商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理，盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的赢利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
    四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计
    商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。
    除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。
    开发商应要求设计公司在项目商业定位的指导下，以商业空间实用为基础的设计理念对整个项目进行规划设计，以此确保项目内容与形式的统一。若项目以建筑设计代替商业规划，由于很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，因此会导致相应的建筑规划方案并不符合商业要求，会造成由于建筑设计不符合商业业态的需要而导致的运作失败。
    盘活因业态规划和建筑结构规划设计不合理而导致经营失败的商业地产项目时，企业可紧密结合城市发展规划对项目进行业态规划的调整，并进一步结合项目业态特点以及周边其他项目的前期定位，来进商业地产项目的规划设计工作。
    项目的规划设计失误是硬伤，万达在沈阳就曾经有过项目全面推倒重建的案例，因此，盘活此类项目需要开发商具备相当大的决心和实力。
    五、小结
    商业地产属于复合型地产开发，其实质首先是商业，然后才是地产，它首先要求地产商、投资商遵循商业地产的发展规律，先做“商业”，再做“地产”，遵照“以经营为本”的开发理念进行开发建设。
    无论是盘活失败的商业地产项目，还是新开发商业地产项目，开发商一定要把握住商业地产的固有特性，对商业地产与住宅地产开发模式上的区别要有清楚的认识，从项目前期定位开始，即遵循商业规律，考虑当地的商业现实、把握投资者和商家经营户的真实心态和需求，统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之间的多重利益关系，充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素，才能进行规划建设。
对于一个商业地产项目而言，无论是盘活还是新建，项目能暂时取得良好销售业绩并不算真正的成功，商业地产项目要做到销售、招商和经营形成良性循环的局面，才算项目真正的盘活。

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