建筑、房地产业税务风险排查与节税规划

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：企业财务总监、财务经理、财务主管、财务人员、企业负责人

课程背景：

房地产企业的涉税风险主要体现在一个”既要高收入又要少纳税”这个矛盾体中，在对房地产企业的税收治理中，执法部]也查处了一些违法偷逃税款的伎俩，绝大部分的经营者都是有"底线”的。其实，在现行税收政策下房地产开发企业的税负是可以依据交易安排合法减轻的。要进行合理筹划的前提条件是：先弄懂相关税收政策，以及高税负的原因，再进行交易上的合理安排。

大部分建筑房地产企业财税人员对增值税把握不透，思维混乱，很多建筑企业取得的发票不合规，有的企业可能学会了一些节税“皮毛”，没有把握住“实质”，更没有构建起正确的增值税思维。

开票系统升级、金税三期发力、联合惩戒、黑名单、“互联网+税务”等严征管模式下，税务稽查方式改变，稽查力度更大、稽查目标更精准，建筑房地产企业最大的税务风险莫过于增值税发票税务风险，而防范增值税发票税务风险又必须精通增值税政策并灵活运用。而对于房地产企业来说,一笔业务同时涉及增值税、企业所得税、土地增值税等多税种，税务风险更是不可忽视！

课程收益：

全面理清房地产建安行业是涉及的税种

了解房产建安行业的税种规范、纳税计算

明晰房产建安行业业务中涉及的问题处理、操作技巧

掌握房地产从拿地、设计、施工、装修，再到销售、自持等各个环节的税收筹划相关知识

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：企业财务总监、财务经理、财务主管、财务人员、企业负责人

课程方式：讲师讲授.案例研讨.全员参与

课程大纲

模块一、新环境下的房企税收风险

一、合同控税与合法凭证管理

1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：

1）国地税合并

2）金三监控及关联事项

3）遗留问题、老项目、老税率

4）发票联网、严打虚开

5）纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒

2、合同在税收管理中的重要性

1) 合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）

2) 挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行

3）三方抵账协议、委托收款协议、委托付款协议

4）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形

3、防范虚开发票是关键

1）发票新系统带来的税务风险

2）虚开发票的税务风险及刑事风险

3）虚开发票后即作废为何被判虚开发票罪

4）虚开发票没用为何被判虚开发票罪

5）应取得发票而未取得发票的风险

6）“对开”和“环开”专用发票

7）公司注销了涉嫌虚开发票也清查

8) 《已证实虚开通知单》应对

4、善意取得的运用及真实交易的证明

1）真业务真发票为何被补税

2）应开票未开票的大风险

3) 合法凭证如何掌握

4) 确实无法取得合法凭证的补救

5）严守四流一致（付款方向与方式）

5、税负预警如何应对

1）、税负率的定义

2）、企业增值税行业预警税负率

3）、几大预警指标解析

二、征地方式与税务规划：

1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）

2、拆迁补偿方式要点

3、股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

4、合作开发模式

5、限地价竞配建

6、前期规划许可与清算对象确定

7、土地出让金返还

三、开发成本的轨迹策划

（一）前期工程、基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化与景观

4．配套设施

（二）建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）

3．装修工程

（三）工程承包方式选择中的筹划：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）

1、利息发票开具时间

2、计提未到支付期的利息是否调增所得

3、混合性投资

4、同期利率

五、销售环节的税务规划（促销方式选择）：

1、设立销售公司分解增值率是否可行

2、先投资或分立再转让股权是否可行

3、赠送装修如何运作

4、免物业、免契税、定金返息、老带新

5、商铺售后回租

6、视同买断、超基价分成

7、组建销售部与委托代销的决策

8、租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）

9、往来账中的税务风险防控：

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

1. 违约金专题

模块二、建筑业税收风险管控

一、建筑业增值税纳税义务发生时间风险防范

1、发票开具时间点和收付款

2、异地施工预缴税款及涉税风险规避

3、增值税计税方式的选择及预缴税款核算

4、项目结束留抵税款的处理

5、商砼采购与水泥采购有无关系

二、建筑业合同涉税风险

1、合同经济行为分拆与业务内容涉税风险

1）资质共享问题

2）业务模式与组织架构管理

3）外购材料设备模式的管理

4）“甲供工程”、清包工模式的管理

5）材料设备内部调拨或内部租赁模式

6）自制材料模式

2、建筑业的经营方式及合同类型（EPC合同与施工承包合同的判定）

1）EPC 工程总承包项目

2）BT、BOT、PPP模式税收问题

3）总价合同、固定单价合同、成本加成

4）联营合作项目（挂靠经营）

5）项目经理承包制

3、混合销售特例及兼营行为行为的涉税分析

4、三包一靠的涉税处理

2）专业分包和劳务分包风险

3）建筑劳务外包和劳务派遣的选择

4）转包风险

5、合同的相对方及三流一致的约束

三、降税率后对建筑业的影响及风险

1、合同实施期限及结算方式

2、合同义务及纳税义务发生时间

3、跨期合同（老项目）与征收方式变化

4、降税率时点的迟延纳税风险

5、劳务人工成本的筹划及用工合同类型

模块三、建筑房地产行业的税务筹划方法

一、税收筹划技术的应用

1、利用临界点筹划

2、一般计税与简易计税合理选择筹划

3、供应商和分包商的选择筹划

4、工程与劳务分包的筹划

5、兼营与混合销售、价外费用的筹划

6、改变挂靠经营模式

7、甲供工程合理筹划

8、组织架构的合理安排

9、转变融资模式

10、关联交易的筹划

二、资产剥离与重组：

1、合并与分立

2、股权转让

3、投资

4、租赁

5、增资与股权转让

三、分税种税务筹划及预测

（一）、增值税预算及预缴

1、销项税额测算与销项抵减

1）建筑、房地产开发企业增值税纳税义务发生时间

2）建筑、房地产开发企业增值税、企业所得税收入、会计准则确认时间的异同分析

3）建筑、房地产开发企业提前开票与延迟开票的税务风险

4）开票时点常见误区八、混合销售与兼营业务票据风险应对

5）建筑、房地产开发企业兼营业务与混合销售的税务风险

①兼营、混合销售怎样准确区分？

②兼营、混合销售在合同签订、发票开具、财税处理上需要注意哪些事项？

③兼营、混合销售的错误纳税筹划是怎样的？

6）建筑、房地产开发企业价外费用的税务风险

①熟练运用价外费用相关税法政策，准确判断价外费用。

②价外费用的发票问题。

③押金、保证金、财政补贴是否属于价外费用。

④税务争议事项风险化解方法与合同中的价外费用的涉税事项。

7）建筑、房地产开发企业视同销售的税务风险

①增值税视同销售政策详解

②增值税视同销售与所得税视同销售的区别

2、进项税额测算：

1）购建固定资产

2）期间费用

3）成本中服务费（设计、监理等）

4）外购材料

5）工程大包

6）甲供工程

7）其他费用

1. 进项税额的抵扣风险

1）扣税凭证合法合规（8大方面判断）

2）增值税扣税凭证的种类

3）增值税扣税凭证抵扣期限

4）不得抵扣进项税额的情形

5）四流合规（单列一节）

6）不动产抵扣

7）农产品抵扣

8）特殊政策

（二）、企业所得税预算

1．未完工阶段-预计毛利

2．完工阶段-毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售与自持租赁税负比较

5．总体税负

（三）、土地增值税税负测算

1．不同类别产品清算收入确定

2．不同类别产品成本分摊

3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额与增值率

7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）

（四）、企业所得税与土地增值税主要口径差异

1．土地成本

1）销售额差额计税

2）公共配套设施

3）拆迁补偿费支出涉税

4）契税计算依据

2．开发间接费

1）代收的办证等费用是否缴税？

2）建设方支付的赔偿款、提请竣工奖、优质工程奖是否缴税？

3）房地产公司代收的有线电视施工费是否缴税？

4）燃气初装费

3．开发费用

1）老项目怎么选择计税方式？

2）销售额差额计税的15个税务风险

3）预缴税款的计算基数

4）加计扣除与预提的计算基数

5）同一《施工许可证》下既有普通住房，又有别墅的计税方法

1. 利息支出

1）利息扣除的条件

2）代垫首付

3）销售退回、销售折让

4）购房返税

5．车位的买与送

1）车库、车位的销售处理

2）买房送车位、买房赠车、买房送“苹果” 、买房送物业费等类似业务税务处理

3）精装房的销售

4）车位的成本扣除

6．营销设施

1）售楼处的饼干、糖等免费食品需要视同销售吗？

2）售楼处以老带新送礼盒需要视同销售吗？

3）售楼处送黄金挂坠需要视同销售吗？

4）售楼处、样板间的处理

7、持有与自用、出租等问题涉税

1）自行开发开发产品转为固定资产后再销售问题

2）开发项目出租和自用处理问题

3）开发项目自用、出租、回租、转租、免租处理问题

4）代建工程财税操作

5）预售环节收取的预收房款以及定金、订金、诚意金是否缴税？

6）未履行房屋销售合同约定而没收的定金、解除合同而收取的违约金是否征税？

7）公共配套设施移交相关部门是否视同销售？

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