“雍祥居”营销策划报告
目 录 一、前言 二、营销策划报告 ㈠．项目概况 ㈡．农科中心—香蜜湖区域市场特点 ㈢．“雍祥居”物业个性的塑造及营销卖点 三、“雍祥居”价格定位 四、营销主题及营销方式 ㈠．以“个性化营销”为前提的营销思路 ㈡．时尚居家空间与中国式居家理念高度融合的营销主题 ㈢．渗透利益点和人格化的营销个性及方式 五、宣传推广 六、前期工作安排及现场包装建议 七、销售进度及资金回笼预计 八、伟业公司可提供的服务 九、伟业代理“雍祥居”销售之优势 十、伟业代理“雍祥居” 销售推广之宏观战略 1. 前 言 深圳通亿实业发展有限公司暨刘总经理： 自深圳市政府提出深圳城市中心区“西移”的战略后，九十年代初以来“福田中心区概 念”似乎成为了上海宾馆以西整个福田区板块内房地产项目的美好明天的代名词，当今天 随着中心区六大工程的启动，中心区的建设进入实质性开发的阶段，过去美好的愿望开 始变为现实，这无疑给原本就已成为深圳房地产开发项目最集中、销售量最大的福田区 西部房地产开发项目提供了前所未有的机遇，在这种市场背景下，贵公司取得临近中心 区地块的土地开发权，并已启动了“雍祥居”住宅项目的建设，相信此项目将会对贵公司 在今后房地产市场的长足发展起到积极的作用和产生深远的意义。我公司作为专业的房 地产中介公司，也希望在“雍祥居”的营销工作上与贵公司达成合作，共同努力使“雍祥居 ”项目成为目前该区域市场中的明星楼盘。 我公司的简介已呈送贵公司，为了双方进一步的了解，现将我公司目前正在代理销 售的业务作简要介绍。我公司代理的楼盘主要为： ㈠．罗湖区： 都市名园，位于罗湖区蔡屋围，总建筑面积20.75万平方米,商住用途。自正式发售 至今，完成87%的销售量。 ㈡．福田区： ①.雅云轩，位于福田中心福民中段福田新区委对面,高层带电梯.自开盘6个月时间， 现已完成90%的销售量。 ②.俊景豪园，位于香梅路与莲花路交汇处，自公开发售以来已完成70%的销售任务。 ③华富大厦,位于福田区景田南,总建筑面积3万平方米,公寓及商场.目前已销售65%。 ㈢．南山区： ①. 帝景园，位于深南大道旁总建筑面积2.8万平方米,住宅小区.一期全部售完.二期正在热 销中。 ②如意家园，位于南山区常兴路与桃源路交汇处，现还未发售。 ③蛇口海昌苑，地处南山蛇口海昌路，总建筑面积4万平方米，现还未开始发售。 我公司作为在香港、深圳、北京最早成立的房地产中介公司和中国房地产行业协会 的常务理事单位，近几年来，在中介行业大宗项目代理销售业务中保持着良好的业绩。 一九九九年伟业地产公司在中国境内和国外所代理策划销售项目全年实现销售近八亿元 。业务范围从代理销售、专业营销策划、信息咨询发展到今天，业务范围有了很大的拓 宽。随着公司实力的增强，现逐步参与项目开发。 2. 营销策划报告 ㈠．项目概况 1．地理位置 “雍祥居”位于福田中心区香轩路、香蜜湖路交汇处，北依43万平方米的植物园，东 邻香蜜湖度假村，与东海花园仅一路相隔，小区环境优美，周边生活配套设施齐全、交 通便捷。 2．主要工程指标 “雍祥居”住宅楼，建筑面积15720m2，总建筑高度75.1M，首层架空. 计划2000年3月8日竣工 3．户型和面积 |单 位 | A | B | C | D | E | F |顶层237| | | | | | | | |M2送平 | | | | | | | | |台面积1| | | | | | | | |50M2 | |间 隔 |4房2厅2|3房2厅2|3房2厅2|4房2厅2|5房2厅3|5房2厅3| | | |卫 |卫 |卫 |卫 |卫 |卫 | | |面积M2 | 125 | 112 | 112 | 125 | 150 | 150 | | |面积M2 | 1346 | 1206 | 1206 | 1346 | 1615 | 1615 | | ㈡．农科中心—香蜜湖区域市场特点 一、房地产市场发展状况 农科—香蜜湖片区的发展目标是为居民提供一个绿化好、环境美的高尚住宅区，为区 内各类人员的活动提供良好的空间环境，为区内的居民提供舒适、优美的生活环境 ，力争成为二十一世纪城市高档住宅区的典范。目前，住宅开发项目众多，下面对 片区内的商品房开发项目及其市场情况进行分析研究。 在售项目的基本情况 目前该片区商品房在售项目有11个左右，这其中即有“国家小康住宅小区”的东 海花园和屡获国内、国际大奖的香榭里花园以及拥有法兰西风情的三错层空间 的枫丹雅苑和振业的翠海花园等。下面是在售项目的基本情况。 表二：在售项目基本情况 |项目名称|性质 |占 地 |建筑面 |容积 |绿化率 |栋数 |发展商 | | | |面 积 |积 |率 | | | | |东海花园|住宅 | |273043 | |36% |15 |东海联合公司、东| |（二期）| | | | | | |海爱地房地产公司| |香榭里花|住宅 |49297.|160000 |2.67 |52% |13 |美地置业公司 | |园 | |4 | | | | | | |香珠花园|商住 |9682 |42000 |4.53 |30% |2 |辰森实业、农科中| |（二期）| | | | | | |心 | |荔林苑 |商住 |36000 |130000 |3.61 |43% |2 |创世纪地产、农科| | | | | | | | |园地产 | |香荔花园|商住 | | | | | |农科园地产 | |枫丹雅苑|商住 |8600 |68328 |7.95 |31% |4 |长江兴业发展有限| | | | | | | | |公司 | |嘉园 |商住 |10500 |39989 |3.81 |约80% |2 |国免房地产开发有| | | | | | | | |限公司 | |恒星园 |住宅 |9000 |33000 |3.67 |约90% |3 |恒星园房地产开发| | | | | | | | |有限公司 | |嘉隆星苑|商住 |约4000|约40000|约10 |约35% |3 |特发房地产开发有| | | | | | |(整个小| |限公司 | | | | | | |区) | | | |豪峰园 |住宅 |10000 |41000 |4.10 |约85% |7 |通威实业有限公司| |翠海花园|住宅 |43000 |178000 |4.14 |45% |9 |振业集团股份有限| | | | | | | | |公司 | B、在售项目的特点分析 1. 户型结构分析 表三：户型结构表 |项目 |项目规|总套 |户 | 户 | 面 | |名称 |模 |数 |型 |型 |积 | | | | |（套数| | | | | | |） | | | | | | | |东海花园 |会所、恒温泳池、儿童乐园、耍乐中 |名人俱乐部、水上乐园 | | |心、运动场地、购物中心、幼儿园、 |、高级中学、深南中学 | | |小学、东海公园等 |、香蜜湖医院、霸王农 | | | |庄、蛇园、植物园、竹 | | | |园小学、国际网球中心 | | | |、购物中心、菜市场、 | | | |超市、国际幼儿园及成 | | | |熟的竹子林片区配套 | |香榭里花园|会所、泳池、大型活水泳池、高尔夫 | | | |练习场、灯光网球场、百花休闲公园 | | | |、中心花园、亲子公园 | | |香珠花园 |泳池、网球场、商场 | | |香荔花园 |喷泉、雕塑、网球场、泳池、酒吧、 | | | |会所 | | |荔村苑 |会所、商场、可与香荔公园共享配套 | | |翠海花园 |会所、雕塑、喷泉、泳池、幼儿园、 | | | |琴音 廊、园形广场 | | |嘉园 |会所、儿童乐园、旱口喷泉、免税商 |山姆会员店、特发小区 | | |店、百花园、岩石园、翠竹园、酒泉 |肉菜市场、香蜜湖、水 | | |园、木槿园、海韵园 |上乐园、香蜜湖大酒店 | | | |、东座酒店、德式堡俱 | | | |乐部、国际网球中心、 | | | |梅林水上俱乐部、香蜜 | | | |湖医院及景田片区的成 | | | |熟配套。 | |豪峰园 |会所、音乐游泳池、音乐喷泉走廊、 | | | |天然环保采光井、罗马广场、儿童益 | | | |智园、欧式花园 | | |枫丹雅苑 |法式住客会所、高级幼儿园、泳池、 | | | |喷泉叠水 | | |恒星苑 |会所、游泳池、中央绿化庭院 | | |嘉隆星苑 |邮局、银行、肉菜市场、中心花园、 | | | |游泳池、蓝球场及健身俱乐部 | | 从上表中可以看出，各个住宅小区的配套设施比较齐全，几乎都有会所、泳池等设施， 有的小区的配套设施甚至非常完善，如东海花园不仅有会所、泳池、而且还有学校、购 物中心、公园、运动场地等不可谓不全，但是作为整个片区来说，其配套设施却略显不 足，如片区内与人民生活息息相关的银行、邮局、肉菜市场、运动场地、超市非常缺乏 ，其片区内居民生活还依赖竹子林、车公庙、景田等周围成熟社区，如果要想使其成为 真正的高档社区，还必须大力发展社区配套设施。 5、智能化分析—注重高科技的引入，都具有完备的智能系统。 表五：楼盘智能化概况 |项目名称 | 智 能 化 水 平 | |东海花园 |光线网络系统、卫星电视系统、楼宇自控系统、家庭自动化系 | | |统、公共巡更系统、闭路电视系统、住宅对讲系统、一卡通系 | | |统、电子自动计量计费水表、电表及燃气表系统。 | |香榭里花园|可视防盗对讲机、远近红外线预警、电视监控、自动抄表系统 | | |、全智能型消防设施、迪多家庭多媒体监控系统。 | |荔林苑 |远近红外线预警、可视防盗对讲机、电视监控、自动抄表系统 | | |、全智能型消防设施、 家庭多媒体监控系统。 | |香荔花园 |智能化保安系统及可视对讲系统、信息高速公路接口、红外线 | | |防盗系统。 | |翠海花园 |红外线探测、摄像监控及门禁管理系统、一卡通系统、互联网 | | |系统、小区内部网站、紧急求助系统、可视对讲系统、远程抄 | | |表系统。 | |嘉园 |信息端口、红外线预警监控、电脑安保控制中心、自动防范系 | | |统。 | |豪峰园 |可视对讲及住户联网报警系统、门禁系统、智能停车场出入管 | | |理系统、闭路电视监控及周边报警系统、背景音乐系统、宽带 | | |网络。 | |枫丹雅苑 |宽带网络综合布线系统、可视对讲系统、自动抄表系统、燃气 | | |漏汇报警系统、有线电视系统、智能抄表系统、广播系统。 | |香珠花园 |闭路电视保安防盗系统、自动喷淋系统。 | |嘉隆星苑 |防盗对讲系统、红外线监控。 | 随着高新技术在住宅中的普遍应用，住宅的智能化程度越来...
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