 1. 竞争楼盘基础资料 1-1商品房 |项 目 |地 理 位 置 |规 模 |主 力 户 型 |售 价 |开 发 商 | |明珠苑 |芙蓉路北端 |7栋总建筑 |3*2*1：115.25 M2 |起价1910元均价2|长沙市海鸥房地产开| | | |面积52800M2 |3*2*1：98.55-116.46 M2 |000元/ M2 |发有限公司 | |金帆.滨江玫|金霞大道开福区 |四期30万M2，3|2*2*2—3*2*2 ： |第一期均价1700 |长沙金海林 | |瑰园 |政府旁 |500套 |105—120 M2之间 |元/ M2 |置业有限 | | | | | | |公司 | |汇龙公寓 |东风路 |占地61116 M2 |2*2*2：88.36-94.97 M2 |起价1480元/ M2 |长沙市浩林 | | | |总建筑面积110|3*2*1：105.95 M2 |，均价1600元/ |房地产开发公司 | | | |00 M2 |4*2*1：112.66 M2 |M2 | | |锦绣华天 |芙蓉北路 | |1*1*1：72.347 M2 |起价2448元/ M2 |湖南华天 | | | | |2*1*1：85.442 M2 |，均价2620元/ |置业 | | | | |3*2*1：111.97-138.48 M2 |M2 |有限公司 | | | | |4*2*1：132.976-200.749 M2 | | | 1-2经济适用房 |项 目 |地理位置 |规 模 |主力户型 |售 价 |开发商 | | | |2栋七层 |2*2*1：101.37-119.80 M2 |起价1680元/ | | |旺角佳园 |丽臣路 |200套 |3*2*2：113.95-132.19 M2 |M2均价1800元/ | | | | | | |M2 | | | | |115亩23栋 |2*2*1：82-87 M2 |起价980元/ M2 |长沙福兴隆 | |广福园 |金霞大道 |总建筑面积 |3*2*2：97-130 M2 |，均价1300元/ |房地产开发 | | | |11万M2 |4*2*3： 157 M2 |M2 |公司 | | | |规划用地200亩， |2*2*1：74—115 M2 |起价861元/ M2 |长沙金海林 | |金帆小区 |开福区 |总建筑面积24万M2|联体花园洋房： |，均价1251元/ |置业 | | |四方坪 | |164.4—276.57 M2 |M2 |有限公司 | | | |用地14.24公顷总 |2*2*1：75.87—88.66 |起价866元/ M2 |长沙市 | |四方小区 |四方坪 |建筑面积227800 |M23*2*1：91.51—117.5 M2 |，均价1252元/ |社会福利房 | | |先福村 |M2 |复式：146.26 M2 |M2 |地产 | | | | | | |开发公司 | 2. 竞争楼盘销售情况 |项 目 |明珠苑 |滨江玫瑰园 |汇龙公寓 |锦绣华天 |旺角佳园 |广福园 |金帆小区 |四方小区 | |销售周期 |约10个月 |约5个月 |约12个月 |约7个月 |约15个月 |共约2年 |共约4年 |共约3年 | |销售率 |65% |50% |60% |80% |90% |80% |90% |78% | |主客户群 |区内工人原 |区内工人 |工薪阶层 |私营业主公 |具有长沙市城镇常住户口既无私房又未享受房改优| | |始居民拆迁 |附近菜农 | |务员 |惠分房的中、低收入家庭 | | |产生 | | |白领 | | 3. 竞争楼盘优劣势分析 3-1明珠苑
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