运营策略报告(ppt)

项目定位
项目业态定位

根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案项目总定位方向：

项目定位
功能定位方案一：
餐饮、娱乐、休闲与办公。

总定位描述
集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的
多功能高档餐娱中心

项目定位
业态业种定位：
根据建筑层数与体量，本案业态规划为：
1-2层：大型餐饮；
1层大厅集中餐饮，2层为包间
3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅；
4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等；
5层：美容美体、健身中心、部分办公。
项目定位
客户定位

消费群体：
商务宴请/朋友宴会/喜宴
商务会客/商务娱乐/朋友娱乐

项目定位
客户定位
租买客户：
大型连锁餐饮店—租为主
连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买
KTV/酒吧/娱乐业业主—租或买
投资客户—买

项目定位
功能定位方案二：
主题餐饮会客中心

总定位描述
港城首席主题美食中心

项目定位
业态业种定位：
根据建筑层数与体量，本案业态规划为：
1-3层：大型中高档中餐；
1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包房，3层为私密会客中小包间
4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅；
5层：量贩KTV；

项目定位
客户定位

消费群体：
商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴
商务会客/商务娱乐/朋友娱乐

项目定位
客户定位
租买客户：
大型中餐连锁餐饮店—租为主
连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买
KTV娱乐业业主—租或买
投资客户—买
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分：
整租整售：一个单位整体出租或出售；
整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分
先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售；
先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单位可采取不同的租售方式：
1-2层 大型餐饮 整体出租或出售
3层 咖啡/茶西餐厅 分割出售产权
4层 娱乐KTV/酒吧 分割出售产权
5层 美容中心/办公 出租，自己保留。

租售模式 本案租售模式
以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中3/4层产权出售面积约2600平方米。
从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商家要求。
如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权出售给投资者。
租售模式
本案租售模式
地下停车场处理方式：

方式一：自己保留，不出售。
后期自己出租车位/收取停车费来回收投资

方式二：出售经营权或使用权。
让大餐饮或其他商家买断使用权，以供他们自用和收停
车费用。
经营管理
不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。
多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而且需要尽早介入，带动招商和销售；
主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商，营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广，而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其他小商户和投资者入市；
不同的定位，推广方向和思路也有差异。
多功能餐娱中心：
城市会客中心
东方银座，美食娱乐城
港城一战式，餐饮/休闲/娱乐中心
请客，我就去东方银座
有品位，更有面子
想吃就吃，想玩就玩
美食节举办；
卡拉OK大赛；
啤酒节举办；
市民最爱去的消费地评选等
定向招商；
充分互动；
全力支持；
经营成功！

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