肇庆时代广场商场营销策划报告
目 录 1. 0导言…………………………………………………………1-1 2. 0项目概况……………………………………………………2-1 2. 1项目主要技术经济指标如下……………………………………2-1 2. 2装修设备标准……………………………………………………2-1 3. 0肇庆市区及其经济发展概况………………………………3-1 3. 1地理位置、自然环境、人口……………………………………3-1 3. 2主要经济指标增势强劲…………………………………………3-1 3.3综合评述…………………………………………………………3-5 4. 0肇庆市区同类大型商业物业市场概况……………………4-1 4. 1天宁广场…………………………………………………………4-1 4. 2好世界购物中心…………………………………………………4-2 4.3综合评述 …………………………………………………………4-5 5. 0项目竞争力分析……………………………………………5-1 5.1项目的主要竞争优势 ……………………………………………5-1 5. 2项目的主要竞争劣势……………………………………………5-2 5. 3项目主要机会……………………………………………………5-3 5. 4项目的主要风险…………………………………………………5-3 6. 0项目的目标消费群…………………………………………6-1 7. 0项目的市场定位……………………………………………7-1 7. 1功能定位…………………………………………………………7-1 7. 2档次定位…………………………………………………………7-1 7.3客户定位 …………………………………………………………7-1 7. 4价格定位…………………………………………………………7-3 8. 0项目业态组合及分布………………………………………8-1 9. 0租售推广策略………………………………………………9-1 9. 1经营主题与布局主题……………………………………………9-1 9. 2经营模式…………………………………………………………9-4 9. 3招租模式…………………………………………………………9-5 9. 4销售资料…………………………………………………………9-5 9. 5销售人员…………………………………………………………9-5 10.0广告宣传策略……………………………………………10-1 10.1广告宣传整体目标……………………………………………10-1 10.2品牌宣传策略…………………………………………………10-1 10.3广告宣传主题（卖点）………………………………………10-2 10.4广告宣传的目标客户群………………………………………10-2 10. 5广告宣传实施及媒介选择……………………………………10-3 10.6时代广场首期广告安排………………………………………10-5 11.0项目租售资金回收计划…………………………………11-1 12.0对项目建筑设计的意见及建议…………………………12-1 12.1交通安排………………………………………………………12-1 12.2辅助场地………………………………………………………12-2 12.3其他……………………………………………………………12-3 12.4A、B区的塔楼…………………………………………………12-3 13.0对项目售楼部工程的建议………………………………13-1 13.1调整厅内布局…………………………………………………13-1 13.2大门扩宽………………………………………………………13-1 13.3改善局部光照…………………………………………………13-2 13.4地板……………………………………………………………13-2 13.5门前扇形广场布局……………………………………………13-2 13.6及早确定大厦文化特征………………………………………13-3 14.0关于筹组经营管理公司的建议…………………………14-1 14.1经营管理公司的组建…………………………………………14-1 14.2关于物管理方面的建议………………………………………14-3 肇庆时代广场商场营销策划报告 1.0导言 二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变革，首先从沿海开放较早的省分 及城市开始，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物 与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及大 型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主 体。 时代广场即将崛起于肇庆，一个大型的商业物业将以非凡的恣态出现在粤西，出现 在西江流域。我们的目标和宗旨是：让时代广场在本地区开创全新的消费潮流，与中国 同步，与世界同步。 2.0项目概况 时代广场（商场）位于肇庆市端州区，端州五路与天宁路交汇点北侧朝龙里地段， 北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内主要的商业中心区，其繁华程度，居全市之 首。 2.1项目主要技术经济指标如下： 总用地面积：21200㎡ 建筑物底层面积：约16500㎡ 塔楼（住宅）面积：75870㎡ 裙楼（商场）面积：64230㎡ 地下室面积：21200㎡ 总建筑面积：140100㎡ 建筑总高：70.5m 建筑密度：45％ 容积率：3.7 绿地率：25％ 2.2装修设备标准 （待发展商提供） 时代广场由肇庆市建设实业总公司开发，创亿实业发展有限公司实施，现时工程进 度为大开挖桩基工程。 3.0肇庆市区及其经济发展概况 3.1地理位置、自然环境、人口 肇庆市区（端州区）位于广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济发 展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西与高要小湘镇接壤；处于东经11 2023′—34′，北纬2302′——11′之间；距广州90公里，距香港140海里；面积152.3平方公 里，其中城区面积16.8平方公里。 端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布， 石山岩溶构成具有特色的星湖风景名胜区。 1999年端州区人口总户数有78333户，人口31.41万，其中非农业人口27.17万， 人口自然增长率8.05％，民族构成以汉族为主。 3.2主要经济指标增势强劲 根据最新的地方年鉴统计，1999年端州区国内生产总值22.5亿元，同比增长12 ％，三大产业的比重依次为4：55.2：40.8。人均国内生产总值18020元，同比增长 10.3％。城市居民人均可支配收入6495元，同比增长4.0％，居民储畜余额25.4亿元 ，同比增长18.3％。 房地产开发完成商品房投资总额2.49亿元，建筑面积32.34万平方米，同比分别 增长28.3％和38.9％；销售额为3.23亿元，销售面积18.68万平方米，同比分别增长6 .9％和6.4％；实现税利5070万元，同比增长4.3％。 商业方面，全区社会消费品零售总额17.2亿元，同比增长8％。 旅游业方面，端州旅游公司拥有各种旅游路线85条，创收396.9万元，同比增长 79％。另据统计，作为旅游大市，2001年全区共接待游客428.1万人次，星湖景区成为 全国首家荣获ISO1400国家示范区称号的重点风景名胜区。 交通基础设施建设方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直 通火车；321、324等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达 广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁的连接，以端州区为中心 点，已形成一个完善优良的水陆交通网络。 肇庆市区国民经济主要指标 [pic] 说明：1987年作为基期年。 肇庆市区国内生产总值（GDP） （当年价格） 单位：万元 [pic] 肇庆市区社会消费品零售总额 单 位：万元 [pic] 3.3综合评述 1. 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展的前提下，对本地区经济增长状况的了 解就显得很重要，地区经济的高速发展，使市民消费力及消费需求不断提高，是大 型商业物业得以生存及发展的前提。近年肇庆的城市建设及经济发展很快，是大家 有目共睹的，这就为本项目的开发创造了良好的大环境。 2. 1999年端州区全社会消费品零售总额17.2亿元，如果按平均增长率8%计算，则到20 02年应超过20亿元，这就是我们看得见的大旦糕，开发大型商场目的也是要瓜分这 个旦糕。此外，每年四百多万人次的游客，也是极宝贵的商业客源。 4.0肇庆市区同类大型商业物业市场概况 主要考察了城市中心区现时最有代表性的两个大型商场——天宁广场和好世界购物中 心，基本情况如下： 4.1天宁广场 位置：天宁北路与建设路交汇处 面积：首期工程面积达10万平方米 （商场约占13500 m2，其中天贸南大约占2000 m2） 发展商：肇庆市新长江房产实业有限公司 经营范围：首层天贸南大百货（服装、精品、家私、电器、皮具等） 二层京华美食（约占1500 m2）其它有大商家落订，具体经营项目暂不透露。 负一层经营电脑及配件。 招商模式：租期：1年 租金：天贸南大（40—35元/ m2·月） 其它约110元/ m2·月 （以上租金按实用面积计算，实用率为69.5%） 管理费：9元/ m2（按建筑面积计算） 综合推广管理费：15元/ m2（按实用面积计算） 水电分摊：15元/ m2（按实用面积计算） 保 证 金：天贸南大按每户2000元收取（50 m2以下） 其它业主出租铺位一个月租金为押金。 配套设施：大型停车场、中央空调、智能化监控、完善的网络设备、配备广告位，为厂 商做广告提供条件。正门大堂设大型投影电视。 出租率：60% 优势：天宁广场位于繁华的天宁北路与建设三路交汇处，是肇庆市传统商业、文化中心 汇聚地，租金较低。 劣势：商场内部设计、布置不当，经营项目无分区、分类，且街铺与商场不能连通。但 是发展商承诺以后商场内部玻璃会拆，实行敞开式经营，具体时间未定。 注：该项目在预售阶段用返租回报方式把商场全部售出，但在销售过程中未对商铺经营 业态加以分区和引导，在开业经营后对持续旺场组织不力，导致客流不集中、场面 较冷清，租户难以为继，租金下滑。 4.2好世界购物中心 地理位置：肇庆市天宁北路与宋城东路交汇处 发 展 商：广东省肇庆市好世界房产发展有限公司 销售热线：（0758）2277448 总建筑面积：8万平方米 本项目商场部分采用先经营后销售的方式，已开业大半年，现正开始销售。 功能分布：负一层：文化艺术中心（精致间隔小单位） 1—2层：时装、珠宝、化妆等生活时尚精品 3. 层：超市、儿童天地 4. 层：数码科技城 5. 层：美食城 6—12层：高级酒店、写字楼 新华书店于1—4层平均分布 经营模式：统一经营管理及敞开式经营 销售模式：五年返租，分三种形式。 1. 即返：每年返还楼价的7%，五年合计35%，于楼价中即时返 还。 2. 季返：每年返还楼价8%，且每年递增5%，三个月返还一次。 3. 年返：每年返还楼价9%，且每年递增5%，每年返还一次。 销售楼层：现在销售首层及二层。 首层约130个铺位，二层约206个铺位。 销售价格：首层均价：￥1.9万/m2 （已打8折） 二层均价：￥1.1万/ m2（已打8折） 管理费：约8.5元/ m2，根据不同位置收取。 租赁形式：1、直接租赁 2、营业额分成 租 金：商场铺位： A类：￥130元/m2（含管理费） B类：￥110元/ m2（含管理费） C类：￥100元/ m2（含管理费） D类：￥90元/ m2（含管理费） 临街铺位：￥160元/ m2（含管理费） 宣传管理费：￥200元/ m2（一次性） 保 证 金：￥150元/ m2（可退还） 进场时间：2002年10月1日前 免租装修期：7天 营业时间：早上9：30分—晚上10：30分 营业额分成形式：商家每月每平方米保底营业额￥600元，商场经营者分成20%，超出部 分按15%分成，不足也按保底营业额的分成计算。 需提供资料：厂家营业执照、税务登记证复印件、形象店图片画册。 如：加盟店需提供加盟证书。 合作期限：暂定两年。 租期：2002年10月1日，商场重新间隔，重新布局。 注：好世界购物中心地处肇庆市商业中心，具有完善的配套设施及功能，并且采用了先 出租，后销售的营销模式。前期以较低的租金及优惠的合作条件吸引商家进场经营 。聚集人流，待时机成熟时才公开发售。此模式颇受买家追捧，但发展商必须拥有 雄厚的资金及实力进行运作。目前该商场的出租率达到60%，销售率也达到了40%。 4.3综合评述 1. 与本项目同一区域内三座大型商场鼎立，在一公里直径范围内，商场总建筑面积约十 余万平方米。若按西方城市每20万人口配置一个大型商业中心的规划理论，则肇庆 城区仅31.4万人口，最多只需配置两个大型商业中心，可见市场供求对本项目是有 较大压力的。 2. 上述两大商场分别采用了不同的营销方式，天宁主要是割散铺位出售，资金回收较快 ，但对后期经营有负面影响。好世界是先租后售，资金回收慢，但有利于后期经营 。不过，好世界的方式必须有很强的经营管理能力，否则开业后一段时间，所有缺 点会暴露无遗，此时转售，反而叫不起价。 3. 就总体而言，上述两大商场的经营布局仍未脱离传统模式，管理亦未能跟上，效果不 尽人意 5.0项目竞争力分析 5.1项目的主要竞争优...
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