祥福雅居.裙楼商业全程策划营销执行报告
祥福雅居.裙楼商业 全程策划报告之 营销执行报告 深圳市福田房地产开发公司 周总台鉴： 承蒙信任，我司非常荣幸地向贵公司提交“祥福雅居.裙楼商业”商铺营销执行报告， 供贵公司决策时鉴！ 根据市场调查分析工作，我司就“祥福雅居.裙楼商业”商铺进行了专题市场调研，以 及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司专业人员的策划代理经验所完 成的。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，我司希望 在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目商 场成功招商（销售）的目的。 因为项目包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引 入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商（销售）推广的每个细节，才是招商或 销售成功的前提保证。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“祥福雅居.裙楼商业”商业项目 操作达致圆满成功。 专此送达，顺致商祺！ 深圳市同致行物业顾问有限公司商业部 二○○三年六月五日 目 录 第一章 片区概况 一、片区概况………………………………………………………………………1 1、笋岗片区范围 2、商圈人口数量 二、片区商业分析…………………………………………………………………1 1、项目商圈情况 2、片区商圈业态分布 3、片区商圈主要商场 4、片区功能定位及划分 5、片区商业用地规划 6、片区道路定位及改造 第二章 市场定位 一、项目概况……………………………………………………………………6 二、项目SWOT分析………………………………………………………………7 三、项目定位……………………………………………………………………8 1、定位原则 2、项目定位 3、形象定位 四、项目价格定位………………………………………………………………10 1、租赁价格定位 2、销售价格定位 五、项目目标客户定位……………………………………………………………15 1、承租方定位 2、投资方定位 第三章 营销战略 一、整体战略………………………………………………………………17 1、价格策略 2、包装策略 3、推广策略 4、宣传策略 二、销售模式分析比较………………………………………………………21 1、整体销售 2、分割返租销售 3、一楼分割正常销售 三楼分割返租销售 4、首期送两成半销售 三、阶段性营销策略…………………………………………………………29 1、内部认购阶段 2、强销阶段 四、招商策略………………………………………………………………..32 1、卖点整合 2、招商模式比较 3、招商阶段性策略 第四章 开盘前期准备工作 一、销售准备……………………………………………………………...36 1、场所准备 2、物料准备 二、广告计划……………………………………………………………… 37 1、报纸广告 2、报纸软文 3、车体广告 4、楼梯条幅 5、杂志 第五章 销售招商预算 销售招商预算………………………………………………………………39 第一章 片区商业概况 一、片区概况 1、笋岗片区范围 北到泥岗路，南到笋岗东路，西到红岭北路，东到洪湖西路。 2、该商圈人口数量 现总居住人口2.4万人（常住人口/暂住人=1/1.55），随着房地产和区域居住环境的 改造，区域人口规模将稳定为2.9万人。 二、片区商业分析 1、项目所处商圈情况 (1) 本项目的一级商圈以项目所在地为中心，15分钟步程为范围，划分为笋岗村和田 心村，该商圈属于“居住社区级”商圈。 (2) 笋岗片区的其他区域为辐射的二级商圈，该商圈属于“局部区级”商圈。 (3) 笋岗片区位于红岭北路西侧，与罗湖区一脉相承，与福田区的八卦岭片区又一衣 带水，所以将罗湖区和福田区列为三级商圈，该商圈属于“市级”商圈。 2、片区商圈业态分布（见下表） (1) 主要业态分布列表 |街道 |主要商业业态 |主要商户 |租金 |公交 | | | | |（元/㎡） | | |宝 |超市、酒店、餐|华润超市、友谊商场、民|1F： 120-200|大巴：18、21| |岗 |饮、会所、银行|润超市、田心酒店、笋岗| |2、371 | |路 |、药店、邮局 |酒店、麦当劳、三九会所| |小巴：507 | | | |、万事达会所、工行、农| | | | | |行、中行、深发展、一致| | | | | |药店海王星辰 | | | |宝 |家居、建材装饰|香江家私、金海马家居、|1F： 100-180|大巴：18、21| |安 |、汽车展销、汽|百安居、香江装饰广场、|2F： 40-90 |8、371路 | |北 |车美容养护、文|大兴汽车中心、华南汽车| |小巴：453、4| |路 |具、玩具礼品、|交易中心、翡翠藤器、嘉| |56、422、441| | |五金、餐饮、银|旺快餐、招行、商行、交| |路 | | |行、旧货市场 |行、建行、百合隆旧货市| | | | | |场、笋岗文具玩具批发市| | | | | |场、顺意隆建材一条街等| | | |梅 |装饰材料、工艺|艺展中心、香江装饰材料|1F： 80-120 |大巴：21230| |园 |品、陶瓷用品、|城、一致医药配送中心、|2F： 60-80 |3218209 | |路 |家具、医药、旧|笋岗旧货市场、金远升工| |小巴：40954| | |货市场、工具、|具城、平安保险、香港国| |2507422456 | | |小型餐厅、保险|际品牌城（招商中） | |、420 | | |公司营业厅 | | | | |桃 |酒店、餐饮、汽|国瑞苑酒店、桃园海鲜城|1F： 80-100 |无 | |园 |车销售、汽车配|、双龙汽车销售中心、奔| | | |路 |件、五金机电、|爵车行、雄牛保龄球馆、| | | | |配送中心等 |中联大药房深圳配送中心| | | |梨 |货运、家私、灯|—— |1F： 80-150 |无 | |园 |饰、门窗、玻璃| | | | |路 |、建材、汽配、| | | | | |旧货市场 | | | | (2) 商圈业态综合分析 a、 宝岗路（图表4、5）作为城市次干道，深处笋岗片区腹地，依托于田心村、笋岗村 及周边住宅区，生活氛围浓厚，形成了自给自足的商业业态组合。旧有商服物业 档次较低，新兴者如麦当劳、万事达会所等档次有所提升。商圈相对封闭，目前 辐射范围仅笋岗片区。租金也相对较高，临街街铺租金在120- 200元/㎡，分散于田心村、笋岗村内的街铺租金为30-50元/㎡。 b、 宝安北路作为城市主干道，负担区内主要交通任务。商服物业主要分布在道路两侧 ，多由仓库改造而成。业态集中了家具、建材、装饰材料和汽车展销等大规模专 业市场，相应的配套参差不齐——银行众多而餐饮、娱乐匮乏，其档次更是难以满 足商务需求，高档的商务消费必定会跨出笋岗片区。街铺租金为100- 180元/㎡。目前宝安北路—宝岗路段处于改造中。 c、 梅园路作为城市次干道，负担区内东西向主要交通任务，路况不堪重负。商服物业 主要分布多由仓库改造而成，业态集中了装饰材料、工艺品、陶瓷用品、家具、 医药、电器、旧货市场等专业市场。 d、 桃园路作为城市支路，承担部分东西向交通组织，但无公交路线经过。商服物业主 要分布多由仓库改造而成，业态集中了汽车展示、汽车配件等专业市场。 e、 梨园路作为城市支路，经过改造后焕然一新，业态以货运为主。 3、商圈内主要商场 (1) 主要商场列表 |商场名称 |位置 |经营规模 |停车位 |商场定位 |档次 | |友谊商场 |宝岗路 |4层4000㎡ |无 |超市百货 |中 | |民润市场 |宝岗路 |1层1500㎡ |无 |超市 |中 | |华润超市 |宝岗路 |1层800㎡ |无 |超市 |中 | |百安居 |宝安北路 |2层2.2万㎡ |门前约150个 |一站式装饰 |中高 | | | | | |建材城 | | |金海马家具 |宝安北路 |5层3.5万㎡ |门前约80个 |一站式家居 |中 | | | | | |广场 | | |香江装饰广场 |宝安北路 |5层5万㎡ |宝安北路对面|一站式装饰 |中高 | | | | |约150个（与 |建材城 | | | | | |香江家具共用| | | | | | |） | | | |香江家具广场 |宝安北路 |3层3万㎡ |门前约80个；|一站式平价 |中低 | | | | |对面停车场约|家居广场 | | | | | |150个 | | | |百合隆 |宝安北路 |1层3000㎡ |无 |旧货市场 |低 | |旧货市场 | | | | | | |笋岗文具玩具 |宝安北路 |2层6000㎡ |无 |文具玩具批 |中低 | |批发市场 | | | |发 | | |香江 |梅园路 |1层1.2万㎡ |门前约80个 |大型装饰、 |中 | |装饰材料城 | | | |建材专业市 | | | | | | |场 | | |艺展中心 |梅园路 |4层4万㎡ |侧面约80个 |工艺品、装 |中 | | | | | |饰品专业市 | | | | | | |场 | | (2) 分析 a、 项目周边以经营超市百货的中小型商场为主，经营面积在4000㎡以下，消费人群也 以宝岗路沿线居民、田心村、笋岗村内居民为主，到达方式多为步行，对停车位 的依赖性不强。 b、 区内其他商场多为辐射范围遍及全市的专业市场，大部分由旧有仓库改造而成，业 态包括装饰、建材、家具、汽车、旧货、文具和玩具等；经营面积从3000㎡到5 万㎡不等，跨度极大；停车位的缺乏制约了商家的生意拓展在，商场经营状况普 遍良好。 (3) 片区配套图 [pic] 三、商圈前景分析 4、片区功能定位及划分 笋岗物流区将成为深圳最大专业批发市场的集散地。政府将投资6个亿兴建笋 岗物流园区，形成五大类有特色的批发市场体系——家具建材、汽车交易市场、陶瓷 工艺品出口配套市场、医药港、冷冻食品配送中心等。 笋岗物流区依照法定图则将划分为三个区域：宝安北路以西为物流用地，宝安 北路与宝岗路之间为商业、办公、金融等综合用地，宝岗路以东为生活用地。 5、片区商业用地规划 本片区规划商业用地4.65公顷。规划在片区西部结合目前片区西南的行政办公 、酒店业用地，集中布置商业办公用地，主要发展配合物流园区建设的信息处理、 酒店、会议及金融服务等功能。规划在片区西部宝安北路西侧布置一处服务业用地 ，为片区内停车待货的货运司机提供必要的服务设施；在片区中部，规划还将宝岗 路中部西侧2栋仓库和厂房改造为饮食、娱乐服务设施，为物流园区建设提供完善的 商业服务设施。 6、片区道路定位及改造 |名称 |定位 |改造计划 | |宝安北路 |家居装饰材料为主，文化 |双向六车道，机非分行，路幅拓宽 | | |娱乐为辅 |至44米 | |梅园路 |信息、酒店、会议、金融 |双向四车道、路幅39米 | | |、娱乐 | | |宝岗路 |饮食、文化、娱乐、休闲 |规划双向四车道、机非分行，路幅 | | | |拓宽至38米。向南延伸与笋岗路相 | | | |接。 ...
祥福雅居.裙楼商业全程策划营销执行报告