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1. 研究结论 1.1 宗地基本情况 宗地编号为B303- 0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1 .4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层 住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米 ，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止 。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属 受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价 位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元 人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。 对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地 价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高 风险区,投资者需慎重考虑。 表1－1 宗地投资财务效果指标 |项目 |地价为74931万 |地价为80913万元 |地价为87416万 | | |元 | |元 | |投资利润率（％） |25 |20 |15 | |税后利润（万元） |24050 |20042 |15684 | |内部收益率（IRR）（% |20.08 |16.24 |12.48 | |） | | | | |财务净现值（FNPV）（ |20760 |15221 |9199.87 | |万元） | | | | |投资回收期（静态）（ |2.95 |3.0 |3.12 | |年） | | | | |投资回收期（动态）（ |3.1 |3.2 |3.4 | |年） | | | | 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用和开发商应得的利润 求地价 2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益） 资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和 权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成， 以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前 ”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考 察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两 类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入 的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企 业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力—— 通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务 内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性 。 2.3 研究依据
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