东沙地块市场潜力研究报告
东沙地块市场潜力研究报告 一、全国旅游市场环境概况 3 1、产业现状 3 2、政策环境 4 二、舟山市区域性旅游市场分析 4 1、舟山市总体经济状况 4 2、舟山市城市总体规划 5 3、舟山市旅游资源概况 6 4、舟山市旅游产业成果 6 5、朱家尖旅游资源概况 7 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 8 7、朱家尖旅游客源分析 8 8、朱家尖旅游产业现状特点 9 三、旅游房产现状分析 9 1、国内外旅游房地产发展概况 9 2、朱家尖旅游房地产发展现状 10 3、主要竞争物业分析 11 4、朱家尖旅游投资的政策优惠 13 四、项目地块分析 13 1、朱家尖总体规划简介 13 2、项目地块地理概况 14 3、项目地块成熟度分析 15 4、项目地块的相关地价和合作形式 15 五、总结意见 15 1、有利形势 16 2、制约因素 16 3、开发建议 16 附录 17 表1：各年度舟山市的旅游接待及发展状况表。 17 表2：2001年10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表 18 表3：朱家见各景点历年客流量统计。 18 表4：客房总数在50间以上的宾馆详情一览表。 19 根据决策层的发展愿景，公司组织并参与了此次关于朱家尖东沙地块的市场调研，经 过我们的实地考察以及对政府各相关职能部门的走访，收集了大量的市场信息并形成了 一定的开发结论和建议，现将具体情况形成报告陈述如下，以供决策参考。 一、全国旅游市场环境概况 1、产业现状 国家旅游局的有关官员指出，中国旅游业已初步形成了“大旅游、大产业、大发展”的 格局，成为中国与国际接轨最早并紧跟世界潮流发展的行业。随着国民经济的快速发展 ，随着各省区自然风景旅游资源的发掘，随着假日经济的红火，中国旅游业在企业制度 、经营管理水平及旅游客源市场培育等方面都取得了长足进步，而且已经成为有力促进 居民消费拉动市场“内需”的推进器。 数字显示，中国旅游业总收入正以年均12.7%的速度增长，高于同期国内生产总值7. 4%的平均增长率，已经成为国民经济新的增长点。 2000年，我国接待入境旅游者8348.09万人次,比上年增长14.68%；其中过夜旅游者3 123.56万人次，比上年增长15.49%；外国旅游者首次突破1000万人次大关，达到1019.6 9万人次，比上年增长20%；旅游外汇收入162.31亿美元，比上年增长15%；国内旅游收入 3175.54亿元人民币，比上年增长12.13%；旅游业总收入4518.95亿元人民币，比上年增 长12.91%。 今年1至10月，中国入境旅游人数达7334.74万人次，旅游外汇收入累计148.19亿美元 ，同比分别增长5.66%和9.28%。 另据最新统计，中国旅游业固定产值已达7861亿元，有各类旅游企事业26.8万个；各 类旅游住宿设施25.4万个，各类旅行社8993家，旅游业直接和间接从业人员3335万人。 2、政策环境 今年年初，国务院召开了全国旅游发展工作会议，朱镕基总理和钱其琛副总理代表国 务院作了重要讲话。 国家旅游局紧接着召开了全国旅游工作会议，根据全国旅游发展工作会议的要求，对 全行业的工作作了全面部署。 4月11日，《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发［２００１］９号文件 ）正式下发，各级政府进一步加大了对旅游工作的领导力度和扶持力度。 5月，江泽民总书记视察黄山，对黄山旅游和全国旅游业发展作了重要指示；8月，江 主席给美国游客迈克·奥谢伊的复信公开发表，在海内外产生了积极影响。 朱镕基总理等党和国家领导人，在考察有关地区工作，特别是在第四次西藏工作会议 上，就有关省区特别是西藏如何加快发展旅游业作了许多重要指示。 党中央、国务院对旅游工作的关心重视，进一步促进了各地区旅游业向广度和深度发 展。 二、舟山市区域性旅游市场分析 舟山是我国新兴的海岛港口旅游城市，位于中国大陆海岸线的中部，世界四大渔场之 一的“舟山渔场”的中心，全市共由1390个大小岛屿组成，总面积2.22万平方公里；总人 口98万；现辖定海、普陀、岱山、嵊泗2区2县。1988年，被国家列入沿海经济开放区； 1996年被接纳为长江沿岸中心城市经济协调会会员单位。是中国沿海经济开放区和长江 三角洲地区先行规划和开发的城市之一。 1、舟山市总体经济状况 改革开放以来，尤其是在1991年10月22日江泽民主席在考察舟山时挥毫写下“开发海 洋，振兴舟山”的题词之后，舟山全市人民从实际情况出发，初步探索出一条具有舟山海 岛特色的发展路子，实现了由温饱到小康的历史性跨越。 “九五”成就：全市国内生产总值达到114.04亿元，年均增长9.2%；地方财政一般收入 6.23亿元，年均增长23.4%；工业总产值达到127.89亿元，年均增长13.7%；渔业总产量 达到134.92万吨，年均增长6.6%；港口吞吐量达到3189万吨，年均增长26.0%；旅游接待 人数达到460万人次，年均增长10.4%；城镇居民人均可支配收入8886元，渔农民人均纯 收入4228元，扣除物价因素，年均分别增长2.8%和0.7%，城乡居民生活质量明显改善， 实现了由温饱向小康的跨跃。 “十五”计划：国内生产总值200亿元，年均增长10%以上，人均国内生产总值2万元； 工业总产值300亿元，年均增长16.3%；港口货物吞吐量6000万吨，年均增长13.5%；旅游 接待人数700万人次，年均增长8.8%；三次产业结构比重为22.5 : 39.5 : 38.0；总人口（户籍人口）在98.5万人左右，城市化水平达到45%以上；城乡居民实际收 入年均增长5%以上，恩格尔系数下降到40%以下；财政总收入20亿元，年均增长10%以上 ，全社会固定资产投资五年累计260亿元。 2、舟山市城市总体规划 关于市域总人口规划：现有人口98万，近期（2005年）104万，中期（2010年）106万 ，2020年110万。其中近期城市人口39万，中期42万，远期为50万。 关于市域城镇体系规划：到2005年城市化水平达到45%以上，2020年达到65%。并将城 镇体系分为三个等级，即：中心城市（包括老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区以 及朱家尖），二级中心城镇和三级中心城镇。城市发展主轴线为329国道沿线，即金塘岛 ——册子岛——朱家尖岛。 关于城市内外交通规划：建设连岛工程，使舟山本岛与宁波大陆相连，舟山本岛则建 立“一环三纵”公路系统；其中将在普陀区内建设30条主次干道，并规划从岑港——老塘山 ——定海城区——临城城区——普陀城区——朱家尖的公交走廊线路。 关于风景旅游规划：规划期内将使旅游业成为舟山经济的支柱产业；建成海天佛国普 陀山——朱家尖——沈家门组成的金三角综合旅游区、列岛晴沙嵊泗旅游区、东海蓬莱岱山 旅游区、定海历史文化旅游区、六横——桃花岛度假休闲旅游区等五大风景旅游功能区； 并形成独具舟山海洋特色的海洋文化旅游产业，参与国内乃至国际旅游大循环；把舟山 建成交通便捷、设施齐全、服务功能多元化的海洋佛教文化旅游、海洋度假休闲及会议 会展旅游胜地和知名的海岛国际旅游城市；为适应旅游业的发展，宜开展岛际航空，在 加强各岛之间的直接通航的同时，增加空中旅游项目。 3、舟山市旅游资源概况 舟山作为我国第一大群岛，作为我国唯一的省辖海岛港口旅游城市，素有“东海明珠 ”之美称。境内大小岛屿星罗棋布。1390座岛屿宛如撒落在碧波万顷东海洋面上的璀璨明 珠，构成了“千岛之城”的壮丽景色。 悠久的历史、优越的地理条件以及2.2万平方公里海域自然生态调节形成的“冬暖夏凉 ”的气候环境，使舟山这颗“东海明珠”迅速崛起为中国东部的海岛旅游胜地。 据调查，舟山境内拥有佛教文化景观、山海自然景观、海岛渔俗景观、历史人文景观 等各类景点1000余处，主要分布在23座岛屿上，拥有两个国家级、两个省级风景名胜区 。以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔都”沈家门港、金庸武 侠文化桃花岛组成的“普陀旅游金三角”，集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动 、环境疗养、休闲度假、商务会议等多种旅游功能于一体。 蓝天、碧海、绿岛、金沙、白浪是舟山旅游生态环境的主色调。改革开放以来，政府 主导旅游产业化发展，以“海洋文化、海天佛国、海鲜美食、海滨休闲”为特色的海岛旅 游成为舟山市的一大支柱产业。 4、舟山市旅游产业成果 在从江泽民题词至今的短短的10年内是舟山旅游产业发展最快、最好的时期。主要成 就有： 旅游的支柱产业地位已经确立。十年来旅游接待、创收增长迅猛，在全省仅次于杭州 、宁波，位居第三。累计接待游客总量达2883.93万人次，总收入为98亿元人民币。其中 ，国内旅游者达2841万人次，海外旅游者近43万人次，累计创汇达1.5亿美元。年均接待 游客量增长率为11.5％。2000年游客接待量达459万人次，总收入达18亿元人民币，占全 市GDP的16.4％（详见附录表1）。今年的旅游市场的表现也令各级部门十分看好，据统 计，截至今年11月份，各景点共接待游客491.04万人次，而且据有关部门统计，今年的 游客接待总数将达到540万人次，预计比上年增长17%（详见附录表2）。 产业发展也实现了五个转变。即“景”的资源优势正逐渐向产业优势转变；由接待型、 事业型旅游向产业型旅游转变；由旅游部门办旅游逐步向全社会共同兴办旅游转变；产 业经济由封闭型逐步向开放型转变；由政府投入为主搞旅游开发逐步向政府导向投入与 民营资本介入共同搞旅游开发转变。 全市大旅游功能区已初步形成。即以普陀山为龙头的金三角综合旅游区，定海历史文 化名城旅游区，蓬莱仙岛岱山旅游区，列岛金沙嵊泗旅游区。这些旅游区功能各异，个 性鲜明，开发潜力巨大。并利用节庆载体，大造声势，提升了海洋文化的主题形象，如 普陀山将举办观音节大做“观音”文章，朱家尖成功推出“国际沙雕节”，桃花岛大打“金庸 牌”，嵊泗渔家乐旅游产品等。在加大旅游宣传促销力度的同时，旅游基础设施也有了较 大改善，海陆空立体旅游交通网络业已形成，改变了过去单靠海运与外部市场对接的被 动局面，海运朝着安全、快捷、舒适的快艇方向发展，航线增多，航班增加，市区、海 岛景区交通等级提高，岛际旅游交通改善明显；旅游接待能力成倍增强，全市现有国内 国际旅行社41家，其中导游人数506人，旅游饭店45家，其中二、三星级以上24家，星级 饭店床位数4280张，基本满足海内外游客的需要。 5、朱家尖旅游资源概况 朱家尖岛位于舟山本岛东南海洋上，距宁波85公里（汽车车程2小时），据上海165公 里，距杭州210公里。全岛陆域总面积72平方公里，海域面积45平方公里，现辖一镇29个 行政村，总人口2.68万人。 朱家尖岛具有丰富的风景资源，山海风光秀丽迷人。岛上金沙连绵，碧波荡漾，奇石 峻拔，洞礁错置，海光迷幻，空气清新，有“海上盆景”“海上雁荡”之美誉。在28.8平方 公里的国家级风景名胜区内，分布有乌石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景区 (各景点客流量统计详见附录表3)。其中，十里金沙景区拥有华东地区最大的沙滩群——青 沙、里沙、千沙、南沙、东沙五大沙滩，湾湾相连，绵延5千米，景色极为壮观，滨海旅 游资源十分丰富。而且还现存有保圣寺、七星寺、碧云庵遗址等文物古迹。 同时，在人文资源方面也极为丰富。渔家风情浓郁，自然形成了众多的社会民俗，比 如祭海、迎神赛会、胞瓶飘浮等等；岛上还有各种不同类型的渔村风貌，有各种不同类 型的水产品养殖基地，比如泥螺养殖、梭子蟹养殖、对虾养殖等等；另外，盐场、普陀 佛瓜、桔园等也曾有一定知名度。这些都为朱家尖岛新添了游览观光的好去处。 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整个舟山旅游市场中，普陀山——朱家尖——沈家门的“旅游金三角”是其最吸引来客 的区域。该区域以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔都”沈家 门港、金庸武侠文化桃花岛为辐射支点，共同组成了集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食 、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多种旅游功能于一体的大规模的旅游功 能带。 在这个三角形中，沈家门作为舟山本岛的一部分，已经逐渐形成了游客去往普陀山 、朱家尖以及桃花岛的集散中心。而朱家尖作为与普陀山和沈家门均隔海相望的小岛， 其地位也表现的越来越突出。 尤其是随着朱家尖（至沈家门）跨海大桥的建成通车，朱家尖民航机场的建成通航 ，朱家尖蜈蚣峙码头至普陀山快艇航线的开通（5分钟直达），以及朱家尖本岛旅游风景 点的大力发掘、每年一届的国际沙雕节的成功举办，朱家尖的枢纽地位将显得更加明显 。以此为依托，朱家尖旅游风景点的人气指数也将呈现急剧上升态势，其在旅游金三角 中也将扮演举足轻重的角色。 7、朱家尖旅游客源分析 从目前朱家尖乃至整个舟山的旅游客源结构来看，主要以国内游客为主（从表1可以 看出），其中浙江本省以及周边省份比如江苏、福建和上海等地区的游客占...
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