港丰大厦竞标方案
按 港丰大厦竞标方案 （住宅部分） 港丰大厦项目简介 市场调研部分 XX地产2001年深圳市潜在顾客整体调研报告 样本数：2000人 1. 潜在客户置业特点 小区环境最受关注 小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是市民购房最重视的三项因素。 1. 小区周边自然环境已成为潜在客户购房是最重视的因素，相对之下价格因素所处的重要 程度已经成为第二层面潜在客户考虑的问题，也就表明深圳的住宅消费市场已经由价 格引导型发展到环境引导型，这也表明深圳居民的生活目标向追求生活质量和享受生 活方向发展。 2. 周边生活配套设施、交通条件和区内生活配套设施也是潜在客户购房时重视的因素，也 就证明了住宅销售过程不仅是卖住宅的过程，同时也是卖服务、卖配套的过程。 3. 户型结构和厅室布局也较受重视 4. 相比之下，潜在客户对发展商品牌、建筑风格的重视程度比较低。 居住首选福田 最适合居住的区域首选福田、南山取代罗湖列居次席。 福田是潜在客户认为是深圳最适合居住的地方，而南山居其次且比例与福田相差不大 ，表明在潜在客户心目中，对南山的认同度相当高 福田新区热销 福田是市民最有可能购买的区域，南山居其次。 [pic] 这一结论表明深圳市住宅购买西移趋势更为明朗，且力度在不断加强，南山地产的发 展存在较大的市场机遇。 绿化小区受亲睐 以绿化和树木为主的小区内环境设计方案是潜在客户最喜欢的。 |喜欢内容 |比例（%） | |以绿化和树木为主 |65.90 | |以水景为主 |14.33 | |以大面积活动广场为主 |12.38 | |以体育器材为主 |3.42 | |以新奇没有见过的景观为主 |1.02 | |以游戏设施为主 |0.37 | |其他 |0.92 | |合计 |100 | 1. 绿色是小区内不可缺少景观，且最为潜在客户看重的，从另一方面来说是绿化好的小区 最有可能打动潜在客户并促使其购买。 2. 以水景和大面积活动广场为主的小区内环境设计方法也受到潜在客户的喜欢，所以开发 商可以根据楼盘特点，采用多种环境设计方法的组合以满足不同类型潜在客户的需要 。 3. 标新立异和纯娱乐性环境设计不太合适潜在顾客群的审美观和传统心理。 喜欢滨海风格 热带滨海建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的建筑风格类型。 |建筑风格 |比例（%） | |热带海滨建筑风格 |32.07 | |欧陆风格 |31.60 | |江南民居风格 |12.05 | |中国岭南建筑风格 |10.01 | |美式风格 |6.39 | |中国北方建筑风格 |4.36 | |其他 |3.52 | |合计 |100 | 三年以内购房 今后三年是潜在顾客计划购房的集中时期，尤其是在2003年人数较多。大部分被访者 购买用途为自住。 [pic] 三房是需求主体 100平方米左右的三房是市场需求的主体。 |需求户型 |需求比例 |需求平均面积 | |一房 |2.50 |47.70 | |两房一厅 |11.20 |76.65 | |两房两厅 |25.93 |80.73 | |三房一厅 |5.74 |96.47 | |三房两厅 |46.02 |104.64 | |四房 |6.85 |139.47 | |五房及以上 |1.76 |191.11 | |合计 |100 | | 100平方米左右的三房是市场需求的主体，尤其是三房两厅的市场需求程度较高，其 次是两房两厅和两房一厅的需求较多。一房、两房、三房、四房的需求比例是1：15：2 1：3。 在面积上，三房在100平方米左右，两房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四 房在140平方米左右，五房及以上则在200平方米以上。 钟爱小高层 小高层的需求仍为市场主体。 [pic] 小高层（9—18层）仍是潜在顾客选择的主要建筑类别，而多层带电梯（5—8层）、高 层（19层以上）及多层无电梯建筑类别间的需求比例相差只在3个点左右，需求较为平均 。 平面结构是主流取向 平面的室内结构仍是潜在顾客的主要取向，在非平面结构中，跃式中的需求比例是最 高的，其次是复式。 [pic] 80万是购房消费临界点 20—60万的单套住宅总价是潜在顾客比较容易承受的，尤其是总价在30—50万之间是潜 在顾客承受能力最强的区间段。 [pic] 有36.9%的潜在客户表示能够承担40—60万的总价；而40.14%的潜在客户能够承受40及 40万元以下的总体水平；在100万以上的总价则有7.06%愿意承担，80万的总价相当于一 个临界点，在81—100万之间能够接受的潜在客户仅有8.27%，表明潜在顾客的购买力差别 较大，开发商在制定价格策略时应尽量避免81—100万这一区域。 5000元是均价分界线 单价4001—6000元/平方米是多数潜在顾客易承受的价格区间。 [pic] 4000—5000元/平方米的单价是大多数潜在顾客最容易承受的，比例达到潜在顾客比例 29.01%，能承担5001—6000元/平方米的潜在客户比例达到25.48%，能承担6001—7000元/ 平方米的潜在顾客比例接近20%，也说明部分潜在顾客的购买力有限，而愿意承担单价超 过8000元/平方米的也只有2.86%。 10万首期能接受 按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15万元是较佳的首付额度。 [pic] 在潜在顾客中，有45.11%的人能够支付10—15万元的首期，而15—20万的首期也有两成的 潜在顾客能承受。 2000月供最愿意 2000—3000元是按揭方式的潜在顾客最愿意承担的月供额度 [pic] 二、区域潜在顾客置业特征分析 注：考虑到目前深圳市的二线关设置及购买力状况，我们仅对在罗湖、福田、南山居住 的潜在顾客置业特点进行比较。 工作居住同区最宜 消费者基本上根据工作地点来选择居住地 | |比例（|可能购买区域所占比例 | | |%） | | | | |罗湖 |福田 |南山 |盐田 |龙岗 |宝安 | |居住 |罗湖 |27.47 |42.49 |25.32 |1.72 |2.58 |0.43 | |区域 | | | | | | | | | |福田 |6.33 |55.91 |32.07 |0.84 |4.01 |0.84 | | |南山 |3.17 |23.08 |69.68 |1.81 |1.81 |0.45 | 1. 工作区域与居住区域一致性比例最高的是福田区被访者，而除本区外，工作地点多集中 在罗湖区。 2. 罗湖被访者主要在罗湖、福田工作。 3. 与罗湖、福田被访者少有在南山工作不同的是，南山被访者有相当部分在福田、罗湖工 作。而在南山居住，却在盐田上班的可能性极低。 南山区被访者自我满意度最高 南山被访者对自己居住区域的满意程度最高 | |比例（|深圳最适合居住区域 | | |%） | | | | |罗湖 |福田 |南山 |盐田 |龙岗 |宝安 | |现居 |罗湖 |28.83 |42.13 |31.06 |2.13 |0.85 |0 | |住区 | | | | | | | | |域 | | | | | | | | | |福田 |4.62 |53.15 |37.18 |1.26 |3.36 |0.42 | | |南山 |1.34 |19.20 |75.89 |1.33 |1.79 |0.45 | 跨区购买将更普遍 罗湖区被访者外流可能性最大 | |比例（|工作区域 | | |%） | | | | |罗湖 | | | |欧陆风格 |热带海滨风格 | |居住 |罗湖 |34.73 |32.33 | |区域 | | | | | |福田 |29.81 |30.85 | | |南山 |29.33 |35.11 | 三、消费者市场需求定量报告 1. 小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是被访者购房最重视的三项因素。 |因素 |比例% | |小区周边自然环境 |22.81 | |周边生活配套设施 |17.08 | |交通条件 |16.53 | |小区内生活配套设施 |12.93 | |户型结构和厅室布局 |7.2 | |总价 |5.63 | |单位 |3.79 | |位置 |3.69 | |小区内环境景观 |3.42 | |小区规模 |2.03 | |发展商品牌 |1.94 | |其它 |1.29 | |建筑风格 |1.11 | |面积 |0.55 | |合计 |100 | 2. 最适合居住的区域首选取福田，南山取代罗湖列居次席。 [pic] 3. 福田是被访者最有可能购买的区域，南山居其次。 [pic] 4. 大部分被访者购买用途为自住。 [pic] 5. 绿色是被访者主要追求的小区环境设计。 |喜欢内容 |比例% | |以绿化和树木为主 |65 | |以水景为主 |14.33 | |以大面积活动广场为主 |12.38 | |以体育器材为主 |3.42 | |以雕塑景观为主 |1.66 | |以新奇没见过的景观为主 |1.02 | |其它 |0.92 | |以游戏设施为主 |0.37 | |合计 |100 | 6. 热带海滨建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的建筑风格类型。 |建筑风格 |比例% | |热带海滨建筑风格 |32.07 | |欧陆风格 |31.6 | |江南居民风格 |12.05 | |中国岭南建筑风格 |10.01 | |美式风格 |6.39 | |中国北方建筑风格 |4.36 | |其它 |3.52 | |合计 |100 | 7. 报纸广告和电视广告是大家获知楼盘信息的主要途径。 |渠道 |单项提及率% | |报纸广告 |88.3 | |电视广告 |36.4 | |房地产信息网站 |11.9 | |亲人熟人介绍 |8.7 | |路过看到楼盘条幅广告 |4.1 | |杂志广告 |3.3 | |户外广告 |3 | |电台广告 |0.9 | |路边传单 |0.9 | |其它 |1.6 | 8. 新闻、资讯和电视剧是被访者最喜欢看的电视节目。 |档目 |单项提及率% | |新闻、资讯 |91.9 | |电视剧 |39.2 | |体育 |30.3 ...
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