房地产开发贷款评估报告
某房地产开发贷款项目评估报告 本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资 、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。 房地产开发贷款评估报告 项目名称：河滨印象项目 企业名称：四川万达房地产有限公司 评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 o 目录 第一章 概 要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 第二章 借款人评价 一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用状况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及资产运用效率 六、现金流量分析 七、信用状况评价 八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 二、项目建设内容、规模和建设 三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价 六、施工、监理单位资质评价 七、环境保护评价 第四章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析 二、城东房地产市场分析 三、市场定位分析 四、市场预测分析 五、项目分析 第五章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、有关说明 第六章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量分析 三、资金来源与运用分析 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险与效应评价 一、贷款风险评价 二、贷款担保评价 三、贷款效应评价 1. 概要 根据四川万达房地产有限公司开发“河滨印象”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初 审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该 项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现 状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估 组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效 益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报 告简要概述如下： 一．借款人评价 四川万达房地产有限公司（以下简称四川万达）成立于1999年7月22日，是大连万达集团 股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由大连万达集团 股份有限公司投资1800万元和四川万达房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地 产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“河滨印象”联排别墅和复式别 墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“河滨 印象”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月 ，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元。 四川万达在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余 额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借 款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行 ×分行审核评定信用等级为AA级。 通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所 有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融 资能力和偿债能力。 二．项目评价 “河滨印象”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二 环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。 该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米， 其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米）， 会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。 项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面 积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目 容积率0.95，绿化率53%。 项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区 于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水 电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在20 02年12月完工交房。 三．市场评价 根据企业提供的资料，“河滨印象”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区， 该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足， 定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价 5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万 元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。 四．投资筹资评价 根据企业提供的经规划局批准的总方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本 以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40 573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用 （财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米 ；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元 /平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方 米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。 企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期万达集团代还，详见 附件：万达集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款20 00万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711 .46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该 项目已投入资金为29229.93万元。 五．财务评价 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务 现金流量表） 1、项目建成后将实现净利润4108.17万元； 2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%； 3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元； 4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收 益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。 六．贷款风险评价 通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。通过定量计算，本项目风险等级 为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。 该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司大连万达集团提供担保，经对担保企业提 供的经过审计的财务报表分析，担保方大连万达集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。 财务状况良好，担保方式可行。 七．评估结论 评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、 贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为“河滨印象”项目建设条件具备，目前，土 建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为 AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司大连万达集团 提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方大连万达集团股份有 限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担 保方式可行。 由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用， 对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。 2. 借款人评价 一．借款人概况 四川万达房地产有限公司（以下简称四川万达）成立于1999年7月22日，是大连万达集 团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由大连万达集 团股份有限公司投资1800万元和四川万达房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营 房地产开发，具有房地产三级开发资质。 四川万达房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为 大连万达集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川万达在最初的两年主要代表集 团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。 该公司于2001年1月起正式进行“河滨印象”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开 发。“河滨印象”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时 间里，在成都市激烈的市场竞争中，“河滨印象”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率 已接近50%。开盘以来，“河滨印象”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜 爱的楼盘”等荣誉,通过“亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2 002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。 二。经营者素质及管理水平 四川万达房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和 诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务 部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高 级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术 水平。 四川万达房地产有限公司主要领导人基本情况如下： 法人代表：×××，男，39岁，硕士。 总经理：×××，男，39岁，硕士。 副总经理：××，男，47岁，博士。 财务部经理：×××，男，28岁。 三．信用状况评价 该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存 款余额 为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款 2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评 定其2002年度信用等级为AA级。 四．资产负债分析 企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表 ： 资产负债及偿债能力指标简表 |项目 |2000年 |2001年 |2002年 | | | |总资产 |17000 |26798 |21335 | |总负债 |15000 |25442 |13482 | |流动资 |17014 |26678 |21172 | |产 | | | | |流动负 |0 |10442 |13482 | |债 | | | | |所有者 |2000 |1356 |7852 | |权益 | | | | |资产负 |88% |94% |63% | |债率 | | | | |流动比 |255% |157% | | |率 | | | | |速动比 |112% |77% | | |率 | | | | （一）、资产负债趋势分析 下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较)： 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) |项目 |2000年 |2001年 |2002年 | |资产增长 |16390 |9798 |-5463 | |绝对数 | | | | |增长百分 |2686% |57% |-20% | |比 | | | | |负债增长 |14990 |10442 |-11960 | |绝对数 | | | | |增长百分 |149900%|69% |-47% | |比 | | | | |权益增长 |1400 |-644 |6496 | |绝对数 | | | | |增长百分 |233% |-32% |479% | |比 | | | | 从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了286 8%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降 47%，主要是该公司2000年4月代大连万达集团在成都建行贷款15000万元，投入“××花园 ”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了 成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少4 7%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因 此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自 身积累增加,对负债的依赖程度减小。 （二）、资产负债比例分析 |项目 | |2000年 |2001年 |2002年 | |资产负债|88% |94% |63% | |率 | | | | | | | | | |利息保障...
房地产开发贷款评估报告