德州鲁班御景园项目报告
第一部分：市场分析篇 1. 德州房地产市场分析 第一节 德州概况 德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县 市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成 区面积近50平方公里，人口近50万人。 德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一 直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、 东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。 德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速 公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可 上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气 温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。 　　 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨 。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东 等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行 业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元 以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元 ，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合 指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建 材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉 布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、 太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 　　 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产 、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要 的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范 区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨， 平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业 ，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建 设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新 园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范 园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。 　　德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东 运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已 成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来 ，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已 见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点 企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为 “中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市 场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入 171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。 　　德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业 性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。20 02年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入130 2.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民 4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。 2. 德州城区房地产行业发展现状 德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方 公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年 增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比 价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到 7069元。其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长- 29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长 7.3％。固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开 发额为1.42万元，比上年增长27.8％。 德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才 得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配 收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素 都会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，目前我司认为，德州的 房地产呈现以下特征：
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