西安中体健身广场策划报告doc49
西安中体健身广场策划报告 目 录 第一部分：西安城市环境总体调研 1 一、西安概述 2 二、西安的政治环境 3 1．政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响 3 2．政策法规 3 三、西安的经济环境 4 1．西安在全国经济网络中的经济地位 4 2．西安经济发展现状 4 3．产业状况 5 4．西安消费水平调研 6 四、西安的社会环境 9 1．历史文化对西安的影响 9 2．西安的人文环境 10 3．人口状况 11 4．交通状况 11 五、城市规划及发展趋势研究 15 六、相关支柱性产业的研究 18 1．西安旅游产业调研 18 2．高新产业的发展 21 第二部分：西安市房地产市场调研 22 一、西安房地产市场宏观环境分析 23 1．西安市总体房地产市场发展概况 23 2．西安市房地产板块的划分 24 3．板块基本特征 24 4．供应量现状分析 25 5．西安房地产总体价格分析 26 二、西安房地产板块市场发展分析 28 1．城南板块 28 2．长安板块市场房地产发展状况分析 32 3．城北板块房地产发展状况分析 34 4．城东板块房地产发展状况分析 39 5．城西板块房地产发展状况分析 41 6．各板块市场之间的竞争态势 44 三、重点项目市场调研 45 1．重点项目选取标准 45 2．类比项目概况分析 47 四、西安房地产消费市场调研分析 63 1．房地产主力消费层群体构成分析 63 2．主力消费层的区域构成分析 64 3．消费意向调研 65 4．市场消费力的特征总结 69 5．市场消费力的发展趋势 70 五、地块SWOT分析 72 1．项目地块的优势 72 2．劣势分析 72 3．威胁点分析 72 4．机会点分析 73 第三部分：产品定位及可行性分析 74 一、产品定位 75 1．目标消费群体的确定 75 2．产品定位及其特点 76 二、投资可行性分析 78 方案一（商场设在地块内） 78 方案二（商场设在地块外） 86 第一部分：西安城市环境总体调研 一、西安概述 二、西安的政治环境 三、西安的经济环境 四、西安的社会环境 五、城市规划及发展趋势研究 六、相关支柱性产业的研究 一、西安概述 西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西 南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人 口400万，是我国西北地区最大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进 的重要战略地位。 作为六大古都之首，西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中 心城市。同时，西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教 育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产 业。 二、西安的政治环境 1．政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响 城市的发展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这 关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来发展的信心——曲江面临的最 大问题就是高速高质的招商。 西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城 市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设，积累了一定经验，对今后城市的发展极 为有利。 2．政策法规 在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市 场环境，进一步激活西部的房地产市场。 西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和 引导，表现为： l 加大国土资源和房屋管理立法力度； l 加强土地储备管理； l 物业管理立法； l 加大住房公积金管理透明度； l 购房契税减半激活楼市； l 加强规划管理。 三、西安的经济环境 1．西安在全国经济网络中的经济地位 西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰 新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段 上规模最大、综合实力最强的城市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实 施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一。 2．西安经济发展现状 自***总书记在古城西安发出了西部大开发的总动员令至今，作为“桥头堡”的古城西安无 论是在城市建设、经济结构的调整、投资环境的优化等方面都取得了长足的进步，为进 一步吸引投资、发展经济奠定了基础。 资料1： 西安市截至2003年6月底引进外资情况： l 已批准外商投资企业1918家，投资的国家和地区有55个。 l 上半年引进了60个外商投资项目，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增长21％。 l 批准外资项目中合同外资额在1000万美元以上的大项目有17个，占新批项目总数的28 ％。 l 高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域，今年上半年，这两个开 发区共新批投资项目30个，合同外资额3.16亿美元，分别占全市新批项目的50％和62％ 。 结论：西部大开发战略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐渐成为投资的热点城 市。加大城市建设力度，营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点。 资料2： 西安市截止到2003年6月未各类经济指标： l 全市GDP比去年同期增长12.2％； l 全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提高6.09个百分点，比去年同期提高9 .73个百分点； l 上半年全市完成地方财政收入28.72亿元，同比增长15.8％； l 全市地方财政支出26.99亿元，同比增长32.9％； l 金融机构存款余额1966亿元，比年初增加186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年 初增加116亿元，同比多增10亿元； l 城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4％；人均消费支出增长14.3％；农村居 民人均现金比上年同期增长5.77％。 结论：2003年上半年，全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势，财政收入较快增长，贷 款力度加大，居民收入稳定增加，良好经济形式为房地产的发展提供了稳定的基础。 3．产业状况 国内生产总值（亿元） 国民经济所占比例（%） 第一产业 47.77 5.80 第二产业 372.25 45.23 第三产业 403.25 48.97 西安城市主要以第二、第三产业为主，但相对经济发达城市第三产业所占比重仍然较弱 。随着经济的发展，其第三产业仍有很大的上升空间。 资料2：2002年西安工业总产值的构成情况 工业总产值(亿元) 销售收入(亿元) 实现利润(万元) 航空工业 65.9 63.6 6696 航天工业 11.42 3350 兵器工业 30 31 1305 电子工业 1.61 1.1 538 机械工业 13.12 1908.3 输变电制造业 38.88 纺织工业 1.16 化学工业 6.42 6.09 轻工业 25.6 30.3 2.7 食品工业 41.44 33.19 15.64 冶金工业 2 结论： 西安的工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空 航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。 西安东西部受传统工业区发展的影响，房地产的区域发展将受到一定限制。 第三产业中的经贸(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市经济的支柱性产业，这 充分表明了西安城市的特色和未来发展的方向。 4．西安消费水平调研 资料1： 2002年末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元 。存、贷款的增幅均高出陕西省及西北五省区的平均水平。 资料2： 西安市在岗职工工资水平：截止2002年年底，西安全市职工共计138.39万人，劳动报酬 总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。 行业 月均工资 行业 月均工资 农、林、牧、渔业 816 批发和零售贸易、餐饮业 593 采掘业 512 金融、保险业 1705 制造业 878 房地产业 1000 电、煤气及水的生产和供应业 1258 社会服务业 1036 建筑业 801 卫生、体育与社会福利业 1000 地质勘察业 762 教育文化和广播影视业 1304 交通运输、仓储及邮电通信业 1258 科学研究和综合技术服务业 1277 国家机关、政党和社会团体 1269 其他行业 936 结论： 西安市在岗职工工资总体水平在全国范围内属中等偏低水平，特别是和北京、上海、深 圳等经济发达地区相差较多。 从行业来看月均工资自500至1700元不等，说明其收入差距较大。其中房地产从业人员月 平均工资为1000元，接近平均工资水平。 另一个值得关注的现象是西安的批发和零售贸易和餐饮业较发达，而月均工资较低，造 成这一现象的主要原因是在西安从事这一行业的人数众多，且档次较低，因此造成整体 平均工资的偏低。 居民收入较低，但与之形成巨大反差的是西安房地产的售价，说明了房屋尚未成为城市 的“大众消费品”，巨大的需求未能成为有效需求，其中蕴藏着惊人的潜力。 资料4：2002年西安城镇居民家庭基本支出情况 单位：元 年人均实际支出总额 7819.74 其中 数值 所占比例 食品 2205.38 28.2% 衣着 540.52 6.9% 医疗 535.52 6.8% 交通和通讯 567.96 7.3% 娱乐和教育 1126.68 14.4% 居住 783.56 10% 购房与建房 415.08 5.3% 结论： 从2002年西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应 属于中生活地区水平。 资料5：西安近三年人均购房与建房支出比较 年份 2000年 2001年 2002年 人均购房与建房支出 270元 290元 415元 结论： 2000至2001年西安人均购房与建房支略有上升，而2002年增幅达到43.1%，说明西安房地 产市场自2002年开始启动，工薪阶层的购买力开始释放出来，依据沿海城市房地产开发 经验，这一阶段大致可持续五年左右的时间，因此目前西安房地产市场正处于一个上升 阶段，该阶段预计可再持续两到三年，这正是房地产开发的大好时机。 四、西安的社会环境 1．历史文化对西安的影响 中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国的六大古都之一。“自古长安帝王都”，从 三千多年前的西周起，先后有11个王朝在这里建都，历时千年以上，经历了秦、汉、唐 的鼎盛时期，创造并保留了辉煌的古代文化。如今的西安已成为一座“天然的历史博物馆 ”和宗教文化中心。 资料1：从旅游项目看西安的历史文化 文化遗产 远古时代 半坡遗址、蓝田猿人遗址 周朝 西周车马坑、沣镐遗址 秦朝 兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址 汉朝 汉长安城宫殿遗址、桂宫、阳陵 三国时期 拜将台、马超墓、定军山、饮马池 唐朝 华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫 明朝 城墙城、碑林、钟鼓楼、 革命战争时期 八路军办事处纪念馆等 宗教遗产 慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安的象征 法门寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成为佛教圣地 大兴善寺、青龙寺、香积寺等著名寺院，是中外友好交往的象征 楼观台、八仙庵和城内罕见的古建筑群清真大寺，分别是道教和伊斯兰教文化的重要传 播地 结论： 从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝，历史为西安的 旅游业留下了一笔丰厚的遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西 城市建设和发展的特色。 2．西安的人文环境 西安是我国重要的科研基地和高等教育基地，西北地区的高新技术产业中心。就综合科 技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安 作为内陆城市，多年来远离了沿海城市所经历的激烈竞争和经济快速发展，又承袭了千 年古都古老文明的影响，这些体现在西安人身上的就是一种与世无争的心态和随遇而安 的生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来的新生事物接触较少。体现在城市建设尤其是 房地产的建设上就表现为与省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符 的滞后。 资料1： 全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流动站，约100处博士学位授予点和3 00多处硕士学位授予点，其中著名的西安交通大学、西北工业大学、西北大学等高校每 年为国家培养大批的现代化人才，成为名副其实的“人才的摇篮”。 资料2： 全市现有各类科研机构3000余个。每年都有一大批重大科研成果问世，达到或接近国际 先进水平。凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产 业发展的龙头和代表，为科技成果的转化和西安经济的发展注入了强大的生命力。 结论： 科技是第一生产力，这已成为人们的共识。面对西部开发这一历史契机，西北部城市缺 少的已不是政策和资金，而是如何利用高素质的人才和先进的技术创造经济价值。在这 一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些都为西 安的发展建设提供和储备了大批的人力资源和技术力量。 问题及建议： 无论是作为高教基地还是科研基地，都是来自于多年前国家计划经济的产物，并非西安 自身依据城市规划和发展方向有意而为，因此至今仍带有计划经济的烙印。如何将这些 宝贵的资源转化为现实的生产力，应用到西安如今的城市发展建设中，将成为一个重要 的课题。 科研成果的转化，“西高新”已经做了有益的尝试，并且...
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