透析房地产投资策划
透析房地产投资策划 http://www.soufun.com 2001-11-23 投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调 查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的初步设想（ 项目选址、资金筹措、配套设施等）。然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与 城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商（包括金融部门）等的接触，最终使该项 目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是：项目在哪里建？建什么类型？卖给谁 ？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什 么样的地块并不能完全由发展商决定，只能因地制宜，根据可能获得的地块来策划建什 么，卖给谁，卖多少钱，就成为关键一步，期望能看准市场空隙，扬长避短，发挥出地 块的最大价值。 1、项目定位 　　究竟是做写字楼还是做商场，是做别墅还是做多高层住宅，做什么档次的住宅等等 ，这么大的一件事情，不能只靠几个简单建议，要仔细分析市场，不能简单抄袭。同样 的地段、同样品质的楼盘，别人能做成功，自己就未必。诸多成功的经验告诉我们，要 想开发成功，楼盘的市场定位一定要准确，因此，发展商不妨多找一些物业市场方面的 专家，经过认真论证之后才做市场定位。 　　在广州，一直不乏这样的类似例子：某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地， 原计划是建造写字楼，可是等到准备开发时，发现已经没有写字楼的市场空间。不得已 之下惟有将其改成住宅综合楼，还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可，利 润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前，也因为发展商对 各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究，毕竟发展商所做的是2年甚 至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点，看得 远一点，参考过去、利用现在、预测未来。 2、市场需求 　　投资策划最重要的一环是市场调查研究，目的在于了解真实的供应量或需求量状况 。 　　要把握供应不难，把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来，就可以基 本得出结论。但是，这里却要特别注意开发项目幕后的事情：今年真正要推出的数量包 括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区，是一个长期项目 就应该兼顾到近几年的供应量，如果只是单体楼，只需了解这两年的真正供应量即可。 　　了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求 量，这很不准确，不应忽略国内买家和集团的购买能力，而且也要考虑到过去已有多少 购买数量，现在还有多少人打算购买，将来有多少人一定会买，以及他们对房地产的认 识程度。也可以通过做问卷调查，主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同 程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做，现在，社 会上已经有部分专业的调研公司，通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。 3、资金运作 　　判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难，难的是有成本优势、足以在保证利润的前 提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区，又有价格优势，接下 来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外，还取决于 发展商对开发成本的控制和项目操作。因此：（1）节约自有资金是最安全的；（2）如 果运作得当、销售顺利，只需占总投资30％的自有资金就够了；（3）资金什么时候使用 ，应有用款计划；（4）对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工 作完全交给专业广告公司来做，这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作， 不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销 售部的管理水平仍然参差不齐，还需要有专业经验的策划人参与指导。
透析房地产投资策划