房地产开发四大阶段税企争议问题解析

房地产开发四大阶段税企争议问题解析

第一阶段  投资决策阶段的纳税筹划（本专题包含7大问题，仅列5个）

l 项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？

l 投资方以土地投资怎样交纳营业税、契税？

l 投资方以非货币资产对房地产企业投资，评估增值税是否缴纳企业所得税？

l 房地产企业为解决资金不足，吸收其他企事业单位乃至个人资金合作开发应当怎样纳税？

l 股权收购、资产收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？

第二阶段  前期工作阶段的纳税筹划（本专题包含17大问题，仅列9个）

l 以房换地怎样计算土地成本？以地换房怎样计算确认土地使用权转让所得或损失？

l 企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？

l 取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？

l 对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产对动迁户进行补偿如何税务处理？

l 购置房产安置动迁户，购置费如何计入土地成本？怎样降低被动迁企业的税收成本？

l 房地产企业购置在建工程，完成开发后再出售怎样计算营业税？

l 政府土地出让金返还怎样处理可以降低税费支出？

l 以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？

l 土地闲置费如何进行账务处理？企业所得税与土地增值税对土地闲置费的处理有何差异？

第三阶段  项目建设阶段的纳税筹划（本专题包含21大问题，仅列8个）

l 怎样划分开发成品的成本项目，开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？

l 怎样区分商品房和配套设施？共同成本、间接成本怎样进行分配？

l 房地产企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施，其费用怎样计入开发产品成本？

l 利用地下基础设施建造的停车场怎样核算计税成本？怎样经营可以降低税费支出？

l 甲供材料的纳税人是谁？甲供材料怎样计算营业税？

l 房地产企业借款费用怎样核算？计算企业所得税和土增税对借款费用的处理有何差异？

l 各种类型利息问题应当怎样正确进行税务处理？何为资本弱化？

l 固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？

第四阶段  竣工验收和销售阶段的纳税筹划（本专题包含38大问题，仅列24个）

l 销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？

l “买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？

l 企业按计税毛利率预交企业所得税时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？

l 采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？

l 房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？

l 房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？

l 为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？

l 非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？

l 股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？股权投资转让损益怎样纳税？

l 物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供物业服务的如何确认收入？

l 资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失应当如何处理？

l “五险一金”怎样在税前扣除？ 发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？

l 股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？

l 项目清盘时怎样进行企业所得税的清算。

l 计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？

l 房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？

l 企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？有何特殊规定？

l 怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？

l 房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

l 房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

l 房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

l 企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？

l 房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？

l 怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

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