房地产企业税收政策解读

房地产企业税收政策解读

一、未完工开发产品取得的收入

1、房地产企业确认收入会计和税法的大差异在哪里？房地产企业的预收账款可以计提业务招待费吗？房地产企业的预收账款怎么填申报表？

2、为什么说预计计税毛利率就是低毛利率？是否允许扣除期间费用税金及附加（包括预征的土地增值税）？

3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？为什么说不申报预售收入就属于偷税?

二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转

企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？

三、分解收入和截留收入

1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？

2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？

3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？

四、销售收入的几种形式涉税风险点分析。

五、预租及租金收入

1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里的“可”字如何理解？

2、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？

六、视同销售收入

1、企业所得税视同销售的原则是什么？

2、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，买房送电视属于混合销售吗？为什么交了营业税国税局还说要交增值税？

3、回迁房如何视同销售？回迁房到底有没有视同销售所得?

第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制

一、税前扣除的六大原则是什么？

◇：国家税务总局2011年34号公告说在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。这句话的意思是不是说企业平时可以随便预提费用，这样企业季度就不用怎么预缴税了，企业大部分的税就可以滞后到汇算清缴才交，这样的做法有税务风险吗？

二、计税成本的计算与扣除

1、11种方式取得土地成本的确定

⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定⑵、以分立方式取得土地成本的确定

⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定⑷、以合并方式取得土地成本的确定

⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定⑹、以划拨方式取得土地成本的确定

⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定⑻、以置换方式取得土地成本的确定

⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定⑽、以路换地方式取得土地成本的确定

⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定

2、建造成本的确定

⑴、前期工程费的税务处理 

⑵、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？

⑶、基础设施建设费的税务处理

⑷、公共配套设施费的税务处理

⑸、开发间接费用的税务处理

3、计税成本核算的7个步骤是什么？

三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制

1、工资薪金

⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？

⑵、职工必须同时符合哪两个条件？

⑶、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？

⑷、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？

2、借款费用

⑴、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？

⑵、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？

⑶、关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？

⑷、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？

⑸、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

3、福利费、工会经费、职工教育经费

⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费是什么意思？

⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？

⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？

⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？

4、广告宣传费

⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？

⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？

5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？

6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？

7、境外费用的扣除

⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？

⑵、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？

⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？

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